TJ 69264, 29 mai 2026, RG 25/00570

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00570
N° Portalis DB2I-W-B7J-C5DR

Minute :

JUGEMENT DU
29 Mai 2026

S.C.I. QPJV IMMO venant aux droits de la SCI JACAS

C/

[U] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 24 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 Mai 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. QPJV IMMO venant aux droits de la SCI JACAS, dont le siège social est sis [Adresse 2] LE [Adresse 3]
représentée par Me Jean-Louis ROBERT, avocat au barreau de ROANNE, avocat plaidant, substitué par Me Géraldine PERRET, avocate au barreau de Roanne.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4],
non comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 mars 2009, la SCI JACAS a donné à bail à Monsieur [U] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 162,00 € hors charges.

La SCI QPJV IMMO, nouvellement propriétaire du logement suivant acte notarié du 20 mars 2025, a fait délivrer le 27 juin 2025 à Monsieur [U] [L] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 384,26 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2025, la SCI QPJV IMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 septembre 2025,la SCI QPJV IMMO a attrait Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins :
- de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges et pour défaut d’assurance, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [L] ;
- de condamner Monsieur [U] [L] au paiement des sommes suivantes :
873,80 € au titre de sa créance locative arrêtée au 9 septembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCI QPJV IMMO a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 25 septembre 2025.

Une première audience s’est tenue le 9 décembre 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience du 24 mars 2026 pour permettre la comparution de Monsieur [U] [L] et d’éclairer sa situation. Le dossier a été retenu à l’audience du 24 mars 2026.

La SCI QPJV IMMO, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 2 008,49 € à la date de l’audience. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que Monsieur [U] [L] n’a procédé à aucun règlement ne s’acquitte pas de loyer courant. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience. Elle s’est opposée fermement à un nouveau renvoi, sollicité dans une note sociale reçu au tribunal quelques jours avant l’audience.

Monsieur [U] [L], régulièrement cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, puis prorogée au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur l’absence du défendeur

En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

- Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI QPJV IMMO a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

- Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

- Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l'application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d'assurance et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s'il est fait droit à l'un il n'y a pas lieu d'examiner l'autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux. »

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ».

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 27 juin 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [L] le 27 juin 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 384,26 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [U] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Les éléments sociaux présents dans le diagnostic social et financier ont entrainé un renvoi d’office de la première audience, afin de permettre à Monsieur [U] [L] de comparaitre, et faire valoir ses difficultés notamment et sa volonté de rester dans le logement. Malgré ce renvoi, Monsieur [U] [L] n’a toujours pas comparu et ne s’est pas fait représenter, la juridiction étant simplement destinataire d’une note sociale sollicitant un nouveau renvoi.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [U] [L] n'a toujours pas restitué les clés du logement. En outre, magré les informations relayées par le service social dans le diagnostic social et financier et par la maison du Rhône concernant la précarité de la situation de ce dernier, il convient de relever que Monsieur [U] [L] n’a pas comparu et que la SCI QPJV IMMO n’a aucun contact avec son locataire qui ne verse aucun loyer et donc la dette locative augmente fortement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de dire que faute pour Monsieur [U] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI QPJV IMMO qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

- Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l'absence de Monsieur [U] [L] à l’audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

En l’espèce, la SCI QPJV IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 9 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 873,80 €, incluant le mois d’août 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI QPJV IMMO est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [L] à payer la somme de 873,80 € actualisée au 9 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Monsieur [U] [L], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [U] [L] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 juin 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Monsieur [U] [L] à payer à la SCI QPJV IMMO la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS