TJ 68224, 15 juin 2026, RG 26/00443

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00443 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JUSC

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 15 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 4] (HAUT RHIN)

représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE REQUISE :

Madame [C] [K]
demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 28 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 7 septembre 2018 et un avenant du 7 mai 2019, l'OPH Habitats de Haute-Alsace a donné à bail à Madame [C] [K] et un logement et un garage selon contrat du 21 août 2019 sis [Adresse 6] à [Localité 2] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel initial de 473 ,05 € hors provision sur charges.

Le 27 octobre 2025, l'OPH Habitats de Haute-Alsace a fait signifier à Madame [C] [K] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d'un montant de 1 915,45 €.

Selon exploit de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2026, l'OPH Habitats de Haute-Alsace a fait citer Madame [C] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :
-constater la résiliation de plein droit des contrats de location conclu entre les parties,
-ordonner l'expulsion de Madame [C] [K], ainsi que tout occupant de son chef, de l'immeuble appartenant au demandeur,
-dire qu'à défaut pour la défenderesse d'avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, l'OPH Habitats de Haute-Alsace pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, des immeubles appartenant demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier de la force publique ;
-dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivant le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
-dire et juger qu'à compter du28 décembre 2025, la défenderesse sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;
-condamner la défenderesse à lui payer une provision de 2 378,67 € avec les intérêts au taux légal au titre des loyers , provisions sur charges et indemnités d'occupation impayée à la date du 9 janvier 2026 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date ;
-condamner Madame [C] [K] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,
-condamner Madame [C] [K] au paiement d'un montant de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-déclarer la présente décision exécutoire par provision de plein droit.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n'ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

L'affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l'audience du 28 avril 2026.
L'OPH Habitats de Haute-Alsace, par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d'assignation en précisant que le paiement des loyers a repris, déduction faite de l'APL. Elle s'en remet quant à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [C] [K] est présente et explique avoir repris le paiement des loyers, grâce à la déduction des prestations sociales et notamment de l'APL. Elle précise avoir toujours payer son loyer mais avoir rencontré des difficultés. Elle va de nouveau avoir un emploi à compter du 1er juin et élève seule ses 3 enfants respectivement âgés de 12, 7 et 4 ans. Elle propose en plus du loyer courant de verser la somme de 110 euros pour apurer la dette locative.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.
Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise à délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d'irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée à l'organisme payeur des aides au logement.

En l'espèce, le bailleur justifie de l'accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 28 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 27 octobre 2025.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la demande principale

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En vertu de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. De même, ainsi qu'il est expressément prévu à l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 7 septembre 2018 et un avenant du 7 mai 2019 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 27 octobre 2025 à Madame [C] [K] pour paiement d'une somme principale de 1 915,45 euros au titre de l'arriéré locatif.
Il ressort du décompte du 9 janvier 2026 produit que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de six semaines.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 décembre 2025.

Selon le dernier décompte versé contradictoirement aux débats et non contesté, arrêté au 24 avril 2026, la somme en débit s'élève à 3 685,74 euros. Madame [C] [K] ne conteste pas la réalité de la somme due à l'audience.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [K] à payer à L'OPH Habitats de Haute-Alsace une provision de 3 685,74 euros, au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d'occupation, arrêtés au 24 avril 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l'audience telle que modifiée par l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis des mois, de l'engagement de Madame [C] [K] à l'audience à apurer la dette locative et de sa situation personnelle, il convient de l'autoriser à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il se déduit de la volonté exprimée par Madame [C] [K] de demeurer dans les lieux loués pendant un an, qu'il entend solliciter du juge la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de ladite clause seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, tant que Madame [C] [K] respectera les modalités de remboursement de la dette ainsi fixées en plus du paiement des loyers et des charges courants.

En revanche, il doit être souligné qu'à défaut, de paiement d'une mensualité à son terme ou d'un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 28 décembre 2025.

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à L'OPH Habitats de Haute-Alsace , à compter de cette date, Madame [C] [K] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux.

Elle sera donc condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, la partie demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l'article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Il convient ainsi de rappeler qu'à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
A compter de la résiliation du bail, l'OPH Habitats de Haute-Alsace est ainsi en principe en droit d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l'occupation indue.

Rien ne s'oppose ainsi à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l'obligation à paiement n'est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l'obligation pour un locataire dont il est établi qu'il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, indexation comprise.

Compte tenu de ce que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 9 décembre 2025 et que la dernière échéance comprise dans l'arriéré locatif est celle du mois de mars 2026, Madame [C] [K] sera condamnée au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du mois d'avril 2026 et ce, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens de la présente procédure, y compris les frais d'assignation et du commandement de payer du 27 octobre 2025 uniquement, la délivrance de deux commandements de payer au cas d'espèce n'étant pas nécessaire.

Compte tenu des délais de paiement ainsi octroyés et des circonstances de la cause, il y a lieu de débouter l'OPH Habitats de Haute-Alsace de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS