TJ 75056, 9 juin 2026, RG 25/07951

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Valérie OUAZAN ; Maître [R] [Q]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/07951 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYN

N° MINUTE : 2-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 09 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0428

DÉFENDERESSES
Madame [P] [E] [Y], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0354

Société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE - [D] es qualité de mandataire de Madame [Y] [P], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07951 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXYN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 juillet 2022 à effet du 1er août 2022, Mme [K] [S] a donné à bail à M. [I] [X] pour une durée de trois ans un appartement dans un immeuble à usage d'habitation, situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel actuel de 6310,99 €.
Mme [K] [S] est décédé le 5 mai 2023, laissant pour lui succéder sa fille unique Mme [P] [E] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 Mme [P] [E] [Y] a délivré un congé pour vente à effet du 31 juillet 2025 avec proposition de vente pour 3.776.250 € à M. [I] [X] auquel ce dernier n’a pas donné suite.
M. [I] [X] a estimé que le prix qui lui était proposé était dissuasif et l’empêchait d’exercer son droit de préemption. Il se trouve encore actuellement dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, M. [I] [X] a fait assigner Mme [P] [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS . Dans ses conclusions en demande n°1, il demande au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de voir :
- Débouter Mme [P] [E] [Y] de ses demandes,
- Juger que le congé pour vente du 30/01/2025 est frauduleux,
- Le déclarer nul et de nul effet,
- Condamner Mme [P] [E] [Y] au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts,
Subsidiairement,
- Constater que M. [I] [X] n’a pas de solution de relogement et lui -accorder un délai de 12 mois, sans dommage -intérêts ou astreinte que ce soit,
- Condamner Mme [P] [E] [Y] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [I] [X] a fait expertiser l’appartement par l’expert immobilier [L] à hauteur de 2.542.000 € pour un prix unitaire de 16.200 € (dont il produit le rapport définitif) du fait notamment de travaux de rénovation à prévoir, d’une absence de double vitrages, de la présence d’un WC à sanibroyeur et d’une qualité de construction très ordinaire, s’agissant en plus d’un bâtiment en retrait sur cour, outre des éléments d’équipements abîmés en partie privative et dysfonctionnant en partie commune.
Il conclut que le prix qui lui était proposé était manifestement excessif, surévalué de 48,55 %, dès lors dissuasif et frauduleux, l’empêchant volontairement d’exercer son droit de préemption du fait de rapports tendus, alors que Mme [Y] était sans intention réelle de vendre, n’ayant d’ailleurs effectué aucun acte positif de mise en vente de son bien, sinon de pures consultations d’agences. Il lui demande des dommages-intérêts pour ce faire.
M. [I] [X] dénonce l’improductivité des annonces et avis de valeur avancés par Mme [Y], s’agissant d’une minorité d’appartements d’exception et de haut standing réel non comparables, et produit ses propres annonces pour une comparaison plus juste.
M. [I] [X] qui se dit de parfaite bonne foi précise vivre entre [Localité 1] et le continent africain, ce qui l’empêche de mener des actes de relogement.
M. [I] [X] indique avoir formulé une offre d’achat à 2.750.000 net vendeur dès le 9 janvier 2025, proposition déclinée par la propriétaire.
Il critique le rapport d’expertise adverse [A] [G] [J], dressé en l’absence de diagnostic technique du bien et de l’immeuble et sans visite des locaux qui ne fait que reprendre les observations de l’expert [L].

***

Dans ses conclusions en demande n° 2, Mme [P] [E] [Y] demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

- Débouter M. [I] [X] de ses demandes et prétentions,
- Valider le congé pour vente,
- Ecarter des débats le projet de rapport d’expertise comme dépourvu de valeur probante,
- Ecarter des débats les pièces 7 et 9 comme dépourvues de valeur probante,
- déclarer que M. [I] [X] est occupant sans droit ni titre à compter du 1er août 2025,
- ordonner son expulsion immédiate de toutes emprises locatives ainsi que de tous occupants de son fait avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin, avec séquestration des meubles aux frais risques et périls de M. [I] [X], - débouter M. [I] [X] de ses demandes de délais
- débouter M. [I] [X] de sa demandes de dommages-intérêts ,
Reconventionnellement,
- Condamner M. [I] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er août 2025 jusqu’à libération effective des lieux,
- Condamner M. [I] [X] au paiement d’une astreinte de 500 € par jour de retard depuis le 1er août 2025 jusqu’à libération effective des lieux,
- Condamner M. [I] [X] au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
- Condamner M. [I] [X] au paiement d’une somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, y compris les frais d’assignation et du jugement à venir.

Mme [P] [E] [Y] affirme que la mise en vente de son appartement, dont M. [I] [X] était au courant, s’inscrit dans une démarche large de rationalisation et de simplification de son patrimoine issu de ses ascendants décédés, visant à liquider la partie de ce patrimoine en France et loin de à toute considération personnelle liée au locataire. Elle déclare s’être entourée notamment d’agences dont elle a sollicité des estimations concordant avec sa proposition, postérieure, du congé sans exagération de la valeur réelle du bien.
Après une première estimation du bien à 3 776 250 € soit 23.802 €/m2 avant le congé par l’agence ANGEL et VOLKERS, elle précise que M. [I] [X] lui a refusé l’accès à l’appartement en vue de visites , outre d’autres refus pour la réalisation de travaux, et qu’elle a du faire procéder à une expertise sur pièces et visite des parties communes aboutissant à une valeur vénale de 3.094.000 €, tandis qu’un agent immobilier la monte à 4.000.000 €, la valorisation par mètre carré ne pouvant rendre compte de sa valeur réelle en raison de sa localisation prisée, de sa singularité et de l’état actuel du marché.
Mme [P] [E] [Y] livre les données de ventes dans le même secteur géographique pour des biens de standing et d’exception équivalents, y compris un bien comparable sur le même palier vendu à un prix de 28.165 € / m2 bien plus élevé que le prix de son offre, ainsi qu’un extrait de la base BIEN dégageant un prix moyen de 22.614 € /m2.
Rappelant que la fraude ne se présume pas, elle rappelle son respect du formalisme du congé pour vendre pour parer à toute entrave au droit de préemption, et affirme que la loi ne soumet pas le prix y formulé à un encadrement légal., l’intention spéculative n’étant pas en soi prohibée et la surestimation du prix ne caractérisant pas la fraude sauf prix décourageant tout acquéreur au moment du congé et/ou disproportion manifeste à partir de 40% selon le droit positif.
Elle doute de la façon dont le rapport produit par le locataire et non signé est passé de l’état de projet , en an avant l’audience, à son état définitif, peu avant la date de plaidoirie. Elle dit le rapport en inadéquation avec la réalité objective du bien telle qu’elle ressort de son propre rapport et autres constats, évoquant les volumes généreux, les moulures de standing et l’implantation sur cour intérieure arborée qui sont autant de valeurs sûres non contestées par le locataire.
Elle souligne qu’en lui formulant une offre d’achat à 2.750.000 net vendeur dès le 9 janvier 2025, M. [I] [X] a démontré l’intention de vendre de la propriétaire.
Elle dénonce en revanche son obstruction aux visites, qui l’amène en plus à se prévaloir d’une situation d’invendu qu’il a lui-même créée ; et qui, outre le frein à la commercialisation, accentue sa dépréciation sur le marché, ce pour quoi elle demande une indemnisation.
Mme [P] [E] [Y] estime que les travaux de rafraichissements, déjà intégrés dans le prix, inférieur à celui de biens comparables, ne sauraient justifier une décote de plus d’un million d’euros.
Elle écarte la pièce 7, historique des prix des appartements du VIIe au m/2 , donnée générale et sans distinguer les micro-secteurs, tout comme la pièce 9, outil algorithmique d’analyse de la concurrence foncière, autant d’outils de masse bons pour le marché standard, et dit surexploitée la pièce 8, annonces immobilières sur un spectre large accompagnée d’aucune démonstration de comparabilité.
Elle distingue entre minoration du prix en raison d’une situation sur cour et rabaissement du bien au niveau d’un actif ordinaire d’« arrière-bâtiment », alors que les rapports expertaux disent le contraire.
Mme [P] [E] [Y] demande le rejet des délais pour se reloger, M. [X] , resté dans les lieux depuis plus d’un an, ne se trouvant pas dans une situation de précarité et ayant eu vent du projet de vente de longue date.
Elle insiste sur le caractère comminatoire de l’astreinte demandée pour garantir l’effectivité de la décision d’expulsion.

A l’audience du 3 avril 2026, les conseils des parties ont repris et soutenu les termes de ses écritures.

La décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la régularité du congé

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé aux locataires qui l'occupent s'il est justifié par sa décision de vendre le bien.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l'espèce, Mme [P] [E] [Y] a délivré à M. [I] [X] , locataire depuis le 1er août 2022 d’un appartement dans un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage gauche du [Adresse 4] , un congé pour vente par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, soit plus de six mois avant la fin du bail le 31 juillet 2025,
Le congé précise le prix de vente net vendeur à savoir 3.776.250 €, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente ainsi que les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

En tout état de cause, la régularité formelle du contrat n’est pas contestée.
M. [I] [X] n’a pas donné suite à l’offre de vente de 3.776.250 € dont il avait anticipé le principe avant le congé, en formulant une offre d’achat à 2.750.000 net vendeur dès le 9 janvier 2025.

Il revient à M. [I] [X] de démontrer une absence d’intention de vendre de Mme [Y] confinant à la fraude de ses droit, du fait d’un prix trop élevé entravant le droit de préemption ou du fait d’une absence de démarches de vente postérieures au congé.

Le 25/09/2025, deux mois après la fin du bail, le conseil de Mme [Y] a demandé à son confrère l’accès au logement afin de permettre d’évaluer sa valeur vénale, ce qui lui a été refusé au profit d’une éventuelle expertise judiciaire contradictoire. Mme [Y] a fait le choix d’accomplir une expertise amiable sans pouvoir accéder aux locaux litigieux, prenant ainsi le risque d’aboutir à des constatations non contradictoire et fortement contestées – à l’instar de l’expertise mandatée de son côté par M. [X].
Cela étant, on peut supposer que la visite effective du bien par l’expert de Mme [Y] n’aurait pas abouti à un chiffrage foncièrement différent, puisque les experts adverses tombent d’accord sur les points de force intérieurs de l’appartement et déplorent les mêmes faiblesses.

Il ressort en effet des expertises amiables que le bien, s’il a le privilège de donner sur l’ensemble de l’hôtel de [Localité 2] en sa partie arrière, dépend d’un autre corps de bâtiment en fond de cour qui n’a pas la « très belle qualité architecturale » du bâtiment sur rue et de ses retours d’aile. Il présente cependant des aspects plus qu’honorables (pierre de taille, entresol, 158 m2, 7 pièces, 3m à 3,20 m de hauteur sous plafond, parquet massif en point de Hongrie, marbre, plafond mouluré, cheminées d’agrément en marbre, terrasse de 5,80 m) qui en font un beau produit, ne serait le handicap du 1er étage , des vues limitées qui en résultent et des pièces en partie commandées, outre d’autres points ne pouvant en revanche justifier d’un (1) million d’euros de différence de prix (simple vitrage, carrelage fissuré apr endroit, porte non blindée, présence d’un sanibroyeur …), d’autant que des travaux de rénovation importants ont été menés en 2022.
On ne saurait toutefois affirmer que l’appartement serait un de ces biens d’exception composant le micro-marché de haut prestige dont se prévaut Mme [Y] pour prétendre à se hisser au-dessus des prix constatés dans le voisinage.

L’expertise du 27/10/2025 conclut toutefois à un prix unitaire au m2 de 19.500 € soit 3.094.000 € de valeur vénale estimée, largement en dessous du prix de vente net vendeur de 3.776.250 € chiffré par la précédente expertise (23.802 € /m2).
M. [I] [X] fournit une référence de 2.945.000 € dans un VII e distant comportant des travaux à prévoir dont on ignore l’ampleur.
Le site IMMO-METRE, quelque peu standardisé, propose un prix de 2.860.000 € (19.240 €/m2)
La base BIEN offre quelques exemples comparatifs disparates, malheureusement sans mention de l’état du bien:
- appartement de 4 pièces et 154 m2 [Adresse 5], 2e étage, estimé à 3 611 600 € (23.451 €/m2) (mais plus élevé + 1 chambre de service),
- appartement de 5 pièces et 149 m2 [Adresse 5], 3e étage + 1 chambre de service, estimé à 2 400 000 € (16.107 €/m2) (exemple incompréhensible, travaux d’ampleur sans doute)
- appartement de 4 pièces et 138 m2 [Adresse 6], 1er étage, estimé à 3 580 000 € (25.942 €/m2) (mais + 1 chambre de service)
- appartement de 8 pièces et 192 m2 [Adresse 7], 5 e étage , estimé à 4 024 600 € (20.961 €/m2) (produit de gamme supèrieure)
l’expert se réfère à une cession du 26/03/2025 : 5 483 850 € sans aucune mention comparative. En 2022, un appartement de 138 m2 s’est vendu 22.101 €/m2 dans le même ensemble. Là encore, aucune information sur la localisation du bien parmi les corps de bâtiment.
Il est fait également état de la vente par Mme [Y] de son autre appartement au [Adresse 8] pour un prix proche de 20.000 €/m2
La pièce PAPPERS IMMOBILIERS relativement à des ventes au [Adresse 9] est inexploitable.
Mme [Y] plaide pour un prix moyen de 22.614 €/ m2, soit au-dessus du prix résultant de l’expertise d’octobre 2025, mais en dessous de celui pratiqué par elle dans le congé (23802 € /m2).

Le rapport BIENS dressé à l’initiative de M. [I] [X] sur la base, inexpliquée, d’un métrage un peu inférieur, fixe une valeur de 2.541.618 €,) (soit 2.570.130 sur la base du métrage « retenu pour les besoins de l’expertise » et donc à retenir), soit 16200/m2, en raison notamment d’une « qualité de construction très ordinaire » du bâti, « l’absence de vue plaisante et très dégagée » et des travaux de rénovation à prévoir (remplacement des huisseries, ce qui n’explique effectivement pas un million d’euros de différence). Aucune demande d’inscription de faux n’a été faite sur ce rapport, ni incohérent ni en manque de crédibilité qui soit de nature à l’écarter des débats.

Il est donc réaliste de retenir une valeur vénale entre 2.570.130 (16200 €/m2) et 3.094.000 € (19.502 €/ m2) et sans doute proche de ce second terme. L’offre de vente de 3.776.250 est donc excessive sans être irréaliste.

Dès lors qu’un prix élevé ne constitue pas en soi une cause de nullité de congé pour vente, la question est donc de savoir si Mme [Y], en proposant un prix de vente de 3.776.250 € soit 23.802 €/m2, savait pertinemment que l’appartement ne trouverait pas acquéreur à ce niveau, de façon à décourager le locataire et le contraindre au départ, sans qu’il soit question pour autant d’appliquer un pourcentage de marge spéculative in abstracto.
En l’espèce, on constate que :
- les références produites de part et d’autres sont localement adaptées mais manquent de points de comparaisons, notamment sur les travaux à prévoir ; cependant ces travaux ne peuvent être sérieusement évalués à hauteur de la différence de prix reprochée.
- l’offre de vente de 3.776.250 € n’est pas en soi manifestement irréaliste et élusive de tout acheteur potentiel.
- l’offre fait néanmoins suite à une proposition du locataire quelques jours plus tôt (2.750.000 €) pas si éloignée de l’estimation finale de 3.094.000 €. Ce faisant, Mme [Y] ne pouvait ignorer que le chiffre de 3.776.250 € creusait ainsi un écart de un million d’euros particulièrement déceptif dans l’esprit du locataire. On notera d’ailleurs qu’avant de donner congé, la propriétaire n’a jamais fait de contre-proposition à l’offre de M. [X] lequel, dans cette attente, se disait pourtant prêt à rehausser le prix (pièce 4 en demande), ce qui fait douter de son intention de vendre.
- Enfin, il n’est fait état d’aucune démarche active de vente passée ou présente de la part de la bailleresse, sinon des demandes d’estimations immobilières et fiscales datant de l’époque du congé. Mme [Y] souligne sa démarche globale de liquidation de ses actifs en France, seulement attestée par la vente d’un autre bien et donc sans grande portée probatoire ; le problème étant moins de savoir si Mme [Y] entendait vendre que de savoir si elle entendait vendre sincèrement au prix du congé sans utiliser ce prix comme un obstacle artificiel à l’exercice du droit de préemption. En tout état de cause, il n’est pas démontré de diligences en vue de vendre depuis le congé, ni mandat signé ni annonce immobilière comportant un prix équivalent à l’offre de vente ou pas, ce qui au final fait douter de l’intention de vendre réelle de Mme [Y] lors de la délivrance du congé. M. [I] [X] peut difficilement être mis en cause à cet égard de n’avoir pas donné suite à la demande de métrage du 06/03/2026, ce qui ne démontre pas une obstruction avec intention de nuire s’agissant d’un individu ayant son activité professionnelle entre deux continents. De fait, il n’est fait aucune référence à un refus de visite, et Mme [Y] ne fait état d’aucune visite ou projet de visite de l’appartement.

L’intention frauduleuse de Mme [Y] à l’égard de son locataire est ainsi suffisamment démontrée.
En conséquence, le congé pour vendre sera déclaré nul et de nul effet et il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail. Toutes les demandes subséquentes à cette résiliation seront donc rejetées, y compris les demandes d’indemnisation.

II. Sur la demande reconventionnelle en indemnisation

En application de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l’espèce, M. [I] [X], qui s’est purement et simplement maintenu dans les lieux, n'établit pas avoir subi du fait du détournement du droit de préemption un préjudice distinct de ses frais de justice pour faire reconnaitre la poursuite du bail, lesquels seront appréhendés ci-dessous.
Aussi la demande formée sur ce fondement doit être rejetée.
III. Sur les demandes accessoires
Mme [P] [E] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [X] les frais qu’il a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 4000 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS