TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/05524

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-yves ROCHMANN ; Monsieur [P] [H]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05524 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFMJ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la sociéte DEBERNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0643

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05524 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBFMJ

EXPOSE DU LITIGE

M.[P] [H] est propriétaire des lots n° 21, 22 et 42 dans l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a mis en demeure M.[P] [H], par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 25 mai 2025, de lui régler la somme de 5590, 80 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société DEBERNE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M.[P] [H], par acte d'huissier en date du 20 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6406, 53 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 septembre 2025, 2eme trimestre inclus, incluant 216 euros au titre des frais avec intérêts de droit à compter du 25 mai 2025,1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par M.[P] [H].

A l'audience du 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser la somme due au titre des charges de copropriété à 4252, 97 euros arrêtées au 23 mars 2026.

Assigné à étude M.[P] [H], n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M.[P] [H] concernant les lots 21, 22 et 42, indiquant la répartition des tantièmes,les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023 et 2024,l'historique du compte du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2026 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4252, 97 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2022, 20 avril 2023, 4 juin 2024 et 31 mars 2025comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,les attestations de non recours concernant les quatre procès-verbaux,la mise en demeure de payer la somme de 5590, 80 euros adressée le 25 mai 2025 à M.[P] [H] (pli avisé et non réclamé),le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3948, 74 euros portant la période allant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2026, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

Les intérets au taux légal courront à compter du 25 mai 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve que de l’envoi d’un courrier de mise en demeure avec accusé réception le 25 mai 2025.

En conséquence la somme globale de 40 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l'avance, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,