TJ 50129, 17 mars 2026, RG 25/00002

Cour d’Appel de [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG-EN-COTENTIN

S.N.C. LE RABELAIS
C/
Société AEW COMMERCES EUROPE (anciennement dénommée ACTIPI ERRE EUROPE)

N° RG 25/00002

N° Portalis DBY5-W-B7J-C2ZH

J U G E M E N T

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

S.N.C. LE RABELAIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant Maître Natacha LOREAU de l’AARPI ABL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

Ayant pour avocat postulant Me Thibault GAMBLIN, avocat au barreau de CHERBOURG,

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Société AEW COMMERCES EUROPE (anciennement dénommée ACTIPIERRE EUROPE)
[Adresse 3]
[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant Me Sabine CHASTAGNIER, avocat au barreau de PARIS,

Ayant pour avocat postulant Me Laurence BOULCH, avocat au barreau de CHERBOURG,

L’affaire a été appelée à l’audience du16 Décembre 2025, à laquelle les avocats ont été entendus en leur plaidoirie et a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 Février 2026, puis prorogée au 17 Mars 2026

JUGEMENT :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Président a rendu la décision suivante.

FAITS ET PROCEDURE

Un bail à usage commercial a été conclu le 28 mars 1989 pour une durée de douze années à compter du 21 juin 1989, entre la société SDIF d’une part, aux droits de laquelle s’est trouvée la société CORIO, puis la société civile de placement immobilier ACTIPIERRE EUROPE, devenue depuis la société AEW COMMERCES EUROPE, propriétaire d’un local n°29 situé au sein du centre commercial [Adresse 4] à [Localité 4] (50), désormais commune déléguée de [Localité 5], et [O] [A], d’autre part, aux droits duquel se trouve la société en nom collectif LE RABELAIS, preneur à bail dudit local, pour l’exploitation d’une activité de bar-brasserie. Le loyer hors taxes et hors charges était fixé initialement à la somme annuelle de 229.112 francs (34.927, 89 €).

Ce bail a été renouvelé suivant avenant non daté pour 12 ans à compter du 21 juin 2001, moyennant un loyer annuel de 46.000,00 €.

Le 1er septembre 2009 les parties convenaient de substituer l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE à l’indice du coût de la construction pour le calcul de l’indexation du loyer de base.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2013, la société LE RABELAIS a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de douze années à compter du 21 juin 2013. La société CORIO, aux droits de laquelle intervient désormais la société AEW COMMERCES EUROPE, a alors consenti au principe du renouvellement du bail mais a souhaité en limiter la durée à dix années avec en outre la fixation du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 79.200,00€, outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base proposé et 6 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués.

A défaut d’accord entre les parties, un mémoire portant contestation relative à la fixation du prix du bail a été notifié le 10 juin 2015 par la société ACTIPIERRE EUROPE à la société LE RABELAIS afin d’obtenir la fixation judiciaire du loyer renouvelé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 79.200,00 €. En réponse, la société LE RABELAIS a fait notifier le 22 septembre 2015 un mémoire sollicitant la fixation du loyer annuel renouvelé à la somme hors taxes et hors charges de 44.000,00€.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Cherbourg a, après expertise judiciaire :

Rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise présentée par la SNC LE RABELAIS ;Fixé le loyer du bail renouvelé au 21 juin 2013 pour une durée de neuf années entre la SCPI ACTIPIERRE EUROPE et la SNC LE RABELAIS à la somme de 79.200,00 € hors taxes et hors charges par an à compter du 21 juin 2013, puis à la somme de 84.644,82 € hors taxes et hors charges par an à compter du 5 janvier 2021 ; Dit que les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 8 juin 2017 ;Condamné la SNC LE RABELAIS à payer à la SCPI ACTIPIERRE EUROPE une indemnité de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamné la SNC LE RABELAIS aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;Ordonné l’exécution provisoire ;Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Par arrêt du 16 novembre 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a :
Rejeté la demande de la SCPI ACTIPIERRE EUROPE tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la SNC LE RABELAIS de condamnation de la SCPI ACTIPIERRE EUROPE au paiement des frais d’expertise ; Infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire et ordonné l’exécution provisoire ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infrmées et y ajoutant, Fixé le loyer du bail commercial renouvelé au 21 juin 2013pour une durée de neuf années entre la SCPI ACTIPIERRE EUROPE et la SNC LE RABELAIS à la somme annuelle hors taxes et charges de 64.844,80 euros (381.44 euros /m2 x 170 m2) ; Condamné la SCPI ACTIPIERRE EUROPE à payer à la SNC LE RABELAIS les intérêts au taux légal dus sur les sommes trop-perçues au titre des loyers à compter du 21 juin 2013 ; Condamné la SCPI ACTIPIERRE EUROPE aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et à payer à la SNC LE RABELAIS la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejeté la demande d’indemnité de procédure formée par la SCPI ACTIPIERRE EUROPE.
Par acte d’huissier du 30 juin 2022, la SNC LE RABELAIS, preneur à bail, a adressé à la SCPI ACTIPIERRE RUROPE une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 et moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier signifié le 29 septembre 2022, la SCPI ACTIPIERRE EUROPE a consenti au pricipe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2022, moyennant la fixation du loyer annuel à la somme de 84.644,82 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception le 19 juin 2024, la SNC LE RABELAIS a demandé de fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 38.905,35 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail restant inchangées.

Par mémoire en réponse notifié le 28 juin 2024, la société AEW COMMERCES EUROPE, venant aux droits de la SCPI ACTIPIERRE EUROPE, a demandé la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 84.644,82 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier du 22 avril 2025, la SNC LE RABELAIS a fait assigner la société AEW COMMERCES EUROPE devant le juge des loyers commerciaux de ce siège aux fins de voir :
A titre principal :
Rejeter l’intégralité des demandes de la société AEW COMMERCES EUROPEFixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 38.905,35 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 ;A titre subsidiaire :
Désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux avec mission de rechercher la valeur locative du loyer de base du bail renouvelé, en application du bail et ce aux frais avancés du preneur ;Fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 38.905,35 euros hors taxes et hors charges En tout état de cause,condamner la société AEW COMMERCES EUROPE aux dépens et à payer à la SNC LE RABELAIS la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La société AEW COMMERCES EUROPE a constitué avocat le 10 septembre 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle l’examen de l’affaire a été successivement renvoyé, la SNC LE RABELAIS, représentée par son conseil et soutenant son mémoire en réplique n°2 du 8 décembre 2025, sollicite :
De rejeter la demande de sursis à statuer formée in limine litis par la société AEW COMMERCES EUROPE ; A titre principal :
Rejeter l’intégralité des demandes de la société AEW COMMERCES EUROPEFixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 18.615 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 ;A titre subsidiaire :
Désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers commerciaux avec mission de rechercher la valeur locative du loyer de base du bail renouvelé, en application du bail et ce aux frais avancés du preneur Fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 18.615 euros hors taxes et hors charges En tout état de cause,condamner la société AEW COMMERCES EUROPE aux dépens et à payer à la SNC LE RABELAIS la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La SNC LE RABELAIS s’oppose à la demande de sursis à statuer formulée en défense au motif que le pourvoi en cassation formé contre l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 16 novembre 2023 n’est pas suspensif de sorte qu’il existe bien un loyer de référence à effet du 21 juin 2013 permettant de statuer sur la demande de révision dans le cadre du renouvellement au 1er juillet 2022. Elle ajoute que chaque partie se réfère à la valeur locative du bien de sorte que c’est cette valeur qui nécessite d’être déterminée pour la fixation du nouveau loyer sans qu’il y ait lieu de surseoire à statuer.
Le preneur soutient encore qu’entre le 21 juin 2013 et le 1er juillet 2022, différents facteurs ont impacté la valeur locative qui est d’un montant nettement inféreur au loyer plafoné. Elle expose ainsi que le centre commercial fait l’objet d’une désafection notable, que l’activité a été impactée par les attentats de 2015 et ensuite par la crise sanitaire de 2020 et plus généralement par une baisse de la démographie à [Localité 6], ainsi que par un fort taux de chômage et un revenu moyen plus faible qu’au plan national. Elle ajoute que le bailleur ne justifie d’aucun motif de déplafonnement du loyer pouvant justifier la fixation du loyer à une valeur locative à la hausse. Elle soutient à cet égard que la demande d’expertise judiciaire formulée par le bailleur n’est destinée qu’à palier sa propre carence dans l’établissement de la preuve des évolutions qu’ils invoque. Elle expose que la valeur locative des lieux ne saurait dépasser 150€ du M2 au regard des loyers pratiqués dans des locaux comparables et que cette valeur doit être minorée en raison d’une part des charges augmentatives supportées par le preneur (taxe foncière, travaux de mise en confirmité, assurances) et d’autre part de ce qu’un kiosque a depuis le précédent renouvellement du bail été implanté juste en face du commerce du preneur. La SNC LE RABELAIS soutient ainsi que l’estimation de 150€/M2 doit faire l’objet d’un abattement de 27% pour atteindre 109,50 € /M2, soit un loyer annuel de 18.615 euros.

La société AEW COMMERCES EUROPE, représentée par son conseil, et soutenant son mémoire en réplique n°3 du 9 décembre 2025, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
In limine litis :
Ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la Cour de cassation et plus généralement de toute décision statuant définitivement sur la fixation du loyer renouvelé au 21 juin 2013 ; A titre subsisidiare :
Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 87.615 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 ;Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyers, et ce compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civilA titre infiniment subsidiaire :
Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction viendrait à être ordonnée, fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 87.615 euros hors taxes et hors charges La condamnation de la SNC LE RABELAIS aux dépens.
La société AEW COMMERCES EUROPE expose que le loyer du bail renouvelé au 21 juin 2013 n’a pas été fixé de manière définitive dans la mesure où, nonobstant l’exécution provisoire, un pourvoi en cassation a été formé contre l’arrêt du 16 novembre 2023 et que la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2022 dépend étroitement du loyer renouvelé de 2013. Elle précise que la requête en réinscription du pourvoi au rôle sera examinée par le Premier président de la Cour de cassation le 15 janvier 2026. Elle expose que l’absence du loyer définitif du bail renouvelé au 21 juin 2013 ne permet pas de déterminer le loyer plafond pour la détermination du loyer renouvelé au 1er juillet 2022 de sorte qu’il est d’une bonne administration de la justice de surseoire à statuer sur la demande de fixation du loyer renouvelé.
La société bailleresse expose, sur la base d’une expertise dont elle a pris l’initiative, que les locaux commerciaux objet du bail bénéficient d’un emplacement favorable au sein du centre commercial avec une capacité d’accueil de 156 places et d’une terrasse. Elle ajoute qu’il y a eu au cours de la dernière période de renouvellement du bail une modification notable des critères locaux de commercialité avec un impact sur l’activité. Elle ajoute que la surface des locaux est de 177m2 et non de 170 m2 et ajoute que le prix unitaire doit être retenu à hauteur de 450 euros /m2 majorée de 10% compte tenu de l’exploitation de la terrasse.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

Par courrier du 3 février 2026, le juge des loyers commerciaux a sollicité auprès du conseil de la société AEW COMMERCES EUROPE de produire contradictoirement dans le cadre d’une note en délibéré la décision prise par Monsieur le premier président de la Cour de cassation concernant la requête en réinscription du pourvoi au rôle de ladite Cour. Le juge des loyers commerciaux informait les parties que le délibéré était en conséquence prorogé au 17 mars 2026.

Le 13 février 2026, le conseil de la société AEW COMMERCES EUROPE adressait au juge des loyers commerciaux et à la partie adverse copie de l’ordonnance du premier président de la Cour de cassation en date du 12 février 2026 ordonnant la réinscription au rôle de la Cour du pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] en date du 16 novembre 2023.

SUR CE,

Sur l’exception de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
L’article L.145-34 du code de commerce plafonne les variations de loyers des baux renouvelés ou révisés à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, sauf modification notable des éléments de détermination de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, et sauf clause du contrat relative à la durée du bail.

Il résulte de ces dispositions que la variation du loyer dans le cadre du bail renouvelé est plafonnée et que la détermination du loyer plafond est nécessaire pour apprécier, notamment, s’il existe des motifs de retenir un déplafonnement. Dès lors, outre l’évaluation de la valeur locative du bien loué, la détermination du loyer plafond constitue un préalable nécessaire pour la fixation du loyer renouvelé.

En l’espèce, compte tenu de l’importance de l’écart entre les demandes formées par les parties quant à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022, la détermination du loyer plafond constitue une donnée indispensable à la résolution du présent litige.

Or, si la fixation du loyer renouvelé au 21 juin 2013 par la cour d’appel de [Localité 1] dans son arrêt du 16 novembre 2023 est exécutoire et s’applique entre les parties depuis le prononcé de cette décision, ledit loyer n’est à ce jour pas définitivement fixé dans la mesure où il est établi qu’un pourvoi est actuellement pendant devant la Cour de cassation de sorte que l’arrêt du 16 novembre 2023 est susceptible d’être cassé comme il est possible que le pourvoi soit rejeté.

Il en résulte que l’issue de la procédure pendante devant la Cour de cassation est nécessairement de nature à avoir une incidence directe sur la présente instance aux fins de fixation du loyer dans le cadre du bail renouvelé au 1er juillet 2022.

En conséquence, il ya lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, de surseoire à statuer sur l’ensemble des demandes formées au fond par la SNC LE RABELAIS et la société AEW COMMERCES EUROPE dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation à la suite du pourvoi formé par la société AEW COMMERCES EUROPE contre l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] en date du 16 novembre 2023.

Le dépens de l’instance seront réservés.

PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,