TJ 83050, 17 juin 2026, RG 26/02205

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 JUIN 2026

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N° RG 26/02205 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LDDW

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Elina TERRAL, Juge placé

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 20 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Elina TERRAL.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Corinne TSANGARI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [U] [Z]
née le 03 Avril 1962, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [M]
né le 19 Septembre 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Tous deux comparants en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Me Corinne TSANGARI
- Mme [U] [Z]
- Monsieur [N] [M]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :
 
Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2022 ayant pris effet le 07 novembre 2022, la SA UNICIL a consenti à Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 375,68 €, outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] un commandement de payer pour un montant de 2 232,41 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.
 
Par actes de commissaire de justice en date du 05 mars 2026, la SA UNICIL a fait assigner Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :
- Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 octobre 2024 à Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] est resté infructueux,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, la résiliation au 24 décembre 2024 (deux mois après commandement), du contrat de location du logement : bail du 27 novembre 2022 prise d’effet 7 novembre 2022, garage : bail du 1er décembre 2022 prise d’effet 1er décembre 2022 sis [Adresse 5] [Adresse 6] liant la S.A d’HLM UNICIL à Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M],
- Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] et de tout occupant de leur chef de la [Adresse 7] Type 3 étage 3, et l’évacuation des meubles le cas échéant, en faisant, s’il y a lieu d’y procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux,
- Autoriser la requérante à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls des parties requises,
- Juger que Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] [Adresse 6],
- Condamner Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] solidairement à lui payer la somme de 5 087,17 € arrêtée au 24 décembre 2024, à titre provisionnel et à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation outre les intérêts et frais qui seront dus lors du départ effectif des occupants, somme à parfaire jusqu’à signification de l’ordonnance à venir,
- Condamner Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que le locataire aurait dû payer en cas de non résiliation du bail de location du logement et des accessoires, et augmenté des charges tels que réglés au titre du bail sur le local à usage d’habitation soit actuellement la somme de mensuelle toutes charges comprises de 536,79 € pour le logement et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,
- Juger que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel,
- Juger que ladite assignation a été régulièrement dénoncée par l’huissier significateur de l’acte, au préfet du Var,
- Condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] à lui payer la somme de 350 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ceux compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024 soit la somme de 139,90€ TTC et celui de la présente assignation.
 
L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 06 mars 2026.
 
À l'audience du 20 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA UNICIL représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 668,36 € arrêtée au 11 mai 2026 (mois de mars inclus).

Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] étaient présents en personne.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l'audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

 
MOTIVATION
 
I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
 
Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 06 mars 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.
 
Par ailleurs, la SA UNICIL a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 25 octobre 2024, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En conséquence, la demande de la SA UNICIL aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

 
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
 
En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
 
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
 
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 24 octobre 2024, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 2 232,41 €.
 
Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l'espèce.
 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 24 décembre 2024 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 novembre 2022 à compter du 24 décembre 2024.

Sur l'indemnité d'occupation

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur une créance contractuelle ou l'indemnisation d'un préjudice.
 
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
 
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
 
Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
 
L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation peut être fixée à la somme de 521,93 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges
 
Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
 
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 24 octobre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 11 mai 2026 à la somme de 3 668,36 €, que la SA UNICIL rapporte la preuve de l'arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M]. La créance de la SA UNICIL n'est donc pas sérieusement contestable.
 
En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] à payer à la SA UNICIL la somme provisionnelle de 3 668,36 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 11 mai 2026 (échéance du mois de mai non inclus), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance.

Il est demandé la condamnation solidaire de Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M].

Même si les locataires sont cotitulaires du bail, leur solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une clause insérée dans le contrat de bail conformément à l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En l'espèce, une clause de solidarité étant prévue au bail, chacun des colocataires (et sa caution éventuelle) est donc tenu au paiement de la totalité du loyer et des charges, même si l'autre ne paie pas sa part.

Sur la demande de délais de paiement
 
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Suivant l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
 
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l'évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2 , 11 mai 2000).
 
En l'espèce, il ressort des débats et des pièces de la procédure que les locataires ont repris le paiement des loyers depuis le mois de février 2026. Le bailleur n’est pas opposé à des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] ne seront par suite condamnés au paiement de l'indemnité d'occupation qu'en cas de non-respect de l'échéancier accordé dans le cadre des délais de paiement. Au regard des délais accordés, il sera par ailleurs prévu que ladite indemnité d'occupation sera alors fixée au montant de la première échéance impayée, pour tenir compte des éventuelles indexations de loyers applicables entre les parties, sous déduction des paiements déjà intervenus par Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M] à payer à SA UNICIL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA UNICIL aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti à Madame [U] [Z] et Monsieur [N] [M],