TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/07571

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [L] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/07571 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUZ6

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 18 juin 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire P0500

DÉFENDERESSE
Madame [L] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07571 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUZ6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 1997, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH anciennement dénommé l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de [Localité 1], a donné à bail à Madame [R] [U] un appartement de trois pièces à usage d'habitation, une cave et un emplacement de stationnement.

Madame [R] [U] est décédée à [Localité 1], le 17 novembre 2023.

Madame [L] [B], sa fille, a sollicité par courrier reçu le 1er décembre 2023, le transfert du bail à son bénéfice, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Le logement n’étant pas adapté à sa situation familiale, le transfert de bail a été refusé.

Par décision du 19 juin 2024, la Commission d’Attribution de Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL) a cependant accepté qu’une proposition de relogement soit faite à Madame [L] [B] vers un logement plus adapté à sa situation familiale et financière.

Une convention d’occupation temporaire a été conclue le 25 septembre 2024 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Madame [L] [B] autorisant cette dernière à rester dans le logement qu’elle occupe sans droit ni titre situé au [Adresse 3], à [Localité 2], dans l’attente de l’attribution d’un nouveau logement, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 489,80 euros et 124,35 euros de provisions sur charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2024 avisée le 21 novembre 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a proposé à Madame [L] [B] un logement de type 1 situé dans le même immeuble, [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 370,72 euros et 90,72 euros de provisions sur charges.

La proposition a été refusée le 15 janvier 2025, faute pour Madame [L] [B] d’avoir fourni les justificatifs de ressources obligatoires sollicités, ce malgré les nombreuses demandes par tous moyens faites à cette fin.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a mis en demeure Madame [L] [B] de quitter les lieux avant le 7 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [L] [B] un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 7 932,54 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire prévue à la convention d’occupation temporaire.

Suivant sommation interpellative du 17 avril 2025, il a été fait sommation à Madame [L] [B] de quitter les lieux dans un délai de 48 heures.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de [Localité 1] a été informée de la situation de Madame [L] [B], le 17 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,
- constater que la convention d’occupation temporaire conclue le 25 septembre 2024 est arrivée à son terme le 15 janvier 2025 compte tenu du refus de la proposition de relogement ;
- Dire que Madame [L] [B] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis cette date ;

A titre subsidiaire,
- constater la résiliation de plein droit de la convention d’occupation temporaire par acquisition des effets de la clause résolutoire en raison du refus de relogement et de non-paiement des indemnités d’occupation ;

A titre infiniment subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation temporaire pour manquement grave et persistant de Madame [L] [B] à ses obligations contractuelles ;
- Dire en ce cas, que Madame [L] [B] sera occupante sans droit ni titre des lieux à compter du prononcé de la décision ;

En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] et de tout occupant de son chef du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2] avec toutes conséquences de droit, dans un délai de 48 heures et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- autoriser l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner Madame [L] [B] à lui payer les sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance contractuelle prévue par la convention, majorée de 30%, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à la restitution effective des lieux,9 339,09 euros au titre des indemnités d’occupation et charges arrêtées au 19 février 2025, outre les indemnités d’occupation futures,- condamner Madame [L] [B] en application de la clause pénale au paiement de 15 euros par jour de retard depuis l’expiration du délai d’un mois suivant le refus de relogement et jusqu’à la libération complète des lieux ;
- condamner Madame [L] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation, de sommation préalable et de commandement de payer.

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07571 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAUZ6

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026, lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à son assignation à laquelle il a déclaré se référer à l’audience du 26 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [L] [B], bien que régulièrement citée par remise de l’acte à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation de la convention d’occupation temporaire

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, l’article 3 de la convention d’occupation temporaire conclue entre les parties prévoit expressément le caractère précaire de l’occupation et son exclusion du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’article 4.2 précise que la convention prend effet à la date de sa signature, soit le 25 septembre 2024, et qu’elle prendra fin à la date du relogement effectif ou à la date du refus de la proposition adaptée, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH s’engageant aux termes de l’article 4.3 à proposer un logement adapté à Madame [L] [B] qu’elle s’engage à accepter. La convention stipule encore en son article 6 qu’en cas de refus de la proposition de logement adapté, faite par [Localité 1] Habitat, la présente convention sera résiliée de plein droit et les occupants devront libérer les lieux dans un délai d’un mois.

Il résulte des pièces produites que le 19 novembre 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH a fait une proposition de logement à Madame [L] [B] portant sur un appartement de type 1 situé dans le même immeuble que celui qu’elle occupe, adapté à sa situation familiale et financière. Il était demandé à Madame [L] [B] de faire connaître sa décision dans un délai de 10 jours et de fournir les justificatifs de ses ressources et de sa situation professionnelle. Le courrier précisait expressément qu’à défaut de réponse, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH reprendra la disposition du logement proposé et que toute absence de réponse sera considérée comme un refus.

Il a été demandé à plusieurs reprises à Madame [L] [B] de fournir les justificatifs de ses ressources.

Faute pour Madame [L] [B] d’avoir produit les justificatifs obligatoires sollicités, la proposition a été refusée le 15 janvier 2025 et la convention d’occupation temporaire est donc arrivée à son terme à cette date conformément aux stipulations contractuelles précitées.

Il convient en conséquence de constater que la dénonciation est régulière et que la convention d'occupation a été résiliée de plein droit le 15 janvier 2025.

Madame [L] [B], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément sur sa situation.

Il convient, dès lors, d’ordonner à Madame [L] [B], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs le versement d’une indemnité d’occupation. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera donc débouté de cette demande.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu dès lors à autoriser la séquestration des objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [B] avec le concours de la force publique comme indiqué ci-dessus.

Sur la demande en paiement au titre de la dette de redevances et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [L] [B] est redevable des redevances et charges contractuelles impayées jusqu'à la date de résiliation de la convention d’occupation temporaire, soit jusqu’au 15 janvier 2025. Par ailleurs, en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du titre d’occupation, une indemnité d’occupation est due d'un montant égal à celui de la redevance et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention, qui suffit à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu’il n’y ait lieu à majoration, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH sera donc débouté de sa demande de majoration de 30% du montant de l’indemnité d’occupation.

Madame [L] [B] sera donc tenue d’une indemnité d’occupation à compter du 16 janvier 2025.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 août 2025, Madame [L] [B] restait lui devoir, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation échues impayées, la somme de 9 339,09 euros, terme de juillet 2025 inclus.

La défenderesse, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH.

Madame [L] [B] sera par ailleurs condamnée à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dus si la convention s’était poursuivie, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois d’août 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande au titre de la clause pénale

La convention d’occupation temporaire du 25 septembre 2024 prévoit en son article 6 qu’à défaut de de libération des lieux dans le délai d’un mois suivant la résiliation de plein droit de la convention en cas de refus de proposition de relogement adapté, le preneur sera redevable d’une indemnité de 15 euros par jour de retard.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la défenderesse a refusé la proposition de relogement adapté faite par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH le 19 novembre 2024, de sorte que la convention s’est trouvée résiliée de plein droit à la date du 15 janvier 2025.

Madame [L] [B] était donc tenue de restituer les lieux au plus tard le 15 février 2025.

Or il est constant qu’elle occupe toujours les lieux.

Le maintien dans les lieux au-delà du délai d’un mois suivant la résiliation de plein droit de la convention emporte en conséquence application de la clause pénale.

Il sera cependant observé que la défenderesse est condamnée à une indemnité d’occupation, indemnisant déjà le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation de son bien. Si l’indemnité d’occupation et la clause pénale n’ont pas le même fondement et peuvent, dès lors, être cumulées, ce cumul ne doit pas conduire à un enrichissement excessif du bailleur ou à une sanction manifestement disproportionnée pour le preneur.

Le montant sollicité apparaît excessif au regard de la situation des lieux, de la durée de l’occupation et du préjudice réellement subi par le demandeur. Elle sera donc réduite à la somme de 8 euros par jour de retard, somme au paiement de laquelle sera condamnée Madame [L] [B].

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2025, de l’assignation du 18 août 2025 et à l’exclusion du coût de la sommation du 17 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH les frais irrépétibles qu'il a dû engager au cours de la présente instance. Madame [L] [B] sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,