TJ 75056, 9 juin 2026, RG 25/04623

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Christophe BORÉ ; Monsieur [Z] [I]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04623 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYWC

N° MINUTE : 3-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2], dont le siège social est sis KGS PRESTIGE - [Adresse 3]
représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC19

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04623 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYWC

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [I] est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic LA SARL KGD PRESTIGE.

Il a été constaté par le syndic que M. [Z] [I] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.
Plusieurs mises en demeure et relances lui ont été adressés, ainsi qu’un commandement de payer en date du 20 mai 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 5] et [Adresse 6] (ci-après le SDC) a assigné M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.
Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- condamner M. [Z] [I] à lui payer la somme de 7432,85 € pour les charges impayées arrêtées au 9 juillet 2025, 3 e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner M. [Z] [I] à lui payer la somme de 425,95 € au titre des frais engagés,
- condamner M. [Z] [I] à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts,
- condamner M. [Z] [I] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 avril 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures. Il a précisé qu’aucun réglement n’était intervenu depuis l’assignation et fait état d’un compte copropriétaire débiteur croissant.

Régulièrement assigné à étude, M. [Z] [I] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 5] et [Adresse 6] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [Z] [I] est bien propriétaire des lots 29 et 207 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] correspondant globalement à 73/10000 e des tantièmes de la copropriété.
De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.
Les pièces versées aux débats et que M. [Z] [I] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre la défenderesse :

- les contrats de syndic (pièce 9)

- Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2024 et 2025 (pièces 4, 5) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours délivré par le syndic (pièce 5), et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,

- Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er/10/2023 et le 1er/07/2025. (pièces 8).

- des relances, mises en demeure et un commandement de payer en date du 20 mai 2025 (5624, 55 € en principal), revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé » attestant de l'inexécution délibérée des obligations de propriétaire de M. [Z] [I] (pièce 2,3),

- la somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de M. [Z] [I] arrêté au 09/07/2025 également produit aux débats (pièce 7) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 7858,80 € intégrant aussi les frais de procédure (425,95 € au total).

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libéré.

M. [Z] [I] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 7432,85 € pour les charges impayées entre le 1er/01/2023 et le 1er/07/2025, 3e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal, dans les limites de la demande, à compter de l’assignation.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces 7 et 9, selon les tarifs exposés au contrat de syndic et dans les limites de la demande, la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de M. [Z] [I].

M. [Z] [I] sera donc condamné à payer la somme de 425,95 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
 
En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain et de l’absence de paiement dans le décompte (hormis des remboursement de provisions pour charges), laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2023 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (73/10000 e) compte tenu de la durée de défaillance, et compte tenu de la persistance résolue des impayés à la date de l’audience il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à ce titre.
 
IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [I], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [Z] [I] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS