TJ 35238, 12 juin 2026, RG 25/07002

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 12 Juin 2026

N° RG 25/07002 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LY4E

Jugement du 12 Juin 2026

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

Société APSASE
[K] [F] [O], sous curatelle

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à maitre NADALINI
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 05 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé jusqu’au 12 juin 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par madame [C], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Société APSASE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

M. [K] [F] [O], sous curatelle
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentés par maitre NADALINI, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 février 2019, à effet au 18 février 2019, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à M. [K] [F] [O] un logement d’habitation principale situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer de 295,81 euros.
Se prévalant de mises en demeure demeurées infructueuses, le 8 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à M. [K] [F] [O] et, à son curateur, l’association APASE, une sommation interpellative aux fins de faire cesser les troubles du voisinage occasionnés par lui-même ou les personnes qu’il accueille.
Un procès-verbal de carence a été dressé par le conciliateur de justice le 18 mars 2025.
Par actes de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner M. [K] [F] [O] et l’association APASE, en sa qualité de curateur, par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du bail.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 5 mars 2026.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [G] [C] dûment munie d’un pouvoir.
Soutenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et, préalablement communiquées au défendeur, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1231-6, 1728, 1729, 1741 et suivants du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite de :
- prononcer la résiliation du bail consenti à M. [K] [F] [O] le 14 février 2019 pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de M. [K] [F] [O] et de tous occupants et biens de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;
- autoriser l’expulsion immédiate dès signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il soit fait application du délai de deux mois ;
- condamner M. [K] [F] [O] à lui payer :
- les loyers dus entre le 12 mai 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail ;
- une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et de tout occupant,
- une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’établissement ARCHIPEL HABITAT fait valoir que depuis son entrée dans les lieux, le locataire méconnaît ses obligations contractuelles relatives au respect de la tranquillité. Le bailleur précise que le locataire occasionne des nuisances intolérables qui perturbent le voisinage, telles des dégradations, des hurlements, des cris, du tapage nocturne et des violences. Il ajoute avoir été destinataire de nombreuses plaintes de la part des voisins. Le bailleur souligne que malgré les démarches entreprises, ces nuisances perdurent voire se sont aggravées, celui-ci ayant pu jeter des papiers enflammés depuis son balcon.
Au regard des nombreuses démarches amiables entreprises en vain pour faire cesser les troubles, de l’absence de recherche effective d’un autre logement avant la première audience, le bailleur considère que la mauvaise foi du locataire est établie et justifie la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.
En réponse aux moyens en défense, le bailleur considère que les troubles psychologiques dont souffre le locataire ne sont pas de nature à minorer sa responsabilité et qu’il n’est pas nécessaire qu’ils persistent jusqu’au jugement pour que la résiliation soit prononcée.

A l’audience, M. [K] [F] [O] a comparu représenté par son conseil.
Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées au demandeur, au visa des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 700 du Code de procédure civile, M. [K] [F] [O] sollicite :
A titre principal,
- de débouter la société ARCHIPEL HABITAT de sa demande de résiliation du bail ;
- par suite, de débouter la société ARCHIPEL HABITAT de sa demande d’expulsion ;
A titre subsidiaire,
- de débouter la société ARCHIPEL HABITAT de sa demande tendant à l’expulsion immédiate sans application du délai de deux mois ;
- de lui accorder un délai d’une durée maximum d’un an au regard de sa situation économique et médicale ;
- de lui donner acte de ce qu’il n’est pas sollicité par la demanderesse de suppression ou de réduction du bénéfice de la période de sursis à exécution pendant la trêve hivernale ;
- de débouter la société ARCHIPEL HABITAT de toute demande au titre des frais irrépétibles.

A titre de moyens en défense, M. [K] [F] [O] fait valoir qu’il est atteint d’une maladie qui affecte le contrôle de ses actes, qu’il a ainsi été reconnu pénalement irresponsable par le tribunal correctionnel le 24 octobre 2025 et placé en hospitalisation sous contrainte. Il relève qu’il n’y a pas eu de manquements depuis son placement en détention provisoire et qu’il est à jour du paiement des loyers.
Il estime pouvoir bénéficier du délai minimum de deux mois avant d’avoir à quitter les lieux, aucune mauvaise foi ne pouvant lui être reprochée. Au vu de son état de santé, il considère que des délais supplémentaires doivent lui être accordés afin qu’il puisse disposer d’un logement à sa sortie d’hospitalisation.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice par acte remis à personne morale le 2 juillet 2025, l’APASE n’a pas comparu ni personne pour elle.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1/ Sur la demande principale en résiliation du bail
Aux termes de l’article 1224 du Code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
De plus, aux termes de l’article 7-b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En l’espèce, le règlement intérieur rappelle, dans ses articles 1.1 à 1.4 que le locataire doit user paisiblement des lieux, s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité des personnes et de provoquer tout bruit ou nuisance de son fait ou du fait de personnes introduites ou hébergées. Ce document a été porté à la connaissance du locataire et porte sa signature.
L’établissement ARCHIPEL HABITAT démontre, par la production des courriers adressés par les autres locataires, les remontées d’incidents, les plaintes ou mains courantes déposées par les locataires mais également son directeur, et les propos recueillis par commissaire de justice auprès des voisins les plus proches lors des sommations interpellatives, que depuis son entrée dans les lieux, M. [K] [F] [O] importune ses voisins, en tapant à leur porte ou dans les murs, de jour comme de nuit, en poursuivant certains d’entre eux dans les parties communes, dégradant leurs boîtes aux lettres ou y jetant des mégots de cigarettes y compris allumés, introduisant des individus menaçants dans son logement. Il résulte des déclarations recueillies que les nuisances ne cessent pas nécessairement pendant les périodes d’hospitalisations de l’intéressé, les tiers continuant à venir dans son logement, à commettre du tapage nocturne ayant pu nécessiter des appels aux forces de l’ordre. Les témoignages les plus récents font également état d’un comportement de plus en plus violent et agressif de l’intéressé vis-à-vis de ses voisins.
Il résulte de ces éléments que les manquements de M. [K] [F] [O] à ses obligations sont suffisamment graves et récurrents pour justifier du prononcé de la résiliation du bail au jour de l’assignation, soit au 2 juillet 2025.
Par suite, il convient d’examiner les demandes relatives aux conséquences de la résiliation du bail.
2/ Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et des loyers restant dus
2.1 Sur l’indemnité d’occupation,
Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, M. [K] [F] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation laquelle sera fixée au montant du loyer et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2.2 Sur les loyers dus entre mai 2025 et la date de résiliation du bail,
Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 9 septembre 2025, il apparaît que le locataire ne serait redevable que d’une somme de 0,66 euros, échéance d’août 2025 incluse.
Ce décompte laisse apparaître que les loyers sont payés régulièrement et à la date de résiliation du bail, les loyers et charges courants ne sont pas dus, seules des sommes imputées au titre des dépens apparaissent sur le décompte.
La demande au titre des dépens sera examinée au titre des demandes accessoires.
Faute de justifier de la créance réclamée, la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre des loyers dus entre le 12 mai 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.
3/ Sur l’expulsion et les délais d’expulsion
Le bail ayant été résilié, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [K] [F] [O] ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef.
3.1 Sur le maintien du délai de deux mois,
Par application de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque qu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte réduire ou supprimer ce délai.
En l’espèce, au regard des difficultés psychiques dont souffre M. [K] [F] [O], il ne saurait être considéré que son absence de réponse aux différentes sollicitations de son bailleur est constitutive de mauvaise foi au sens de l’article L. 412-1 précité.
Dès lors la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée, et le délai de deux mois après notification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par ce texte sera maintenu.
Il sera également rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
3.2 Sur la demande de délai supplémentaire
Par application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an.
En l’espèce, au regard de la durée des troubles et de leur gravité, il n’y a lieu d’accorder des délais supplémentaires à M. [K] [F] [O] pour quitter les lieux.
La demande en ce sens sera rejetée.
4/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [K] [F] [O] sera condamné aux dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de la partie tenue aux dépens, la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à ce titre sera rejetée.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,
PRONONCE, au 2 juillet 2025, la résiliation du contrat de bail conclu le 14 février 2019, entre d’une part l’établissement ARCHIPEL HABITAT et, d’autre part, M. [K] [F] [O] portant sur un logement d’habitation principale situé [Adresse 4] à [Localité 3] ;
ORDONNE à M. [K] [F] [O], occupant sans droit ni titre, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants et biens de son chef, les lieux (appartement porte 013) situés [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,
CONDAMNE M. [K] [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation est due depuis le 2 juillet 2025 et qu’elle est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire,
REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre des loyers dus entre le 12 mai 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail ;
REJETTE la demande de l’établissement ARCHIPEL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [K] [F] [O] aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,