TJ 56260, 18 juin 2026, RG 25/00378

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 18 Juin 2026

N° RG 25/00378 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E3Y3
S.C.I. NIZA c/ S.A.R.L. EPIUM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX

ENTRE

S.C.I. NIZA
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ, substitué par Maître Hélène DESPREZ, avocats au barreau de VANNES

ET

S.A.R.L. EPIUM
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Emmanuel DOUET de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de VANNES

CCC délivrées le
à : Me DOUET

Copies(s) exécutoires délivrées le
à : Me GICQUEL

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Martine OLLIVIER, Greffier

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 21 Mai 2026 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 18 Juin 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

R.G. N° 25/00378. Ordonnance de référé du 18 juin 2026

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2017, un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial a été consenti à la SARL [M] [O]. En juillet 2023, la SARL EPIUM a procédé au rachat des parts sociales de ladite société. Un avenant au bail commercial a été régularisé entre la SCI NIZA et la SARL EPIUM le 3 juillet 2023, stipulant en son article 7 le maintien des conditions générales du bail initial de 2017.

Se plaignant de défauts de paiement des loyers, la SCI NIZA a fait délivrer à la SARL EPIUM, le 9 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4 012,78 euros correspondant aux loyers des mois de mai et juin 2025, ainsi qu'une sommation d'avoir à justifier d'une assurance professionnelle.

La SARL EPIUM ayant cessé le paiement des loyers à compter de mai 2025, et n'ayant pas régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois, la SCI NIZA a saisi, par voie d’assignation du 24 septembre 2025, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Vannes afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire.

Aussi, la SCI NIZA demandait au juge des référés de :
- dire et juger la SCI NIZA recevable et bien fondée en l'ensembIe de ses demandes,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du le 1er juillet 2017,
- constater la résiliation du bail commercial conclu le 1er juillet 2017 au 10 août 2025,
- dire et juger que la société EPIUM est occupante sans droit ni titre depuis le 10 août 2025 des locaux sis [Adresse 3] [Localité 3],
- ordonner l'expuIsion immédiate de la société EPIUM des locaux sis [Adresse 4] LA [Adresse 5] appartenant à la SCI NIZA et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'iI plaira à la requérante aux frais, risques et périls de la partie expulsée,
- condamner la société EPIUM à payer à la société NIZA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer global de l'année écoulée majoré de 50% soit 2 880 euros TTC, depuis la date de résiliation du bail, le 10 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés à la SCI NIZA,
- condamner la société EPIUM à verser à la SCI NIZA une provision :
*à titre principal, d'un montant total de 12 218,92 euros TTC au titre des loyers majorés et indemnités d'occupation dus de mai à septembre 2025,
*à titre subsidiaire, d'un montant total de 11 555,75 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation dus de mai à septembre 2025,
*en tout état de cause, dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal majoré de 6 points à compter de leur exigibilité,
- condamner la société EPIUM à verser à la société NIZA à titre de provision les indemnités d'occupation dues au titre de la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu'à la date de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la société EPIUM à verser à la société NIZA une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société EPIUM aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, la SARL EPIUM sollicitait du juge des référés qu’il :

à titre principal,
- annule le commandement visant la clause résolutoire en date du 9 juillet 2025,
- déboute la SCI NIZA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

R.G. N° 25/00378. Ordonnance de référé du 18 juin 2026

à titre subsidiaire,
- constate la résolution amiable du bail commercial en date du 1er juillet 2017 et ses avenants au 30 juillet 2025,
- déboute la SCI NIZA de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation, la société EPIUM ayant quitté les lieux depuis le 30 juillet 2025,
- décerne acte à la SARL EPIUM de ce qu’elle accepte de verser à la SCI NIZA la somme de 733,60 euros en vertu de la clause d’indexation prévue par l’avenant en date du 3 juillet 2023,
- décerne acte à la SARL EPIUM de ce qu’elle accepte de verser à la SCI NIZA la somme de 5 068,08 euros HT au titre des loyers de mai à juillet 2025,

à titre infiniment subsidiaire,
- renvoie les parties devant un conciliateur de justice,

en tout état de cause,
- condamne la SCI NIZA à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamne la SCI NIZA aux entiers dépens.

Dans ses ultimes conclusions, la SCI NIZA indiquait demander :

à titre principal,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 1er juillet 2017 ;
- constater la résiliation du bail commercial conclu le 1er juillet 2017 au 10 août 2025 ;
- dire et juger que la société EPIUM est occupante sans droit ni titre depuis le 10 août 2025 des locaux sis [Adresse 3] [Localité 3] ;
- ordonner l'expulsion immédiate de la société EPIUM des locaux sis [Adresse 4] LA [Adresse 5] appartenant à la SCI NIZA et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira à la requérante aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;
- condamner la société EPIUM à verser à la SCI NIZA une provision :
*à titre principal, d'un montant total de 30 589,15 € euros HT au titre des loyers majorés et indemnités d'occupation dus de mai 2025 à mai 2026 ;
*à titre subsidiaire, d'un montant total de 30 036,51€ euros HT au titre des loyers et indemnités d'occupation dus de mai 2025 à mai 2026 ;
*en tout état de cause, dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal majoré de 6 points à compter de leur exigibilité ;
- condamner la société EPIUM à payer, à titre provisionnel, à la société NIZA la somme de 3 077,94€ au titre des taxes foncières dues depuis sa prise à bail ;
- condamner la société EPIUM à payer, à titre provisionnel, à la société NIZA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer global de l'année écoulée majoré de 50% soit 3 040,91 € euros TTC, depuis la date de résiliation du bail, le 10 août 2025, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés à la SCI NIZA ;

à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 1er juillet 2017 entre la SCI NIZA d’une part, et la société EPIUM d’autre part, portant sur des locaux sis situés [Adresse 6], ladite résiliation prenant effet à la date du prononcé du jugement à intervenir ;
- ordonner l'expulsion immédiate de la société EPIUM des locaux sis [Adresse 4] LA [Adresse 5] appartenant à la SCI NIZA et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir ;
R.G. N° 25/00378. Ordonnance de référé du 18 juin 2026

- ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira à la requérante aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;
- condamner la société EPIUM à payer, à titre provisionnel, à la société NIZA la somme de 21 930,01 € au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 4 mai 2026;
- condamner la société EPIUM à payer, à titre provisionnel, à la société NIZA la somme de 3 077,94€ au titre des taxes foncières dues depuis sa prise à bail ;
- condamner la société EPIUM à payer, à titre provisionnel, à la société NIZA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer global de l'année écoulée majoré de 50% soit 3 040,91 € euros TTC, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter du jugement à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux ;

en tout état de cause,
- dire et juger la SCI NIZA recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes ;
- décerner acte à la société EPIUM de ce qu’elle accepte de verser à la SCI NIZA la somme de 733,60 euros en vertu de la clause d’indexation ;
- débouter la société EPIUM de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la société EPIUM à verser à la société NIZA une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société EPIUM à verser à la société NIZA une somme une provision d'un montant de 155,67 euros TTC correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
- condamner la société EPIUM aux entiers dépens.

L’affaire était plaidée à l’audience du 21 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de nullité

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, mais il ne peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire qu'en l'absence de toute contestation sérieuse touchant à l'existence même ou à la validité de ladite clause.

En l'espèce, la validité du commandement de payer du 9 juillet 2025 est contestée au motif qu'il vise une clause résolutoire qui serait inexistante ou inopposable à la SARL EPIUM.

La SARL EPIUM produit aux débats des éléments remettant en cause l'intégrité de la page 7 du bail initial du 1er juillet 2017. Elle verse notamment aux débats l’historique des documents mis à disposition dans la “Data Room” lors de la cession des parts de juillet 2023, conforté par un procès-verbal de constat dressé par l'huissier AKTICE ainsi que les correspondances de l’agent immobilier [Adresse 7] [Cadastre 1], qui tendent à démontrer que la page contenant la clause résolutoire n'a jamais été portée à sa connaissance et aurait fait l'objet de modifications. Cette situation a motivé le dépôt d'une plainte pénale pour faux et usage de faux le 4 novembre 2025.

Si la SCI NIZA objecte que l'avenant du 3 juillet 2023 réaffirme en son article 7 le maintien des conditions générales de 2017 et que la SARL EPIUM était assistée par la SELAS FIDAL, le différend sur l'authenticité matérielle de la clause résolutoire et la dissimulation alléguée au sens de l'article 1112-1 du Code civil nécessite des investigations de fond et, le cas échéant, une vérification d'écriture qui échappent à la compétence du juge des référés.

L'existence de cette contestation particulièrement sérieuse prive d'évidence la mise en œuvre de la clause résolutoire. En conséquence, le commandement de payer visant une clause dont l'existence contractuelle est sérieusement litigieuse doit être déclaré nul, et la SCI NIZA doit être déboutée de ses demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail et à voir ordonner l'expulsion.

Sur la demande de provision au titre des loyers

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l'espèce, si la SARL EPIUM conteste valablement l'acquisition de la clause résolutoire, elle reconnaît expressément avoir cessé le paiement des loyers à compter du mois de mai 2025. Elle admet ainsi être redevable envers la bailleresse d'un arriéré au titre des loyers courus de mai à juillet 2025, s'élevant à la somme de 5 068,08 euros HT, outre un reliquat lié à l'indexation contractuelle d'un montant de 733,60 euros.

L'obligation au paiement de ces sommes n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner la SARL EPIUM à verser à la SCI NIZA une provision totale de 5 801,68 euros.

S'agissant de la demande de provision d'un montant de 3 077,94 euros au titre des taxes foncières, celle-ci se heurte à la contestation sérieuse portant sur l'authenticité et l'opposabilité du bail initial du 1er juillet 2017. Faute d'un titre clair et incontestable à ce stade pour en fixer les modalités de remboursement, cette demande, à l'instar des pénalités contractuelles et des indemnités d'occupation majorées, relève de la seule compétence du juge du fond.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI NIZA, qui échoue en sa demande principale d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, supportera les entiers dépens de la présente instance de référé.

En équité, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS