TJ 68224, 15 juin 2026, RG 26/00606

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00606 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JVDW

Section 2

CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 15 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.A. SOMCO - HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
- représentée par Me Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Q], [W] [N]
né le 16 Juin 1981 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 5]
- comparant en personne
Madame [P] [O] épouse [N]
née le 06 Septembre 1981 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 6]
- comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 28 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 20 octobre 2021, la société anonyme [Adresse 7] des cités ouvrières dénommée la SOMCO a donné à bail à Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] un logement avec garage sis [Adresse 8] à [Localité 4] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel actuel de 888,98 €. Selon un avenant du 19 novembre 2021, un second garage a été loué.

Le 29 octobre 2025, la SOMCO a fait signifier à Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] un double commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 945,55 € et pour défaut d’assurance.

Selon exploit de commissaire de justice délivré le 16 février 2026 la SOMCO a fait citer Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :
-constater que par suite du non-paiement des causes du commandement aux fins de résiliation pour défaut d’assurance et commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 octobre 2025, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,
-dire et juger que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2025,
-ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, de l’immeuble sis à [Adresse 8] à [Localité 4] ainsi que des garages loués, sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification de la présente ordonnance ,
-fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 30 décembre 2025,
-dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer :
*la somme de 4 570,79 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 14 janvier 2026, loyer et provision sur charges du mois de décembre 2025 inclus, selon la situation arrêtée au 14 janvier 2026, soit la somme de 4 904,46 euros, déduction faite des factures de Maître [B] d’un montant respectif de 76,67 euros, 176,84 euros et 80,16 euros au titre d’une signification de lettre et du commandement de payer;
*l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de janvier 2026 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement,
Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :
-fixer l’indemnité d’occupation due par les défendeurs à la somme de 1 067 €, à compter de la résiliation du bail et condamner solidairement les défendeurs à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où ils se maintiendraient dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,
Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du présent jugement :
-prononcer la résiliation du bail signé le 20 octobre 2021 par les défendeurs à leurs torts exclusifs,
-ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, de l’immeuble et des garages loués sis à [Adresse 8] à [Localité 4], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification de la présente ordonnance,
-fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner solidairement les défendeurs à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,
-dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,
-condamner solidairement les défendeurs à lui payer :
*la somme de 4 570,79 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues au 14 janvier 2026, loyer et provision sur charges du mois de septembre 2025 inclus, selon la situation arrêtée au 14 janvier 2026, soit la somme de 4 904,46 euros apparaissant sur le relevé de compte, déduction faite des factures de Maître [B] d’un montant respectif de de 76,67 euros, 176,84 euros et 80,16 euros au titre d’une signification de lettre et du commandement de payer;
*en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de janvier 2026 jusqu’à la date du présent jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé dudit jugement,
En tout état de cause,
-condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux de 76,67 euros, 176,84 euros et 80,16 euros au titre de la signification d’une lettre et du commandement de payer, et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par huissier,
-ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

L’affaire a été évoquée à l'audience du 28 avril 2026. La SOMCO, par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d'assignation. Elle précise que les locataires n’ont pas justifié de la souscription de l’assurance locative et qu’un dossier de surendettement a été accepté. La SOMCO modifie sa demande à la somme de 6 932,20 euros et précise que l’attestation d’assurance n’a pas été produite.

Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] sont présents. Ils évoquent leurs difficultés personnelles et financières en précisant rechercher un logement plus petit et moins de garage. Ils précisent avoir deux filles âgées respectivement de 21 et 26 ans et être dans l’attente de la décision de la MDPH pour une reconnaissance de handicap. Ils ne contestent pas la réalité de la dette locative.

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 29 octobre 2025.

La demande formée à l’encontre de Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur l'assurance habitation obligatoire

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, la SOMCO verse notamment aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire et de justification d’une assurance habitation du 29 octobre 2025.

Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] , en tant que locataires, sur lesquels pèse la charge de la preuve, n'ont pas satisfait à l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail résilié depuis le 30 novembre 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SOMCO, Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux. Ils ont clairement soutenu à l’audience vouloir quitter le logement et n’ont pas proposé de solution pour apurer leur dette locative.

Ils doivent donc être condamnés à l'évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans qu’il soit nécessaire de supprimer ce délai légal.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du contrat de bail signé entre les parties le 20 octobre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte communiqué à l’audience et débattu contradictoirement du 27 avril 2026 que l’arriéré se chiffre à la somme de 6 932,20 euros. Doivent être déduites les sommes de 76,67 euros, 176,84 euros et 80,16 euros au titre de frais de commissaire de justice.

Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de les condamner solidairement à payer à la SOMCO la somme de 6 598,53 euros au titre du décompte arrêté selon décompte du 27 avril 2026 relatif à l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et indemnité d’occupation, déduction faite des frais de commissaire de justice relevant des dépens de l’instance.

Sur l’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Rien ne s'oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l'obligation à paiement n'est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l'obligation pour un locataire dont il est établi qu'il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi selon la dernière mensualité de avril 2026. Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] sont solidairement condamnés à verser cette indemnité d’occupation à compter du 27 avril 2026 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, soit un montant mensuel de 896,44 euros correspondant à la dernière mensualité selon le décompte susvisé.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Madame [P] [N] née [O] et Monsieur [Q] [N] sont condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les sommes de 76,67 euros, 176,84 euros et 80,16 euros au titre des frais de commissaire de justice;

  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commande de ne pas faire application des dispositions en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS