TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/11211

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Mathieu LECOANET ; Maître Alexandre DUVAL STALLA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/11211 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPXQ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [I] [T] [D] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Mathieu LECOANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0012

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11211 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPXQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2009, Monsieur [Z] [Y] aux droits duquel vient Mme [I] [D] épouse [Y] a donné à bail à M.[F] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, Mme [I] [D] épouse [Y] a fait assigner M.[F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
- l'expulsion de M.[F] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sans délai avec l'assistance de la force publique si besoin et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges soit 1078 euros,
- la capitalisation des intérêts,
- la condamnation du défendeur à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le bailleur évoque au titre du défaut de jouissance paisible de son locataire : des fortes nuisances sonores diurnes et nocturnes, disputes répétées et bruyantes, coups dans les murs, cris sur les enfants, des incivilités récurrentes, un comportement bruyant et intimidant auprès du voisinage, attestés par les voisins par le biais de mains courantes et d'attestations auprès d'un commissaire de justice de justice aux termes d'un procès-verbal afin de garantir leur anonymat. Il précise que les nuisances se sont prolongées tout au long de l'année 2024 et sur l'année 2025 et début 2026 également.

Appelée à l'audience du 13 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 8 avril 2026, Mme [I] [D] épouse [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions cérites auxquelles elle s'est rapportée et a réitéré le bénéfice de son acte introductif.

M.[F] [O], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite à titre principal l'irrecevabilité des demandes faute de tentative de conciliation préalable et à titre subsidiaire le rejet des demandes à son encontre et la condamnation de son bailleur à lui verser 3 000 euros pour procédure abusive.

Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir que l'article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative de conciliation préalable en matière de trouble anormal de voisinage qui a fait défaut en l'espèce et rend les demandes irrecevables. Il indique en outre résider dans les lieux depuis 2009 sans aucune difficulté jusqu'à présent au point que son épouse a pu travailler comme gardienne remplaçante dans l'immeuble. Il ajoute que les troubles évoqués ne présentent aucun caractère d'anormalité, seulement une main courante et deux déclarations anonymes ayant été déposées à son encontre. Il allègue en fin que les membres de son foyer présentent d'importantes difficultés de santé, notamment sa fille qui fait l'objet d'un suivi médicale ce qui occasionne un contexte de tension familiale et qui est à l'origine de deux épisodes de tapages dans la nuit

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir pour défaut de tentative de conciliation préalable

Aux termes de l'article 750 -1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire où figure le troubla normal de voisinage.

Il est constant que ce texte qui a pour vocation à subordonner l'action judiciaire à la tentative préalable d'un mode alternatif de règlement des différends, n'a de sens que s'il permet aux parties directement concernées par le litige visé de se rapprocher. Tel n'est pas le cas s'agissant de l'action intentée par le bailleur, interpellé par les voisins pour trouble anormal de voisinage causé par son locataire va solliciter la résiliation du bail pour manquement de ce dernier a son obligation de jouissance paisible.

Dans ces conditions, il convient de déclarer les demandes de Mme [Y] recevables.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats une main courante du 3 février 2025 de Mme [G], propriétaire d'un appartement dans l'immeuble qui, bien que n'ayant pas assisté aux faits, atteste avoir été informée par ses locataires de nuisances répétées commise au cours de l'année 2024, entre le 15 janvier et le 4 octobre 2024, sous forme de nuisances sonores de type disputes répétées et bruyantes ainsi que des cris sur les enfants, justifiant l'intervention de Mme [C] auprès du syndic et du conseil syndical en janvier 2024 d'une part et le dépôt d'une main courante auprès des services de police d’autre part. Cette dernière précise par ailleurs qu'une nouvelle " dispute très bruyante " en avril 2024 avait été remontée au syndic notamment par la gardienne. Enfin, elle évoque un nouveau signalement en octobre 2024 quant à la persistance des nuisances diurnes comme nocturnes proovenant de l'appartement occupé par M [O].

Dans cette main courante, il est également évoqué l'attitude intimidante de M [O] de nature à dissuader le voisinage d'intervenir, de déposer des mains courantes ou encore de contacter la police par peur de représailles. A cet égard, il est fait mention de l'attache prise par le père d'une jeune locataire alertant sur la crainte de sa fille d'aller signaler au commissariat les troubles importants et répétés par peur de son voisin, M [O].

Ces affirmations qui ne peuvent constituer à elle seule un élément de preuve déterminant sont toutefois corroborées par le courrier recommandé adressé le 5 février 2025 à M.[O] par le syndic et le mettant en demeure de cesser les troubles anormaux et répétitifs du voisinage et qui évoque divers signalements au syndic depuis plusieurs mois.

Il convient de relever à cet égard que le procès verbal d'Assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2024 acte également les signalements réalisés par plusieurs résidents pour des troubles anormaux de voisinage.

Elles sont également corroborées par les constats des commissaires de justice du 1er octobre 2025 et du 18 mars 2026 ayant pour objet de permettre l'anonymisation de quatre attestations sur l'honneur de résidents de l'immeuble. Il résulte de ces attestations que les disputes interviennent généralement entre 23 heures et 3 heures du matin par le biais de cris, claquements de porte, coups contre les murs. Il est précisé que le niveau sonore est tel que les voisins sont réveillés. Ces disputes interviennent entre les parents ou entre parent et enfants généralement la nuit et justifiant régulièrement " l'intervention des forces de l'ordre.
L'un des auteurs confirme avoir fait l'objet à trois reprises d'intimidations après être intervenu à la porte pour solliciter moins de bruit.

Contrairement à ce qu'affirme M [O] en défense, les nuisances ainsi décrites ne se limitent pas à deux épisodes survenus en février 2026 et impliquant sa fille adolescente.

Par ailleurs, s'agissant des deux épisodes de février 2026, qui à eux seuls ne sauraient justifier un trouble anormal, forces est de constater qu'ils ne se rapportent en rien avec une quelconque pathologie de l'adolescente, qui n'est d'ailleurs pas contestée, mais plutôt une rencontre amicale entre jeunes dans les parties communes et des éclats de voix excessivement bruyants au milieu de la nuit.

Les épisodes de février 2026 s'inscrivent toutefois dans un ensemble de nuisances sur deux années qui impliquent non seulement l'adolescente mais également le couple adulte et sur plus de deux années et qui n'ont pas cessé en dépit de plusieurs mises en demeure et alertes des voisins, du syndic, mais également du bailleur.

L'absence de condamnation ou de plaintes pénales dans la présente instance et la difficulté à obtenir des témoignages s'expliquent par le comportement intimidant de M [O].

M [O] ne rapporte pas la preuve d'un problème d'isolation phonique dans l'ensemble de l'immeuble, seule la loge de la gardienne étant concernée et les nuisances portant essentiellement sur les bruits de livraison en journée comme évoqué dans le procès verbal d’assemblée générales des copropriétaires versé aux débats.

La preuve est donc suffisamment rapportée par les différents pièces (main courante, courriels, courriers de mise en demeure, et attestations), relatant des éléments suffisamment graves, précis et concordants, que M.[F] [O] et les occupants de son logement adoptent un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis plusieurs années en ce compris à l'époque contemporaine.

Ce comportement en ce qu'il est par ailleurs répétitif, et sans considération pour l'impact qu'il peut avoir pour le voisinage, lequel a exprimé une véritable lassitude et une incompréhension face à la persistance de la situation malgré de nombreuses dénonciations, constitue un trouble de jouissance du logement et est constitutif d'un manquement grave et réitéré aux clauses et conditions du bail comme à l'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail sera en conséquence prononcée.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'est en effet justifié d'aucune urgence alors même que la procédure judiciaire a été engagée près de deux années après la précédente.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M.[F] [O] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser à Mme [I] [D] épouse [Y] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,