TJ 75056, 9 juin 2026, RG 25/01963

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Armelle JOSSERAN ; Me Agnès PEROT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01963 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRC

N° MINUTE : 1-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

DÉFENDERESSE
S.A.S. [Z], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P477

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01963 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7RRC

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 février 2023, Monsieur [V] [D] , propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] et [Adresse 4], a demandé au diagnostiqueur [Z] de procéder à un mesurage de son bien. La surface du bien a été déterminée à 10,06 m2 selon la loi Carrez.
Monsieur [V] [D] a vendu son bien le 9 juin 2023 pour un prix de 114500 €.
L’acquéreur du bien, Mr [G] [E] [L] a fait procéder le 3 juillet 2023 à un mesurage établissant la surface du lot à 9,34 m2, selon la loi Carrez,
Un nouveau mesurage de [Z] le 28/0/2023 a abouti à une surface de 9,89 m2.
Mr [G] [E] [L] a fait mesurer le 18 août 2023 une surface de 8,8 m2 selon la loi Carrez.

Monsieur [G] [E] [L] a demandé à Monsieur [D] la restitution de la somme de 13941,0 8€.
Vendeur et acheteur ont fait procéder à une 4e mesure par la société [F] dans le cadre d’une expertise contradictoire amiable avec son acquéreur, d’où est ressortie un mesurage de 9,22 m2.
Monsieur [G] [E] [L] a demandé à Monsieur [D] la restitution de la somme de 9138,40, 5€.

Le 22 janvier 2024, Monsieur [D] a vainement demandé à la société [Z] de prendre à sa charge la somme correspondant à la différence de surface.

Il a été procédé à une conciliation au terme de laquelle Monsieur [D] a accepté de payer une somme de 4712 € à Monsieur [G] [E] [L] .

Monsieur [D] a vainement mis en demeure la société de prendre à sa charge la somme de 4712 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 décembre 2025, Monsieur [V] [D] a assigné la société [Z] devant le tribunal de proximité de Paris.
Dans ses conclusions, M. [V] [D] demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation de la société [Z] a lui verser les sommes de :
- 4712 €
- 420 € de frais de géomètre,
- 292 € de plus value immobilière payée au Trésor public,
- 9 € de frais de courriers recommandés.
Il demande la condamnation de la société [Z] à lui communiquer la police de l’assurance couvrant ce désordre ainsi que le rejet des demandes de son adversaire
A titre subsidiaire, il demande de désigner un expert judiciaire avec mission de procéder au mesurage du lot litigieux.
Il demande la condamnation de la société [Z] aux entiers dépens et à 3000 € de frais irrépétibles.

Monsieur [V] [D] rappelle l’obligation de résultat du diagnostiqueur, dont la différence de mesurage entre ses deux interventions démontre l’inexécution, tout comme son temps de présence dans les lieux, 10 minutes contre 3h30 pour l’expert amiable contradictoire [F] , en négligeant les spécificités techniques du bâti.
Il souligne que le mesurage doit être d’autant plus précis que la surface mesurée est minime ; le seuil de 1/20 e donnant lieu à recours étant alors vite atteint.

Il indique que [Z] a été destinataire du mesurage [F] dès le 11/10/2023 et mis en demeure de s’expliquer, et rappelle que l’ensemble des mesurages a été versé aux débats.
La restitution à laquelle le vendeur est tenu en vertu d’une diminution du prix suite à une moindre surface ne constituant pas un préjudice indemnisable par voie d’appel en garantie, M. [D] demande la réparation du préjudice constitué par la perte de chance de vendre le bien avec sa véritable surface au prix du contrat de vente.
Il fournit des données de marché de petite surface de 20 m2, à laquelle il applique une correction à la hausse justifiée par les avantages de qualité et de rentabilité de son bien et du fait de la spécificité du marché de la micro-surface, et attestant qu’il aurait pu obtenir de vendre son bien au prix annoncé même avec sa surface moindre. Il souligne que le bien a été vendu en trois semaines après 120 visites et qu’il aurait maintenu et obtenu son prix de 114500 € même si le diagnostic avait été exact du fait du rendement du produit, sans considération de l’écart de 0,80 m2.

***

Dans ses conclusions n°2, la société [Z] demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter M. [D] de ses demandes à défaut de preuve de faute et de préjudice, et de la condamner aux entiers dépens et à 3000 € de frais irrépétibles.

La société [Z] indique que le rapport [F] ne lui est pas opposable, ayant été réalisé hors de sa présence et sans débat sur l’opération ; l’absence d’expertise contradictoire entrainant dès lors la carence probatoire du demandeur.
Rappelant que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, il affirme qu’aucune preuve n’est apportée que les prix au m2 pour des biens de semblable superficie lui auraient permis de maintenir son prix de vente global avec un déficit de surface de 8%. Il relève au contraire que la réduction de prix que M. [D] a consenti à son acquéreur a été négocié sans souci de proportionnalité aux mètres carrés manquants.
La société [Z] constate que M. [D], compte tenu de l’opération globale, a finalement vendu son bien au prix de 11.907,60 €/m2, soit au-dessus du prix du marché à l’époque pour les surfaces comparables qui se situaient alors entre 10.900 et 11.800 €/ m2, et conclut à l’absence de préjudice.

***

A l’audience du 3 avril 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Le délibéré a été fixé au 9 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la faute

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l'article 1217 ajoute que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de même que réclamer des dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle du débiteur.

En application des articles 1231-1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après : le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.
Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment les certificats de superficie, que le diagnostiqueur [Z] a été mandaté par Monsieur [V] [D] pour procéder notamment au mesurage selon la loi Carrez de son appartement sis [Adresse 3] et [Adresse 5], lot 9, [Localité 2] [Adresse 6], le 20 février 2023, pour un résultat de 10,06 m2 , et le 28/07/2023, après la vente et le mesurage différent opéré par l’acheteur, pour un résultat de 9,89 m2.
Monsieur [V] [D] et Mr [G] [E] [L] ont finalement mandaté d’un commun accord la société [F] pour un mesurage de 9,22 m2 que l’acheteur et le vendeur ont utilisé comme base afin de procéder à une réfaction du prix entre eux donnant lieu, à un remboursement du second à hauteur de 4712 €.

La diagnostiqueur de surface étant tenu, de droit positif, à une obligation de résultat puisque son métrage fixe le prix de mise en vente sur le marché, il est présumé fautif s’il est démontré que son métrage était inexact, sauf à prouver son absence de faute ou un cas de force majeure.

En l’espèce, le simple fait que le diagnostiqueur [Z] ait opéré à deux reprises un mesurage du même bien avec deux résultats différents démontre en soi qu’il n’a pas usé d’une méthode adéquate lors de son premier mesurage - celui qui a permis à M. [D] de fixer son prix de vente.
Le métrage ensuite accompli pour le compte de Monsieur [D] et Mr [E] [L] pour un résultat de 9,22 m2, plus proche du second métrage de la défenderesse, achève de faire la preuve de la défaillance technique de [Z] lors de son mesurage du 20 février 2023.

[Z] considère que ne lui est pas opposable cette expertise unilatérale non contradictoire à son l’égard.
Il est effectivement de droit positif que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise privée réalisée par l'une seule des parties, peu important que le rapport ait été
soumis par suite à la libre discussion des parties.

Cependant, en l’espèce, le diagnostic [F] ne constitue pas la seule preuve de la faute de [Z], puisque cette dernière l’a apportée elle-même en effectuant deux mesurages différents, attestés par deux certificats respectifs, sur une même surface à cinq mois d’intervalle.

La désignation d’un expert judiciaire ne permettrait donc guère d’éclairer différemment le tribunal.

La société [Z] sera donc déclarée contractuellement responsable des différents préjudices subis par Monsieur [D].

II. Sur les préjudices

Sur la perte de chance

Monsieur [V] [D] a vendu son bien à Mr [G] [E] [L] le 9 juin 2023 pour un prix de 114.500 €.
Après l’éclosion du litige dû à un second mesurage, Monsieur [D] et Mr [G] [E] [L] ont fait procéder par la société [F] à un mesurage établissant la surface Carrez à 9,22 m2.
Monsieur [G] [E] [L] a d’abord demandé à Monsieur [D] la restitution de la somme de 9138,40, 5€, puis une conciliation a abouti à la restitution d’ une somme de 4712 € à Monsieur [G] [E] [L].

Il est entendu que malgré sa faute technique, la société [Z] ne saurait être tenu de payer cette somme à M. [D], le manque à gagner dont il allègue, qui n’est jamais qu’un rééquilibrage, n’étant pas un dommage indemnisable en lien direct et certain avec le mauvais diagnostic. Seul peut se trouver en lien causal avec la faute du diagnostiqueur la perte de chance de
vendre le bien avec sa surface réelle de 9,22 m2 au prix de 114.500 €.
En l’espèce, Monsieur [D] évalue à la somme exacte de 4712 € qu’il a dû restituer à Monsieur [G] [E] [L] sa perte de chance de vendre le bien au prix de 114.500 € avec sa surface moindre.

Pour démontrer que le bien se serait vendu au même prix, M. [D] justifie de surfaces dans le même secteur de 20 m2 dont le prix au mètre carré se situait à l’époque entre 10.900 et 11.800 €/ m2 , ce qui doit aboutit à une fourchette de 100.498 € à 108.796 €. Toutefois, il corrige ces prix à la hausse de 5 à 10% pour aboutir à un prix unitaire de 12.417 € qui aboutit à un montant quasi-équivalent au prix de vente initial, en partant du principe que :
- plus la surface est petite, plus le prix unitaire à l’achat est élevé,
- il n’y a pas d’élasticité parfaite entre le prix et la surface pour les très petites surfaces,
ce interdisant de procéder par application d’une règle de trois.

La société [Z] s’en tient au contraire à l’application d’une règle de trois stricte qui l’amène à constater que M. [D], compte tenu de la restitution, a finalement vendu son bien au prix de 11.907,60 €/m2, soit au-dessus du prix du marché à l’époque pour les surfaces supèrieures, d’où une absence de perte de chance.

En revanche, M. [D] produit une attestation d’expert immobilier certifiant l’inapplicabilité d’une simple règle de proportion à partir de biens de surface supérieure, les petites surfaces présentant des caractéristiques de valorisation spécifiques car particulièrement recherchés par des investisseurs mus par la rentabilité locative du bien du fait de l’emplacement, des charges, de l’état du bien et de son DPE, autant d’éléments revendiqués et d’ailleurs justifiés par M. [D] (travaux de rénovation énergétiques, faibles charges, loyer annuel de 6864 €, 6% de rentabilité brute, avantages des parties communes, etc) qui s’enorgueillit également de 120 visites et d’une vente en moins de trois semaines.

M. [D] démontre ainsi suffisamment que son bien faisait partie d’un secteur de micro-surface obéissant à des règles de marché spécifiques dont ne peut rendre compte la mécanicité stricte d’une règle de trois.

Ces caractéristiques de valorisation spécifiques liés à la rentabilité attendue du bien, exposés et justifiés par le demandeur, doivent donc placer le bien, en guise de base de comparaison, dans la valeur supérieure de la tranche 10.900 - 11.800 €/ m2 attachée aux biens de petite surface vendus à l’époque dans la [Adresse 7].
Par ailleurs, M. [D] corrige l’application de règle de trois en lui appliquant un coefficient de majoration afin de s’ajuster au secteur.
Compte tenu des caractéristiques du marché, ce coefficient peut être fixé à 5%.
Il aboutit ainsi à un prix au mètre carré de 11800 + (11800 x 5%) aboutissant à un prix unitaire de 12.390 € , soit qui aboutit à un montant de 114 235 € quasi-équivalent au prix de vente initial de 114.500 €.

Il faut donc considérer que M. [D] avait une très forte chance de vendre son bien au prix initial, même compte tenu des 8% de métrage en moins. On ne saurait toutefois l’évaluer à 100% de chance, une marge de négociation minimale pouvant être identifiée, même avec une demande fortement concurrentielle, dans la mesure où le bien se situe alors sous la barre symbolique des 10 mètres carrés et seulement 0,22 mètres au-dessus de la surface de décence minimale sous laquelle la location est impossible.
En tout état de cause, il est rappelé que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
La perte de chance dépendant d’un aléa, elle ne peut être liquidée que par application d’un pourcentage visant à évaluer la probabilité qu’avait M. [D], compte tenu du secteur, de vendre au même prix son appartement amputé de 8% de surface.

Le préjudice de perte de chance sera fixé à 80 % , soit 4712 x 0,80 = 3769 €.

Sur les autres préjudices

Il est réclamé :

- 420 € de frais de géomètre [F], dont la note d’honoraires est fournie.

La somme sera accordée à titre de préjudice matériel subi par M. [I] pour les besoins de la cause.

- 292 € de plus value immobilière payée au Trésor public, dont M. [I] ne justifie aucunement, sinon dans le principe, du moins dans le montant. La créance n’est ainsi ni certaine ni liquide et sera rejetée.

- 9 € de frais de courriers recommandés.
Vu la modicité de la somme qui correspond aux tarifs de la Poste, elle sera accordée même sans justificatif, le récépissé étant fourni

Sur la demande de communication de la police d’assurance de responsabilité professionnelle de la société [Z]

La demande sera rejetée, aucun moyen de droit ou de fait n’y étant attaché ni aucun exposé circonstancié d’une résistance de la société [Z], à qui appartient le choix de déclarer un sinistre ou non.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En l’espèce, la société [Z], partie succombante, sera condamnée aux dépens

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société [Z] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 2500 euros au bénéfice de M. [V] [D].

PAR CES MOTIFS