TJ 22278, 18 juin 2026, RG 25/00263

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Affaire : S.C.I. CT IMMO / [O] [Q]

N° RG 25/00263 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F4JX

Ordonnance de référé du : 18 Juin 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX
Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente,
Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE
S.C.I. CT IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 902 931 831, dont le siège social est sis [Adresse 1] FRANCE
Représentant : Maître Lucas GERGAUD de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Gaëlle POILVET, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

D'UNE PART

ET

DEFENDEUR
Monsieur [O] [Q], demeurant [Adresse 2] FRANCE
Représentant : Maître Lionel PAPION, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D'AUTRE PART,

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte en date du 29 octobre 2021, la SCI CT Immo a acquis de M. [O] [Q] une maison d’habitation, sise [Adresse 3] à Lannion et composée de trois logements.

Se plaignant d’avoir découvert des désordres peu de temps après la vente, la SCI CT Immo a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, en référé d’heure à heure, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de M. [Q], de la société Armor Géothermie et de la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur de la société Géothermie.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance en date du 11 janvier 2024, M. [K] [T] ayant été désigné en qualité d’expert judiciaire, celui-ci ayant été remplacé par M. [O] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SCI CT Immo a assigné M. [O] [Q] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :
Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;Condamner M. [Q] à lui payer par provision la somme de 74 168,36 euros TTC, à majorer de l’indice du coût de la construction applicable au dépôt du pré-rapport d’expertise et de celui applicable au jour de l’ordonnance à intervenir, outre l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; Condamner M. [Q] à lui payer par provision la somme de 18 000 euros TTC au titre d’une provision ad litem ; Condamner M. [Q] à lui payer la somme de 2 000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance ; Ordonner la capitalisation des intérêts.
Par conclusions n°1 notifiées le 24 septembre 2025, la SCI CT Immo a modifié ses demandes et formé les prétentions suivantes :
Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;Débouter M. [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; Condamner M. [Q] à lui payer par provision la somme de 74 168,36 euros TTC, à majorer de l’indice du coût de la construction applicable au dépôt du pré-rapport d’expertise et de celui applicable au jour de l’ordonnance à intervenir, outre l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; Condamner M. [Q] à lui payer par provision la somme de 18 000 euros TTC au titre d’une provision ad litem ; Condamner M. [Q] à lui payer la somme de 3 000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance ; Ordonner la capitalisation des intérêts.
Par ordonnance de référé en date du 6 novembre 2025, le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de règlement amiable du 10 avril 2026 et à l’audience de référé du 30 avril 2026.

L’audience de règlement amiable a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 18 septembre 2026 en raison de la grève des avocats votée à l’unanimité par le Barreau de Saint-Brieuc.

L’affaire a été rappelée à l’audience de référé du 30 avril 2026. Au cours de cette audience, la société CT immo a indiqué que le dossier avait été renvoyé à l’audience de règlement amiable du 18 septembre 2026 en dehors du contradictoire et a demandé à ce que le dossier soit retenu. M. [Q] quant à lui a soutenu qu’ils avaient été informés du renvoi et a affirmé qu’il était favorable à la recherche d’un accord.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 21 mai 2026 pour plaider.

A cette audience, la SCI CT Immo, représentée, s’en tient à ses écritures.

M. [Q], représenté, renvoie à ses conclusions notifiées le 30 septembre 2025 aux termes desquelles il demande à la présente juridiction de :
A titre principal :Ordonner le renvoi de la procédure en audience de règlement amiable ; Surseoir à statuer sur les demandes de la SCI CT Immo dans l’attente ; Réserver les dépens ; En tout état de cause :Lui donner acte qu’il se propose d’appeler à la cause les parties présentes aux opérations d’expertise judiciaire,Surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause de l’ensemble des parties aux opérations d’expertise, à la date qu’il plaira au juge de décider ; A titre subsidiaire : Dire et juger que son obligation à paiement au titre des dispositions de l’article 1792-1 du code civil relève de l’appréciation du juge du fond, toutes les parties devant être appelées à la cause ;Faisant droit à sa contestation et l’y déclarant bienfondé ;Dire que la créance alléguée par la SCI CT Immo se heurte à une contestation sérieuse ;Débouter la SCI CT Immo de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la SCI CT Immo à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI CT Immo aux entiers dépens.
Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre des travaux de reprise :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l’article 1792-1 2° du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Il est de jurisprudence constante qu’entrent dans le champ de l’application de l’article 1792 du code civil d’importants travaux de réhabilitation de l’ensemble d’un immeuble ou des travaux de rénovation lourde.

En l’espèce, M. [E] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 25 juillet 2025 aux termes duquel il est indiqué que l’entreprise Armor Géothermie a réalisé, entre autres, les travaux suivants :
Menuiseries extérieures (facture du 15 janvier 2019)Isolation, cloisons de doublages et de distribution (facture définitive du 15 janvier 2019)Plomberie, électricité, radiateurs électriques (facture définitive du 15 janvier 2019)Chauffage Air/air (facture du 21 novembre 2018) Revêtement de sol souple (facture du 25 janvier 2019)Revêtement de finition vertical des douches (facture du 25 janvier 2019)Fourniture et pose des parois de douches (facture du 16 avril 2019)
L’expert note que des travaux de rénovation lourde ont été entrepris puisque seuls les 4 murs et la charpente ont été conservés.

L’acte notarié précisant en page 16 un achèvement des travaux le 1er avril 2019, l’expert considère dans son rapport que la réception a été prononcée le 1er avril 2019, sans réserve, avec le paiement de l’intégralité des factures.

L’expert judiciaire rappelle que le 19 octobre 2021, des travaux de réparation ont été réalisés dans le cadre de la garantie décennale par la société Armor Géothermie suite à l’apparition d’une fuite d’eau en septembre 2021 et précise que ces travaux étaient inadaptés.

Il indique en outre que M. [Q] avait connaissance des désordres sue les douches, ainsi que la SCI CT Immo puisqu’une attestation avait été jointe à l’acte notarié.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire constate l’existence des désordres suivants :
Désordres en pied des 3 systèmes de climatisations : les dégradations générées rendent l’ouvrage impropre à sa destinationDésordres au droit des 3 bacs à douches : les dégradations générées rendent l’ouvrage impropre à sa destinationFrottements de 2 portes d’entrée Appt B et C : les désordres constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination
L’expert judiciaire retient la responsabilité de la société Armor Géothermie pour les désordres constatés.
Par ailleurs, l’expert judiciaire estime que le coût des travaux par désordres s’élève à :
20 238 euros HT pour les désordres en pied des 3 systèmes de climatisations28 245 euros HT pour les désordres au droit des 3 bacs à douches6 190 euros HT pour les frottements des 2 portes d’entrée des appartements B et C
Soit un total de : 54 673 euros HT (65 607,60 euros TTC), auquel l’expert ajoute le coût d’une mission de maitrise d’œuvre, nécessaire en l’espèce, qu’il évalue à 10% du montant des travaux, soit 5 467,3 euros HT (6 560,74 euros TTC) et la souscription d’une assurance dommage ouvrage estimée à 2 000 euros TTC.

Au total, l’expert évalue donc le coût des travaux à la somme de 74 168,36 euros TTC.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas sérieusement contestable que M. [Q] a vendu à la SCI CT Immo un ouvrage ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourde, tel qu’il est défini par l’expert judiciaire, sur lequel il a été constaté des dommages résultant des travaux réalisés par la société Armor Géothermie antérieurement à la vente et qui le rendent impropre à sa destination.

Pour ces motifs, et sans qu’il soit nécessaire de surseoir à statuer pour appeler à la cause la société Armor Géothermie, la compagnie d’assurances Gan et la société [A] [H], il sera constaté que les conditions des articles 1792 et 1792-1 du code civil sont réunies de sorte que la responsabilité de M. [Q], en sa qualité de vendeur de la maison d’habitation, est engagée.

Il sera donc fait droit à la demande de provision formée par la SCI CT Immo au titre des travaux de reprise, assortie des intérêts de retard aux taux d’intérêt légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

En revanche, les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’ordonner la majoration de la provision et la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de provision ad litem :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de ses conclusions, la SCI CT Immo sollicite la condamnation de M. [Q] à lui payer une provision ad litem de 18 000 euros pour faire face aux dépenses nécessaires pour faire valoir ses droits.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les opérations d’expertise ont généré pour la SCI CT Immo des frais de consignation à hauteur de 10 300 euros, outre les frais dépensés pour avoir fait dresser quatre procès-verbaux de constat d’huissier pour fonder sa demande d’expertise judiciaire à hauteur de 1 284,80 euros, et des frais d’assignation et de signification pour une somme de 861,64 euros.

La requérante expose par ailleurs avoir déjà engagé 7 000 euros depuis le début de la procédure pour les frais d’avocat, sans pour autant justifier du paiement de cette somme.

Comme indiqué précédemment, la responsabilité de M. [Q] en sa qualité de vendeur de la maison d’habitation n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera condamné à payer à la SCI CT Immo une provision ad litem de 12 446,44 euros.

Sur les dépens :

Par application des dispositions de l'article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens, qui seront mis à la charge de M. [Q], partie succombante, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M. [Q] sera condamné à payer à la SCI CT Immo la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS