TJ 63113, 18 juin 2026, RG 25/00090

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00090 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6E5

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Juin 2026

S.C.I. E2T, venant aux droits de M. [S] [F], rep/assistant : Maître Bernard TRUNO de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CUSSET/VICHY

C /

Monsieur [V] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
Maître [D] [R] de la SARL TRUNO & ASSOCIES

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
Maître [D] [R] de la SARL TRUNO & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sameh BENHAMMOUDA et lors du délibéré de Sandrine DUMONT, Greffiers ;

Après débats à l'audience du 30 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. E2T, venant aux droits de M. [S] [F]
27 Chemin de Bellevue
Villars
63870 ORCINES

représentée par Maître Bernard TRUNO de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CUSSET/VICHY

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [U]
28 chemin de Bellevue
63870 ORCINES
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 17octobre 2020, Monsieur [S] [F] a donné à bail à Monsieur [V] [U] un logement situé 28 chemin de Bellevue à Orcines (63870), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520 euros, provision sur charges comprise.
Un dépôt de garantie d’un montant de 600 euros a été versé par le locataire.

La SCI E2T vient désormais aux droits du bailleur.

Le 7 juin 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9.880 euros.

La CCAPEX a été informée de la situation de Monsieur [V] [U] le 13 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la SCI E2T a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit:

-à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail dont bénéficie Monsieur [V] [U],

- en tout état de cause, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

- condamner Monsieur [V] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 20.051,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024,

* 520 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à sa libération effective des lieux,

* 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 janvier 2025.

A l’audience du 26 février 2026, la bailleresse a déposé ses conclusions signifiées par acte d’huissier à Monsieur [V] [U] le 19 décembre 2025 aux termes desquelles elle indique que Monsieur [V] [U] a quitté les lieux loués en cours d’instance, le 1er octobre 2025, sans laisser d’adresse, de sorte qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être dressé, qu’il a donc été fait appel à un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux le 13 novembre 2025.

Aux termes de ces conclusions, la SCI E2T sollicite la condamnation de Monsieur [V] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 23.031 euros se décomposant de la manière suivante : 9.628 euros au titre des arriérés de loyers pour la période du 22 janvier 2022 au 7 août 2023 et 13.403 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 8 août 2023 au 1er octobre 2025,

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux dégradations locatives,
* 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [V] [U] était présent à la première audience le 03 avril 2025, puis représenté par un conseil aux trois audiences ultérieures du 15 mai 2025, du 03 juillet 2025 et du 25 septembre 2025. Il ne s’est plus présenté aux audiences postérieures du 23 octobre 2025, du 11 décembre 2025 et du 26 février 2026, bien qu’avisé par courrier du greffe des dates de renvois d’audience.
Par ailleurs, les conclusions de la SCI E2T signifiées à Monsieur [V] [U] par acte d’huissier ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier fait état d’un litige entre le locataire et le bailleur, Monsieur [V] [U] indiquant avoir cessé de payer le loyer compte tenu de l’état du logement et de l’absence de réactivité du bailleur. Il est fait état d’une visite du logement par URBANIS le 06 février 2024 et d’un courrier adressé au propriétaire l’informant des infractions et des travaux lui incombant, sans retour de la part du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.
En raison de la nécessité de suppléer la présidente de l’audience du 26 février 2026 pour le jugement de l’affaire, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 30 avril 2026.
A cette audience, la SCI E2T a maintenu ses demandes.
Monsieur [U] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [V] [U] s'est présenté aux premières audiences, mais pas aux suivantes. Il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 469 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SCI E2T sollicite le paiement de la somme de 23.031 euros se décomposant de la manière suivante : 9.628 euros au titre des arriérés de loyers pour la période du 22 janvier 2022 au 7 août 2023 et 13.403 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 8 août 2023 au 1er octobre 2025.

Il n’est pas produit de décompte de créance en dehors de celui présent dans le commandement de payer qui indiquait un montant dû de 9.880 euros correspondant aux loyers et charges de novembre 2021 à mai 2023. En l’état, la bailleresse a actualisé la créance locative et sollicite le paiement des loyers à compter du 22 janvier 2022 compte tenu de la prescription triennale. Ainsi, au titre de ses conclusions récapitulatives, elle sollicite le paiement de la somme totale de 23.031 euros correspondant aux échéances du 22 janvier 2022 au 1er octobre 2025. Aucun versement de loyer n’apparaît comme étant intervenu au cours de cette période.

Il convient de préciser, d’une part, que la bailleresse, aux termes de ses dernières conclusions, n’a pas sollicité le constat de la résiliation du bail de sorte qu’il ne peut s’agir que de loyers impayés et non d’indemnités d’occupation et que, d’autre part, aucun décompte de créance n’est fourni en dehors de celui présent dans le commandement de payer. En effet, la SCI E2T indique que les sommes dues par Monsieur [U] sont les suivantes :

“arriérés de loyers :
du 22/01/2022 au 31/12/2022 = 5 871 euros
du 01/01/2023 au 07/08/2023 = 3 757 euros

Indemnités d’occupation :
du 08/08/2023 au 31/12/2023 = 2 466 euros
du 01/01/2024 au 31/12/2024 = 6 420 euros
du 01/01/2025 au 01/10/2025 = 4 697 euros

soit une somme globale de 23.031 euros”.

A défaut de décompte précis et d’explications sur les calculs effectués par la demanderesse, il convient de reprendre le montant du loyer et des charges à savoir 520 euros, et de procéder aux calculs suivants :

-du 22 janvier 2022 au 31 décembre 2022 : 520 X 11 = 5.720 euros
-du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 : 520 x 24 = 12.480 euros
-du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025 : 520 x 9 = 4.680 euros

soit un total de 22.880 euros correspondant aux échéances du 22 janvier 2022 au 1er octobre 2025.

La créance de la SCI E2T est établie à hauteur de 22.880 euros et Monsieur [V] [U] sera condamné à son paiement. Le dépôt de garantie de 600 euros devra être soustrait à cette somme, soit un total de 22.280 euros.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : [...] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”
L’article 3-2, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’ "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.”
Le bailleur est admis à rapporter la preuve des dégradations au moyen d’un constat d’huissier réalisé de manière non contradictoire dès lors qu’il a préalablement convoqué le locataire à sa dernière adresse connue et que le caractère non contradictoire des constatations faites par l’huissier n’est pas de son fait.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives, la bailleresse verse aux débats le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 novembre 2025. Ce dernier indique que Monsieur [V] [U] a été convoqué à sa dernière adresse et ne s’est pas présenté, la convocation était revenue avec la mention “n’habite pas à l’adresse indiquée”.
En l’espèce, force est de constater que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être réalisé de manière contradictoire du fait de l’attitude de Monsieur [V] [U], qui a quitté les lieux sans communiquer de nouvelle adresse. De ce fait, la SCI E2T n’a eu d’autre choix que de le convoquer à la dernière adresse connue, à savoir celle des lieux loués. Elle est ainsi admise à rapporter la preuve de dégradations locatives au moyen du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 13 novembre 2025.

Il est de principe que le manquement du locataire à son obligation d’entretien est établi par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le locataire étant tenu des dégradations qui ne résultent pas d’une usure normale des lieux.
En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été versé aux débats par la SCI E2T.
Si aucun document n’a été établi à ce titre au moment de l’arrivée du locataire, la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil s’applique et, en pareille espèce, le preneur sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et il devra les rendre en semblable état, sauf preuve contraire.

En l’espèce, la SCI E2T ne peut pas se prévaloir de cette présomption de bon état alors même qu’est prévu au bail l’établissement d’un état des lieux d’entrée qu’elle ne produit pas. Par ailleurs, si le locataire non comparant ne rapporte pas la preuve contraire, force est de constater que le diagnostic social et financier versé au dossier fait état de difficultés relayées par le locataire notamment de la présence d’humidité dans le logement et d’une visite par URBANIS le 06 février 2024 ayant enjoint au propriétaire de réaliser des travaux. Ces éléments sont suffisants à écarter la présomption de bon état lors de l’entrée dans les lieux.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 novembre 2025 fait état des éléments suivants :

- l’absence de papier personnel et d’effet personnel dans le logement,
- l’absence d’entretien du logement et la présence de détritus dans les différentes pièces de ce logement,
- des sols sales dans toutes les pièces et des murs marqués dans toutes les pièces,
- dans le séjour, les murs et le plafond sont également jaunis,
- la porte de la pièce située à l’arrière, face à l’escalier est vitrée. La vitre est brisée,
- les sanitaires sont sales.

Des photographies de l’appartement sont jointes au rapport de l’huissier.
La bailleresse soutient que le procès-verbal établi est non équivoque quant à l’état du logement laissé par Monsieur [V] [U], que le logement n’a pas été entretenu et que le ménage n’a pas été fait, que le preneur est tenu de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs, cloisons, revêtement de sols, et qu’il ne fait aucun doute que les dégradations précitées concernent des réparations locatives à la charge de preneur. Ainsi, il est sollicité une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.
Il n’est pas produit de devis au soutien de cette demande.

Compte tenu de la défaillance de la bailleresse à produire des éléments probants permettant de déterminer l’existence de dégradations locatives imputables à Monsieur [V] [U] et permettant de déterminer l’existence de son préjudice, les demandes de la SCI E2T au titre des réparations locatives seront rejetées.

Sur les autres demandes

Monsieur [V] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,