TJ 69264, 29 mai 2026, RG 25/00677

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00677
N° Portalis DB2I-W-B7J-C56D

Minute :

JUGEMENT DU
29 Mai 2026

[S] [M]

C/

[I] [L]
[R] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 2],
représenté par Me Xavier RENAUD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 709, substitué par Me Benjamin SENGER, avocat au barreau de Lyon.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 3],
non comparant.

Madame [R] [K], demeurant [Adresse 3],
comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 09 avril 2024, M. [S] [M] a donné à bail à M. [I] [L] et Mme [R] [K] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 845 euros hors charges.

Le 13 août 2025, M. [S] [M] a fait délivrer aux preneurs un commandement de fournir l'assurance habitation et de payer les loyers échus à hauteur de 2 659,35 euros.
Le même jour le bailleur a saisi par voie électronique la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives aux fins de l'informer d'impayés.

Par acte de commissaire de justice, délivré le 21 novembre 2025, M. [S] [M] a assigné M. [I] [L] et Mme [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins de :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non-paiement des loyers et défaut d'assurance ;
- A défaut, de prononcer la résiliation du bail ;
- Ordonner l'expulsion de [I] [L] et [R] [K] ;
- Condamner solidairement [I] [L] et [R] [K] à lui payer la somme de 1 714,11 euros outre intérêts au titre des loyers impayés arrêtés en date du 21 octobre 2025 et actualisation des sommes dues au jour de l'audience ;
- Condamner solidairement [I] [L] et [R] [K] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer outre les charges à compter du jour de la résiliation du bail et ce jusqu'au jour de la reprise effective des lieux ;
- Condamner solidairement [I] [L] et [R] [K] à lui payer la somme de 300 eu titre des frais irrépétibles ;
- Condamner solidairement [I] [L] et [R] [K] aux entiers dépens ;
- Ordonner l'exécution provisoire ;
M. [S] [M] a notifié à la préfecture du Rhône cette assignation par voie électronique le 24 novembre 2025.
Un diagnostic social et financier a été établi par la préfecture du Rhône et reçu au greffe le 28 janvier 2026.

A l'audience du 10 mars 2026, M. [S] [M] a maintenu ses demandes et actualisé le montant des loyers échus à 3 277,01 euros.

Lors de la même audience, Mme [R] [K], sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique vouloir payer 500 euros par mois en plus de son loyer, et qu'elle n'a plus que deux loyers de retard.

M. [I] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026 avec autorisation d'une note en délibéré afin que soit justifié le paiement du loyer courant par le locataire.

Le délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

MOTIFS

- Sur la recevabilité

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 impose qu'une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail soit notifiée au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il apparait que [S] [M] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

En conséquence, l'action sera déclarée recevable.

- Sur la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La Cour de cassation, dans un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), estime que "les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ."

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 13 août 2025 et le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois.

Dès lors, il conviendra d'appliquer ce délai.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que les défendeurs n'ont pas effectué de versement dans les deux mois suivant le commandement de payer pour apurer leur dette.

En conséquence, il conviendra de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2025, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il conviendra en sus de constater la résiliation du bail conclu entre les parties. Les défendeurs occupant toujours le bien, il conviendra également d'ordonner leur expulsion et qu'à défaut d'avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d'un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux.

Conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

En sus, dès lors que la résiliation du bail est constatée du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'examiner la deuxième demande qui tend au même résultat mais sur le fondement du défaut d'assurance.

- Sur la demande en paiement

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. L'article 4 p) de la loi précitée, dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer délivré le 13 août 2025 et du décompte de la créance que M. [I] [L] et Mme [R] [K] sont débiteurs de loyers impayés et charges à hauteur de 3 277,01 euros.

Il convient de déduire du décompte produit la somme de 60 euros imputée pour des frais de relance.

Conformément au contrat de bail, les défendeurs sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il conviendra de condamner solidairement M. [I] [L] et Mme [R] [K] à payer à M. [S] [M] la somme de 3 217,01 euros, au titre des sommes dues au 01 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24-VII de la loi précitée, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, à l'audience Mme [R] [K] expose avoir repris le paiement du loyer courant.

Néanmoins, alors que les parties étaient invités à justifier de cette reprise par la production d'une note en délibéré, aucune note en délibéré n'est parvenue au tribunal.

Dès lors, il n'est pas démontré que la première condition de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est remplie et le tribunal ne peut pas accordé de délai de paiement ou suspendre les effets de la clause résolutoire.

- Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'article 1730 du code civil dispose qu'à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

L'article 1240 du même code, prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par conséquent l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation constitue la compensation de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, par l'acquisition de la clause résolutoire le bail est résilié au 13 octobre 2025. Depuis cette date, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre. Cet état de fait cause nécessairement un préjudice à M. [S] [M] qui ne peut disposer librement de son bien.

Il conviendra donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement.

Les défendeurs seront condamnés à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux. Conformément au bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

- Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

- Sur les dépens

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [I] [L] et Mme [R] [K], parties perdantes au procès, seront condamné aux dépens de l'instance.

- Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

En vertu de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, M. [I] [L] et Mme [R] [K], seront condamnés à payer à [S] [M], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 300 euros.

- Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS