TJ 75056, 9 juin 2026, RG 26/01663

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Keltoum MESSAOUDEN ; Madame [G] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01663 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOJU

N° MINUTE : 7-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SAMBRE ET MEUSE [Adresse 1] représenté par son syndic la Société ESPRIMMO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0568

DÉFENDERESSE
Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01663 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOJU

EXPOSE DU LITIGE

Du 22 avril 2022 au 18 juillet 2025, MME [G] [Z] a été propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic ESPRIMMO GESTION.

Il a été constaté par le syndic que MME [G] [Z] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 4] (ci-après le SDC) a assigné MME [G] [Z] devant le Pole de proximité près le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- condamner MME [G] [Z] à lui payer la somme de 5270,56 € d'arriérés de provisions pour charges et travaux au 3 e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal suivant à compter de la mise en demeure du 07/02/2024 pour la somme de 2766,34 € et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner MME [G] [Z] à lui payer la somme de 2500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner MME [G] [Z] à lui payer la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 3 avril 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un nouveau décompte qu’il n’a pas remis.

Régulièrement assignée à étude, MME [G] [Z] n’a pas comparu.

Le conseil du SDC a été autorisé à produire en délibéré un décompte définitif au 13 avril 2026 du 1er janvier 2022 jusqu'au 1er juillet 2025.

Ce décompte fait état d’un arriéré de 5270,56 € au 3e trimestre 2025 inclus.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 4] produit une matrice cadastrale justifiant que MME [G] [Z] a été du 22 avril 2022 au 18 juillet 2025 (date de la vente à l’indivision [T]/[L]) propriétaire du lot n° 21 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant à 38/1000 e de la copropriété.
De ce fait, selon la loi précitée, elle était tenue au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que MME [G] [Z] n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

- Le contrat de syndic (pièce 2)

-Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2020 à 2025 sont produites (pièces 7), validant les comptes de la copropriété de l'année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 17/10/2025 délivré par le syndic [V], et donc engageant tous les copropriétaires à l'instar d'un contrat,

- Sur cette base, au titre des années 2022 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2025 (pièce 6).

-des mises en demeure en date des 16/10/2023, 05/12/2023 et 07/02/2024 ainsi qu’une sommation de payer en date du 22 mars 2024 portant sur une somme de 3216,234 € en principal (pièces 3 et 5), courriers et acte attestant de l'inexécution des obligations de propriétaires de MME [G] [Z], à défaut de justification de sa part, tout comme le signalement de rejet d’un chèque de 5251,02 € censé solder la dette de charges, rejeté pour signature non conforme (pièce 4) , objet d’une mise en demeure du 12/08/2025.

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de MME [G] [Z] du 1er janvier 2025 jusqu'au 1er juillet 2025 également produit aux débats (pièce 8) et celui en délibéré du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025 , arrêté au 13 avril 2026, reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 5270,56 € au 3e trimestre 2025 inclus, intégrant les frais de rejet du chèque de Mme [Z].

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que MME [G] [Z] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC, dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s'être libéré.

MME [G] [Z] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 5270,56 €, 3e trimestre 2025 inclus, correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement au 13 avril 2026 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter (dans les limites de la demande) de la mise en demeure du 07/02/2024 pour la somme de 2766,34 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
 
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
 
En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des appels de fonds infructueux et des mises en demeure et sommations diligentées en vain, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s'est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2022 à 2025

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (à 38/1000 e) mais aussi de la quasi-absence de paiements de la défenderesse au cours de cette période, y compris au moyen d’un chèque rejeté manifestement fallacieux, attestant de mieux sa mauvaise foi, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à ce titre.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, MME [G] [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que MME [G] [Z] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS