TJ 69264, 29 mai 2026, RG 26/00102

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 26/00102
N° Portalis DB2I-W-B7K-C65P

Minute :

JUGEMENT DU
29 Mai 2026

[J] [B] [T]

C/

[L] [E]
[S] [F]
[N] [E] ès qualités de caution

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 10 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [J] [B] [T], demeurant [Adresse 2], représentée par son mandataire de gestion locative, la SARL COTHENET IMMOBILIER,immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Villefranche-Tarare sous le numéro 434 686 911, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Philippe BUSSILLET, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 1776.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 4],
comparant.

Monsieur [N] [E], ès qualités de caution, demeurant [Adresse 5],
non comparant.

Madame [S] [F], demeurant [Adresse 6]
non comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 05 avril 2019, Mme [J] [B] [T] a donné à bail à M. [L] [E] et Mme [S] [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, outre 30 euros au titre des avances sur charges récupérables. Par acte sous seing privé du même jour, M. [N] [E] s'est porté caution solidaire à ce contrat de bail.

En présence de loyers impayés, Mme [J] [B] [T] a fait signifier le 21 avril 2023 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2 054,11 euros à M. [L] [E] et Mme [S] [F] pour un montant en principal de 1 919,85 euros. Cet acte a été signifié à la caution le 26 avril 2023.

Par jugement du 10 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection saisi par la demanderesse a notamment :
- constaté la résiliation du bail ;
- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [L] [E] et Mme [S] [F] ;
- Condamné solidairement M. [L] [E] et Mme [S] [F] à payer à Mme [J] [B] [T] la somme de 4 700,59 euros au titre des loyers impayés ;
- Condamné solidairement M. [L] [E] et Mme [S] [F] à payer à Mme [J] [B] [T] une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer jusqu'à la date de libération des lieux ;

Les locataires ont libéré les lieux le 24 avril 2025.

Mme [J] [B] [T] a ensuite fait assigner M. [N] [E], M. [L] [E] et Mme [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par trois actes de commissaire de justice distincts des 19 janvier 2026, 02 février 2026 et 06 février 2026 aux fins de voir :
- condamner M. [N] [E], à payer à Mme [J] [B] [T] la somme de 4 700,59 euros au titre des loyers impayés par M. [L] [E] et Mme [S] [F] ;
- condamner M. [N] [E] au paiement de la somme de 9 371,30 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges due jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- condamner solidairement M. [N] [E], M. [L] [E] et Mme [S] [F] au paiement de la somme de 6 177,48 euros au titre des frais de remise en état des lieux ;
- condamner solidairement M. [N] [E], M. [L] [E] et Mme [S] [F] à payer la somme de 2 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [N] [E], M. [L] [E] et Mme [S] [F] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience initiale du 10 mars 2026 et a été utilement retenue.

Mme [J] [B] [T], régulièrement représentée, maintient ses demandes.

M. [L] [E] déclare bien vouloir payer ce qu'il doit payer mais conteste le montant des sommes dues.

M. [N] [E] et Mme [S] [F] bien que régulièrement assignés ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la jonction

L'article 367 du code de procédure civile permet au juge soit à la demande des parties soit d'office de joindre plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, il apparaît que les trois instances entreprises par Mme [J] [B] [T], ont pour objet le même litige, les mêmes demandes et au surplus les parties ne s'opposent pas à la jonction. Dès lors pour une bonne administration de la justice, il conviendra de joindre les instances.

En conséquence, les procédures enregistrées sous les numéros RG : 26/00104 et 26/00105 seront jointes à celle enregistrée sous le numéro RG : 26/00102.

- Sur la recevabilité de l'action

En l'absence de demande de résiliation du contrat de bail, il n'est pas nécessaire de vérifier le respect des délais de notification à la CCAPEX et à la préfecture.

- Sur l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 2288 du code civil dispose que " Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ".

En l'espèce, Mme [J] [B] [T] produit à l'audience du 10 mars 2026 le jugement du 10 septembre 2024 par lequel le juge des contentieux et de la protection a condamné les locataires au paiement de la somme de 4 700,59 euros au titre des loyers impayés. Il ressort de l'acte de cautionnement que M. [N] [E] s'est engagé à couvrir les loyers dus.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, M. [N] [E] sera condamné, en tant que caution, à payer à Mme [J] [B] [T] l'arriéré locatif dont la somme sera définie, conformément à son engagement, ci-après dans le présent jugement.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de leur maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail, il ressort du jugement du 10 septembre 2024 que M. [L] [E] et Mme [S] [F] sont redevables d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Le bailleur n'a pu reprendre effectivement les lieux que le 31 mai 2025 et sollicite de fait la condamnation de la caution à la somme de 9 371,30 euros.

Il ressort de l'acte de cautionnement de [N] [E] que ce dernier s'est engagé à payer comme caution l'indemnité d'occupation due par les locataires.

En conséquence, M. [N] [E], en tant que caution, sera condamné à payer à Mme [J] [B] [T], l'indemnité d'occupation dont la somme sera définie, conformément à son engagement, ci-après dans le jugement.

- Sur la demande de condamnation aux frais de remise en état des lieux

Aux termes des alinéas c) et d) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation ;

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives dresse en outre la liste des réparations et de l'entretien des éléments incombant aux locataires.

Il convient de rappeler que le locataire doit répondre des dégradations survenues durant son occupation des lieux loués. Il est tenu compte de la vétusté des lieux et du temps d'occupation. Les travaux de reprise ne doivent pas correspondre à une remise à neuf du logement que le locataire n'a pas vocation à supporter.

De plus, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La pertinence des sommes dues pouvant s'apprécier selon les pièces produites. Un devis est suffisant, l'indemnisation du bailleur n'étant pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives.

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'état des lieux d'entrée et de sortie est établi contradictoirement et amiablement entre les parties.

En l'espèce, un état des lieux d'entrée contradictoire a été réalisé le 09 avril 2019 et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 24 avril 2025.

Il ressort notamment de l'état des lieux de sortie :
- le mauvais état du papier peint sur les murs de l'entrée, lacéré et brûlé ;
- l'état moyen du papier peint du mur de la chambre 1 ;
- l'état moyen des sols, murs, plafond, portes intérieures et extérieur du garage ;
- le mauvais état des sols et murs du salon avec des lattes bombées par l'eau et des lacérations, ainsi qu'un volet cassé et sa fixation tordue ;
- L'état moyen des sols et plafond de la salle de bain ;
- le mauvais état des murs de la cuisine qui sont lacérés.

Il est à rappeler que lors de l'état des lieux d'entrée, le mauvais état du garage était déjà constaté. Le sol de la salle de bain était également considéré comme d'état moyen. Pour le reste des dégradations il convient de se référer à l'état des lieux de sortie.

La demanderesse verse aux débats un rapport d'expertise contradictoire du 16 juillet 2025 qui estime à 12 340,35 euros la valeur des travaux à effectuer. Elle verse également deux devis de réfection du logement pour un montant total de 15 499 euros. Elle précise que son assurance dégradation locative prendra en charge la somme de 9 321,52 euros.

L'ensemble des justificatifs fournis permettent de considérer que les défendeurs sont responsables de ces dommages. Les montants sont aussi cohérents avec les dégradations constatées.

Il ressort de l'acte de cautionnement que M. [N] [E] s'est bien engagé à payer les réparations locatives dues par les locataires.

Par conséquent, il conviendra de condamner solidairement M. [L] [E] et Mme [S] [F] à la somme de 6 177,48 euros au titre des réparations locatives. M. [N] [E] y sera également solidairement condamné pour un montant qui sera défini, conformément à son engagement, ci-après dans le jugement.

- Sur le montant de l'engagement de la caution

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1188 du code civil le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En application de l'article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.

En l'espèce, le contrat de cautionnement stipule que l'engagement de la caution porte sur " un montant maximum de 450 euros ". Il convient de relever que le contrat ne fait mention d'aucune périodicité à ce maximum de sorte qu'il apparaît que si M. [N] [E] s'est engagé à couvrir le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, il ne s'est engagé que pour un montant maximum de 450 euros.

En conséquence, il conviendra de limiter le montant de son cautionnement à cette somme.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [N] [E], M. [L] [E] et Mme [S] [F] qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [N] [E], M. [L] [E] et Mme [S] [F] seront condamnés in solidum à payer à Mme [J] [B] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS