TJ 68224, 15 juin 2026, RG 25/03188

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03188 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JSHC
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [F]
né le 03 Janvier 1972 à [Localité 2] (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
- représenté par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [Y] [W] [Z]
né le 22 Décembre 1979 à [Localité 3] (HAUT RHIN)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] [Localité 4]
- comparant en personne
Madame [J] [Z]
née le 07 Mai 1982, demeurant [Adresse 6]
- non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 7 octobre 2023 avec effet au 15 novembre 2023, Monsieur [L] [F] adonné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] un logement sis [Adresse 7] à [Localité 5] en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel initial de 940 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 5 février 2025, Monsieur [L] [F] a fait signifier à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] un double commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 5 817,84 euros en principal selon décompte arrêté au 4 février 2025 et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2025, Monsieur [L] [F] a fait citer Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:
-condamner les défendeurs au paiement de la somme de 9 672,84 euros sauf à parfaire au jour du jugement ;
-constater la résiliation du bail d'habitation et ordonner l’expulsion sans délai des défendeurs de tout occupant de son chef,
-dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il sera procédé avec le concours de la force publique ;
-dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code de procédure civile d’exécution, le cas échéant en procédant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du défendeur dental garde-meuble qu’il plaira au bailleur ;
-voir fixer et condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 955 € à compter de la résiliation du bail, soit à partir du 6 avril 2025 qui correspond à la résiliation de plein droit deux mois après la signification du commandement visant la clause résolutoire, jusqu’à libération complète des lieux ;
-allouer au propriétaire la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 200 € au titre de dommages et intérêts ;
-voir prononcer l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel ou opposition ;
-condamner les débiteurs au paiement des entiers frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les frais et honoraires d’exécution de la décision à intervenir.
-ordonner l'exécution provisoire.

Au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 avril 2026 et retenue. Monsieur [L] [F] est représenté par son avocat et sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation, y ajoutant que la demande d’impayés locatifs s’élève désormais à la somme de 14 630 euros.

Monsieur [O] [Z] est présent. IL explique que si son épouse travaille, il est sans emploi depuis 3 mois. Il explique souhaiter rester dans le logement. Madame [J] [Z], assignée par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présente ni représentée dûment nonobstant la présence de son époux.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas déposé au tribunal de diagnostic social et financier .

La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine de la CCAPEX qui a accusé réception le 6 février 2025.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 7 octobre 2023 avec effet au 15 novembre 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 5 février 2025 à Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] pour paiement d’une somme principale de 5 817,84 euros au titre de l'arriéré arrêté au 4 février 2025.
Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au 5 novembre 2025, dont la dette s’élève à la somme de 9 672,84 euros que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de six semaines.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 20 mars 2025

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [L] [F], Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur les modalités de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, en dépit de la présence de Monsieur [O] [Z] à l’audience, celui-ci n’a communiqué aucun élément sur la situation personnelle et financière du couple, dont le paiement des loyers n’a pas repris. Il n’est donc pas possible légalement d'accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] doivent donc être condamnés à évacuer le bien de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 5 novembre 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 9 672,84 euros.

Monsieur [O] [Z] ne conteste pas la réalité de la dette locative. Madame [J] [Z], absente et défaillante à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de les condamner à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 9 672,84 euros au titre du décompte du 5 novembre 2025 relatif à l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil. L’absence de Madame [J] [Z] à l’audience et de transmission contradictoire de la nouvelle demande ne permettent pas de faire droit à la demande de Monsieur [L] [F] d’actualisation de la créance.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce à compter du 6 novembre 2025, et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 955 € conformément à la demande.

Sur la demande en dommages et intérêts

Par application de l’article 1240 du Code civil, tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il revient au créancier, quel que soit le fondement, d’établir par tous moyens, le préjudice dont il sollicite réparation.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] ne démontre pas la réalité de son préjudice distinct du retard de paiement des loyers. Il est en conséquence débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] sont condamnés aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [F] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [O] [Z] et Madame [J] [Z] sont condamnés à lui verser la somme de 200 € en application de l’article précité.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS