TJ 69264, 29 mai 2026, RG 25/00567

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00567
N° Portalis DB2I-W-B7J-C5DN

Minute :

JUGEMENT DU
29 Mai 2026

S.C.I. FCBS

C/

[N] [C]
Mme [W] [K], caution solidaire de [N] [C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. FCBS, dont le siège social est sis [Adresse 2],
représentée parMe Bénédicte ROCHEFORT, avocate au barreau de VIENNE, avocat plaidant.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 3],
comparante.

Madame Mme [W] [K], caution solidaire de [N] [C], demeurant [Adresse 4] (08),
comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 juillet 2023, la S.C.I FCBS a donné à bail à 1 locataire Madame [N] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 328,00 € hors charges.

Suivant contrat signé le 28 juillet 2023, la S.C.I FCBS a également donné à bail à 1 locataire Madame [N] [B], un garage situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 21,00 € hors charges.

Le 28 juillet 2023, Madame [W] [K] s’est engagé en tant que caution, solidairement avec Madame [N] [B], afin de payer la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail le cas échéant.

La SA ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 20 mars 2025 à Madame [N] [B] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 260,27 €. Ce commandement a été délivré à la caution le 25 mars 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 mars 2025, la S.C.I FCBS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 juin 2025, la S.C.I FCBS a attrait Madame [N] [B] et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
-- de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [B] ;
- de condamner Madame [N] [B] au paiement des sommes suivantes :
1 947,65 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 mai 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI FCBS a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 11 juin 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience du 10 mars 2026.

La SCI FCBS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 5 696,62 € à la date du 05 mars 2026. Elle a expliqué au soutien des prétentions : qu’un plan de surendettement a été déclaré recevable et que cette décision s’imposera mais précise qu’elle s’oppose à toute effacement de sa créance locative.

Madame [N] [B] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
- d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative ;
- la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose par ailleurs, et justifie, avoir déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable le 18 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, puis prorogé au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la S.C.I FCBS a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

- Sur la coordination entre les procédures d’expulsion et de surendettement des particuliers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VI 1° loi du 6 juillet 1989 dispose que : « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [N] [B] le 20 mars 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 260,27 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [N] [B] n’ayant pas réglé la dette locative.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’au 5 mars 2026, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 5 696,62 €, incluant le mois de février 2025, et que Madame [N] [B] sollicite des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [N] [B] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mai 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient donc de condamner Madame [N] [B] à payer la somme de 5 696,62 € à la S.C.I FCBS, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Rhône a rendu au profit de Madame [N] [B] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. Il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris.

Compte tenu de la recevabilité à la procédure de surendettement de Madame [N] [B] et des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à Madame [N] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [N] [B] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux et cette dernière est recevable à la procédure de surendettement. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
Madame [N] [B] devra régler à la S.C.I FCBS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de mars 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
et faute par Madame [N] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la S.C.I FCBS, aux frais et aux risques et périls de Madame [N] [B], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions réglementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [N] [B] à payer à la S.C.I FCBS la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS