TJ 50129, 2 juin 2026, RG 25/00098
Vérifier : TJ 50129, 2 juin 2026, RG 25/00098 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
DOSSIER N° : N° RG 25/00098 - N° Portalis DBY5-W-B7J-C4BC
AFFAIRE : S.A.R.L. ETOILE
C/
[G] [O], S.C.I. ZEBRE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Chambre civile
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
RENDUE LE 02 JUIN 2026
Par Laurence MORIN, Vice-Présidente, tenant l’audience des référés de ce Tribunal, assistée de Frédérique FOURNIER, Greffier, dans l’affaire suivante :
DEMANDEUR :
S.A.R.L. ETOILE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG
DÉFENDEURS :
M. [G] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Défaillant
S.C.I. ZEBRE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître Stéphane BATAILLE, avocat au barreau de CHERBOURG
DÉBATS :
Après que les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience Publique du 17 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogée 02 juin 2026 par mise à disposition au Greffe en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 juillet 2023, la SARL ETOILE a acquis un fonds de commerce d’exploitation et d’animation d’un centre de remise en forme et de vente de tout produit se rapportant directement ou indirectement à cet objet, en ce compris le droit au bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] à TOURLAVILLE, comprenant un hall de stockage, des bureaux et des sanitaires, appartenant à la SCI ZEBRE.
Un nouveau bail a été conclu par acte authentique du 21 juillet 2023 entre la SARL ETOILE et la bailleresse, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros TTC, l’entrée en jouissance étant prévue au 1er août 2023.
À compter du 17 septembre 2023, plusieurs désordres liés à des infiltrations se sont succédés dans le local.
L’assureur de la SARL ETOILE a organisé une première réunion d’expertise amiable donnant lieu à un rapport le 28 septembre 2023 dans lequel il est indiqué que le sinistre a pour origine une défaillance de l’étanchéité des chéneaux et l’engorgement des descentes verticales d’eaux pluviales.
Un nouveau dégât des eaux est survenu le 04 décembre 2023, entraînant la chute de faux-plafonds constatée parprocès-verbal de Maître [U] le jour-même.
Le 23 février 2024 puis le 28 mars suivant, de nouvelles fuites étaient constatées au niveau de la toiture.
Par courrier du 01 juillet 2024 la SARL ETOILE a été avisée par sa compagnie d'assurance que l'assureur de la SCI ZEBRE avait versé à cette dernière la somme de 34.794,71 euros le 15 avril 2024.
De nouvelles infiltrations survenues le 26 août 2024 puis au début du mois de septembre 2024 ont été relevées par procès-verbal de constat le 05 septembre 2024.
La société ZEBRE a confié les travaux de reprise de la toiture à l'entreprise [O] qui est intervenue à compter du début du mois de décembre 2024 jusqu'au 8 avril 2025.
La SARL ETOILE a fait part des nuisances causées par cette intervention à laquelle elle a imputé l’arrachage de câbles électriques, des dégâts au niveau des sous-plafonds et des surintensités électriques début janvier 2025 qui ont eu pour conséquence des dégradations multiples sur le matériel, dont la carte mère de la pompe
à chaleur alimentant le bâtiment.
La SARL ETOILE a fait dresser constat des travaux de réparation par Maître [M] le 10 avril 2025, estimant que la toiture demeurait affectée par un défaut généralisé d’étanchéité, la bailleresse ayant selon elle fait réaliser des travaux très insuffisants qui n’ont pas permis d’assurer le couvert du local.
Par acte de commissaire de justice signifié le 17 septembre 2025, enregistré sous le n° RG 25/00098, la SARL ETOILE a fait assigner la SCI ZEBRE devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins d’ordonner, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire de l’immeuble litigieux afin d’en décrire les désordres, leur origine et leurs conséquences ainsi que de donner un avis sur les solutions pour y remédier. Elle demande également au juge des référés de condamner le défendeur à verser une provision de 34.794,71 euros à valoir sur le coût des travaux de remise en état du local loué.
Par acte de commissaire de justice signifié le 24 décembre 2025, enregistré sous le n° RG 26/00001, la SCI ZEBRE a fait assigner Monsieur [G] [O], devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins de voir dire, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, que les opérations d’expertise qui pourraient être ordonnées par la juridiction des référés sur la requête de la société ETOILE seront communes et opposables au défendeur.
À la suite de plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026, à laquelle la jonction des procédures enregistrées sous les n° RG 25/00098 et 26/00001 a été prononcée sous le n° RG unique 25/00098.
En demande, la SARL ETOILE, représentée par son conseil, reprenant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 février 2026, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle rappelle les dépenses qui incombent au bailleur, notamment les grosses réparations de l’article 606 du code civil, et fait valoir le manquement de ce dernier dans l’exécution de ses obligations en exposant qu’elle a satisfait quant à elle à son obligation d’entretien.
Elle rappelle que le bailleur, bien qu’il ait perçu une somme de son assureur destinée à remettre en état les plafonds et les parquets de la salle de danse, n’a rien entrepris. Elle produit un devis pour la remise aux normes des huisseries et dénonce les dégâts générés par les travaux réalisés par l’entreprise [O].
En défense, la SCI ZEBRE, représentée par son conseil, reprenant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 février 2026, sollicite le rejet de la demande d’expertise, à titre subsidiaire, s’en rapporte à justice sur le principe de la mesure d’instruction et propose un complément à la mission d’expertise.
Elle sollicite également le rejet de la demande provisionnelle.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a fait exécuter les travaux qui lui incombent en sa qualité de bailleur et que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, en rappelant que l’indemnité qu’elle a reçue de son assureur correspond aux seuls dommages affectant l’immeuble, et non ceux subis par les aménagements du local. Elle précise que cette indemnité a été employée pour couvrir en partie les travaux mis en oeuvre pour garantir l’étanchéité de la toiture réalisée par l’entreprise [O], à l’égard de laquelle elle disposerait d’un recours si les allégations de la SARL ETOILE étaient démontrées.
Monsieur [G] [O], dûment assigné à étude, n’a pas constitué avocat.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogée au 05 mai 2026, puis au 19 mai 2026, puis au 2 juin 2026.
SUR CE,
-Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Le motif légitime est reconnu dès lors que le juge constate qu'il existe un procès en germe possible, et non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.
En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de commissaire de justice produits aux débats que des infiltrations importantes ont été constatées régulièrement depuis la prise de possession des lieux.
Après que des travaux ont été réalisés sur la toiture, la locataire a déploré de nouvelles infiltrations et les échanges entre la bailleresse et l’entreprise [O] du mois de novembre 2025 confirment que les risques d’infiltration demeurent, en raison, selon l’entreprise, d’un risque de débordement des chéneaux.
La persistance de ces risques, malgré l’intervention du couvreur, suffit à établir l’existence d’un motif légitime à obtenir la mesure d’expertise afin de déterminer l’origine des défaillances de la couverture, et de fournir ainsi tous éléments utiles à l’appréciation de la charge finale des éventuelles reprises au regard de l'article 606 du code civil.
Cette mesure sera réalisée au contradictoire de la SCI ZEBRE et de Monsieur [G] [O].
La demande visant à voir intégrer dans la mission de l’expert la question du rôle causal éventuel d’un mauvais entretien de la toiture sur les désordres affectant cette dernière sera reçue, la détermination de l’origine des désordres entrant en tout état de cause dans la mission classique du technicien.
-Sur la demande de provision
En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.
La SARL ETOILE sollicite une provision de 34.794,71 euros, laquelle serait “à valoir sur le coût des travaux de remise en état du local loué”.
Elle expose que concernant les travaux de remise en état du plafond et du parquet touchés par les dégâts des eaux successifs, la société [C] mandatée par son assureur a indiqué dans les rapports d’expertise amiable du 15 novembre 2023 et 04 décembre 2024 que la signature d’un nouveau bail commercial entre la SCI ZEBRE et la SARL ETOILE a opéré un transfert de la propriété des anciens agencements du précédent locataire au propriétaire non occupant ; que ces anciens agencements ne sont autres que les parquets flottants et les faux plafonds ; qu’il est par conséquent impossible de soutenir que ces aménagements n’auraient pas vocation à être couverts par l’assurance souscrite par le propriétaire-bailleur ; que la SCI ZEBRE a perçu la somme de 34.794,71 euros pour financer les réparations de ces aménagements ; que ces réparations qui lui incombent ; qu’en ne procédant pas aux travaux pour lesquels elle a reçu une indemnité de son assureur, la bailleresse est responsable d’un important trouble de jouissance pour la demanderesse, ; que la demande de condamnation provisionnelle de la preneuse, afin de financer les réparations urgentes que la bailleresse n’a pas entendu réaliser est ainsi parfaitement justifiée.
Elle ajoute qu’elle a subi un trouble anormal d'activité et des pertes financières importantes causées par le défaut généralisé de l'étanchéité de la toiture de l'immeuble.
Il appartient à la partie qui sollicite une provision de déterminer l’obligation exacte dont elle estime qu’elle ne serait pas sérieusement contestable.
En l’espèce, s’il est fait état d’un préjudice de jouissance et de pertes financières, il ressort des écritures de la société ETOILE qu’aucune provision n’est sollicité au titre de l’indemnisation de ces préjudices, dont on demeurant il ne serait pas établi, avec l’évidence exigée par l’article 835 précité, qu’ils seraient la conséquence directe d’une inexécution contractuelle de la bailleresse.
Il n’entre pas dans l’office du juge des référés d’apprécier les clauses contractuelles dont l’interprétation est l’objet d’un litige éventuel, s’agissant de la délimitation du champ des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, et l’origine technique des désordres étant à ce stade indéterminée, aucune inexécution contractuelle ne peut en tout état de cause être considérée comme évidente, ni, par conséquent, aucune obligation d’indemnisation quelconque.
S’agissant des sommes versées à la bailleresse par son assureur, il convient de noter dans un premier temps que la cause précise de l’indemnisation n’est pas démontrée, et qu’elle ne présente aucun caractère d’évidence, cette évidence ne pouvant découler de la seule proximité temporelle entre ce versement de 34.794,71 euros et le rapport d’expertise qui conclut que les dommages affectant les parquets et les faux plafonds relèveraient de l’assurance du propriétaire.
Surtout, le positionnement de l’assureur sur la charge finale des travaux de réfection des parquets et faux-plafonds ne saurait se substituer à l’interprétation par le juge du fond des clauses du bail, étant observé qu’en l’espèce que le contrat du 21 juillet 2023 dispose en page 14 que “la révocation du précédent bail n’a pas eu pour effet de transférer lesdits améliorations dans le patrimoine du bailleur mais restent la propriété du nouveau preneur jusqu’en fin de bail”, clause qui contredit le transfert automatique des travaux, embellissements et améliorations automatiques en fin de bail, invoqué par l’expert.
En conséquence, la demande de provision sera rejetée.
-Sur les autres demandes
En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.
Il y a lieu en l'espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge du demandeur et de prévoir que la provision pour les frais d'expertise sera à sa charge.
PAR CES MOTIFS, NOUS JUGE DES REFERES,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ;
ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les n° RG 25/00098 et 26/00001 sous le n° RG unique 25/00098 ;
Au principal, Renvoyons parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais, dès à présent,
Ordonnons une mesure d’expertise, et désignons pour y procéder :
Monsieur [W] [S], [Adresse 6]
Mèl : [Courriel 1]
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, d’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne après en avoir avisé les parties, dressé l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige et s’être fait communiquer tout document utile, avoir entendu tout sachant et les parties, et s’être rendu sur les lieux, au [Adresse 1] à [Localité 5], [Localité 2] comprenant un bâtiment comprenant un hall de stockage, des bureaux et des sanitaires figurant au cadastre sous les références 602 BC [Cadastre 1] pour 0ha 34a 00ca, ainsi qu'un parking extérieur, et de :
• Examiner et décrire l’état de l’immeuble en toutes ses parties à usage de commerce, et tous désordres qui l’affectent, tels que décrits dans les Procès-Verbaux de constat des 18 septembre et 4 décembre 2023, du 5 septembre 2024, ainsi que dans les pièces versées aux présents débats, notamment sur ses éléments de clos et de couvert ;
• Donner son avis sur la cause desdits désordres ;
• Dire notamment si ces désordres ont pour cause la vétusté de l’immeuble, ou un défaut d’entretien, ou un usage anormal ou illégitime des locaux, et plus généralement s’ils exigent ou non des travaux tels que prévus à l’article 606 du Code civil et qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité ;
• Donner son avis sur l’accomplissement par la société ETOILE de son obligation d’entretien, notamment en ce qui concerne le démoussage de la toiture et le débouchage des chéneaux et gouttièreset dire si l’absence d’entretien a un rapport causal avec les désordres invoqués ;
• Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la Juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de déterminer les obligations des parties et les responsabilités encourues, et évaluer tous les préjudices, passés, actuels et futurs subis par le demandeur, en ce compris un éventuel préjudice de jouissance ;
• Evaluer et indiquer le coût des travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;
• Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige ;
FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;
RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;
DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal de ce siège dans les sept mois de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 05 février 2027, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;
DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;
DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;
RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;
DISONS que la SARL ETOILE devra consigner au greffe du tribunal de ce siège la somme globale de 3.000,00 euros, à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, et ce avant le 02 juillet 2026 ;
DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiation de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;
COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;
REJETONS la provision formulée par la SARL ETOILE ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;
LAISSONS provisoirement à la charge de la SARL ETOILE les entiers dépens de la procédure de référé;
RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier ;
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous les Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.