TJ 68224, 15 juin 2026, RG 25/01306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01306 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JKCX
Section 2
CG
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [B] [Y]
né le 14 Août 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
Madame [H] [F]
née le 05 Février 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
- représentés par Maître Alexis HAMEL de la SELARL HAMEL, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [A] [E], domicilié : chez SARL IMMOBILIERE DUSCHENE, [Adresse 5]
Madame [C] [M] [K] [Q] épouse [E], domiciliée : chez SARL [Adresse 6], [Adresse 5]
- représentés par Maître Nicolas GANTZER, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail sous seing privé en date du 24 août 2020, M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E], ont donné à bail à M. [B] [Y] et Mme [H] [F], une maison à usage d'habitation située [Adresse 7] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 1 900 euros outre une provision sur charges de 100 euros. Le dépôt de garantie était fixé à la somme de 1 900 euros.

L'état des lieux de sortie a été dressé le 6 mars 2023 par Maître [S] [W], commissaire de justice, en présence de M. [B] [Y] et Mme [H] [F] et d'une représentante de l'agence Duchesne, agissant en qualité de gestionnaire du bien.

Par courrier du 13 juillet 2023, M. [B] [Y] et Mme [H] [F] ont contesté le décompte de sortie et les sommes réclamées par l'agence Duchesne.

Le 7 janvier 2025, M. [B] [Y] et Mme [H] [F] ont saisi un conciliateur de justice.

Un constat de carence a été dressé le 1er mars 2025, M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] n'ayant pas répondu aux convocations.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, M. [B] [Y] et Mme [H] [F] ont fait assigner M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de les voir condamner en restitution du dépôt de garantie et en paiement.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été fixée à l'audience du 17 mars 2026.

A l'audience, M. [B] [Y] et Mme [H] [F], représentés par leur conseil, ont repris oralement les termes de leur assignation du 21 mai 2025, et demandent au tribunal de :
Déclarer recevable et bien fondée leur action ; En conséquence,
Condamner solidairement, M. [A] [E] et Mme [M] [E] à leur payer les sommes suivantes :o 1 990,45 euros au titre du décompte dont la restitution du solde de dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;
o 4 560 euros au titre de la majoration de 10 % avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
o 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Les requérants rappellent avoir signé, le 24 août 2020, un contrat de bail avec M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] et précisent qu'à la suite de l'état des lieux de sortie, l'agence Duchesne, mandataire des bailleurs, a adressé un décompte de sortie aux requérants faisant apparaître une retenue d'un montant de 1 925,81 euros.

Les demandeurs font observer que l'agence immobilière ne justifie aucunement la somme retenue au titre des frais de nettoyage et soutiennent que le montant retenu au titre des réparations des étagères est dépourvu de fondement, l'état des lieux d'entrée ne mentionnant pas l'existence de ces étagères dans le garage. Les requérants relèvent que les bailleurs n'ont pas restitué le dépôt de garantie dans les délais impartis. Dans ce contexte, ils estiment que ce dernier devra leur restituer leur dépôt de garantie, lequel sera majoré de 10% du montant du loyer.

A l'audience, M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E], présents et représentés par leur conseil, ont repris le bénéfice de leurs conclusions transmises le 15 janvier 2026. Au visa de l'article 1103 du code civil ils demandent au tribunal de :
Débouter M. [B] [Y] et Mme [H] [F] de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions ; Condamner in solidum M. [B] [Y] et Mme [H] [F] à leur verser :o La somme de 8,51 euros au titre du solde dû au contrat de bail ;
o La somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] soutiennent que l'ensemble des retenues opérées sur le dépôt de garantie sont justifiées au regard des constatations reprises dans l'état des lieux de sortie, lequel a été dressé contradictoirement par Maître [W], commissaire de justice, dont il ressort que le bien a été restitué dans un état insuffisant.

Ils font valoir, en premier lieu, que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie révèle que l'ensemble du sous-sol et du rez-de-chaussée nécessitait un nettoyage approfondi et que les espaces extérieurs n'avaient pas été entretenus pendant la durée de l'occupation, justifiant ainsi la facture de nettoyage de 1 236 euros.

M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] ajoutent, que la retenue de 329 euros au titre de la tringlerie de la porte de garage est justifiée par le contraste entre l'état des lieux d'entrée qui mentionnait une porte motorisée en bon état et l'état des lieux de sortie qui constate une porte électrique hors service, débranchée par le locataire ; en troisième lieu, que les étagères figuraient bien dans le bien loué lors de la remise des clés, leur présence étant établie par les photographies figurant aux pages 32 et 33 de l'état des lieux d'entrée, paraphées par les locataires.

Les bailleurs font observer que l'état des lieux de sortie a été signé par les requérants et relèvent que ceux-ci n'ont produits à l'appui de leurs demandent qu'une partie de l'état de lieux d'entrée, omettant ainsi de produire les photos s'y rattachant. Dans ce contexte, ils estiment que la mauvaise foi des requérants ne peut être que constatée.
Enfin, ils ajoutent que les demandeurs sont redevables de la somme de 8, 51 euros selon le décompte des charges.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée d'une tentative de conciliation amiable.

M. [B] [Y] et Mme [H] [F] justifient avoir saisi un conciliateur de justice le 7 janvier 2025. Un constat de carence a été dressé le 1er mars 2025, les défendeurs n'ayant pas déféré aux convocations.

La demande est donc recevable.

Sur la loyauté de la preuve

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Ce droit à la preuve doit toutefois s'exercer de manière loyale, conformément au droit à un procès équitable garanti par l'article 6 § 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les défendeurs reprochent aux demandeurs de n'avoir initialement produit que les 15 premières pages de l'état des lieux d'entrée, lequel en comporte 74. Ce grief est fondé en ce qu'il traduit une présentation partielle et déloyale des pièces soumises au tribunal. Il est cependant sans incidence sur l'issue du litige, l'intégralité de l'état des lieux d'entrée ayant finalement été versée aux débats par les défendeurs eux-mêmes, permettant ainsi un examen contradictoire complet de l'ensemble des pièces.

En application de l'article 7 c) de la même loi, le locataire répond des dégradations survenues pendant la durée du bail, à l'exclusion de celles résultant de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure.

Sur les dégradations locatives et remise en état

Concernant le nettoyage de 1 236 euros

En l'espèce, un état des lieux de sortie a été dressé, le 6 mars 2023, par Maître [W], commissaire de justice, en présence des deux parties.

Il ressort de cet état des lieux que la hotte aspirante est " très engraissée " avec filtres à changer, que des éléments de cuisine sont sales comme en témoignent l'élément sous l'évier très abîmé ou l'auréole sur le plan de travail. Ces constatations qui diffèrent de l'état des lieux d'entrée mettent en exergue l'existence de dégradations pouvant être imputables aux locataires, étant précisé que lesdites constatations excédent l'usure normale d'une occupation du bien pendant près de deux ans et demi.

Aux fins de justifier du montant réclamé au titre des frais de nettoyage, l'agence immobilière produit une facture VH Multi Services n° FC001408 en date du 1er juin 2023, d'un montant de 1 236 euros TTC, laquelle comprend d'une part, la tonte et entretien du talus côté entrée pour 590 euros HT ; d'autre part, un grand nettoyage incluant les trois WC, la vitre de la cheminée et l'escalier vers le sous-sol pour 440 euros HT.

Si les espaces verts non entretenus sont effectivement relevés dans l'état des lieux de sortie, l'entretien courant du jardin et du talus constitue une obligation locative de base dont le défaut ne saurait justifier une facturation de 590 euros sans élément de comparaison précis avec l'état d'entrée.

S'agissant du montant relatif au grand nettoyage, il convient de souligner que les constatations de Maître [W] suffisent à elles seules à le justifier, la cuisine et la cheminée n'ayant pas été entretenues.

Cependant, il y a lieu de préciser que ni l'état des lieux de sortie ni l'état des lieux d'entrée ne font apparaître une dégradation caractérisée des WC ou de l'escalier allant au-delà d'un état " à nettoyer " procédant du seul usage normal des lieux. À défaut de ventilation précise permettant d'isoler le coût de ces prestations, il n'y a pas lieu d'en admettre l'intégralité.

Par conséquent, il convient de retenir la somme de 800 euros au titre des frais de nettoyage incombant aux locataires M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E].

Concernant la dégradation au titre de la tringlerie de la porte de garage

L'état des lieux d'entrée mentionne expressément, à la page 6/74, une " porte de garage bon état motorisée".

L'état des lieux de sortie dressé par Maître [W] constate une " porte électrique hors service ", avec annotation manuscrite précisant qu'elle a été " débranchée par le locataire ".

Cette mention, apposée de manière contradictoire en présence des locataires, caractérise un acte d'usage anormal directement imputable à ces derniers, distinct d'une défaillance mécanique relevant de la vétusté.

Le devis de 329 euros est produit et son quantum n'est pas sérieusement contesté, somme qui sera retenue au titre des dégradations de ce chef à l’encontre de Mme [C] [M] [E] la somme de 329 euros au titre de la tringlerie de la porte du garage.

Concernant les étagères du garage d’un montant de 360,81 euros

Les défendeurs se prévalent des photographies figurant aux pages 32 et 33 de l'état des lieux d'entrée, qui montrent des étagères métalliques dans le garage sous la rubrique " affaires diverses ", et qui ont été paraphées par les locataires.

Cependant, aux termes de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'état des lieux doit être établi de manière contradictoire et décrire avec précision l'état de chaque élément du logement.

Il est constant que la partie textuelle de l'état des lieux d'entrée ne contient aucune mention des étagères dans la description du garage. La seule présence de photographies, fussent-elles paraphées, ne saurait suppléer cette absence de mention textuelle descriptive et ne vaut pas inventaire contradictoire au sens de ce texte. Les bailleurs ne peuvent donc utilement se prévaloir de ces seules photographies pour établir la remise des étagères aux locataires.

Au surplus, le bon de commande Leroy Merlin versé aux débats par les défendeurs eux-mêmes établit l'achat de 6 étagères à 4 niveaux " vida XL " pour un montant de 481,08 euros, avec une livraison prévue entre le 16 et le 19 juin 2023, soit plus de trois mois après la restitution des clés intervenue le 6 mars 2023.

Il est dès lors permis d'en déduire que les étagères ont été acquises postérieurement au départ des locataires.

La retenue de 360,81 euros est intégralement injustifiée et sera restituée.tt

Sur le calcul du solde dû par M. [B] [Y] et Mme [H] [F]

Il résulte de l'ensemble des développements qui précèdent que les retenues légitimement opposables aux locataires s'établissent comme suit :
o Nettoyage (retenue partielle) : 800,00 € ;
o Tringlerie porte de garage : 329,00 € ;
o Étagères garage : 0,00 € ;
o Total des sommes retenues : 1 129,00 €

Le dépôt de garantie s'élevait à la somme 1 900 euros.

Le décompte final de charges produit par l'agence Duchesne, non contesté dans son principe par les défendeurs, fait apparaître un trop-perçu de charges en faveur des locataires de 419,45 euros (charges réelles 999,90 euros contre provisions versées de 1 419,35 euros).

Après imputation des sommes retenues : 1 900,00 €- 1 129,00 € = 771 euros

M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à M. [B] [Y] et Mme [H] [F] la somme de 771 euros au titre du solde de restitution du dépôt de garantie, et 419,45 euros de restitution d’un trop perçu de charges.

Sur la majoration de 10 % du dépôt de garantie

L'article 22 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais légaux, le montant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée en retard, jusqu'à restitution complète.

L'état des lieux de sortie n'étant pas conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution était de deux mois à compter de la remise des clés du 6 mars 2023, soit jusqu'au 6 mai 2023. Aucune somme n'ayant été restituée dans ce délai, la majoration de 190 euros, représentant 10 % du loyer mensuel de 1 900 euros, est due à compter du mois de mai 2023 pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il est relevé que les demandeurs font courir leur calcul à compter d'avril 2023, ce qui procède d'une inexactitude, le délai légal n'étant expiré qu'au 6 mai 2023. Toutefois, le juge étant lié par la demande en application de l'article 5 du code de procédure civile, et la somme de 4 560 euros réclamée correspondant à 24 mois à 190 euros demeurant en tout état de cause inférieure à ce qui serait dû en calculant exactement la période écoulée jusqu'au prononcé du présent jugement, il sera fait droit à cette demande dans son intégralité.

Sur la demande reconventionnelle des défendeurs

Sur le fondement de l'article 1103 du code civil, les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel la condamnation des locataires à leur payer la somme de 8,51 euros correspondant au solde résultant de leur propre décompte.

Cette demande est sans objet dès lors que le présent jugement substitue au décompte des bailleurs un calcul différent faisant apparaître un solde largement positif en faveur des locataires.

Au surplus, il convient de préciser que les bailleurs ne justifient aucunement le calcul de ce montant.

M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] seront en conséquence déboutés de cette demande reconventionnelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E], qui succombent pour l'essentiel, supporteront les entiers dépens de l'instance.

L'équité commande par ailleurs de les condamner à payer aux demandeurs la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu du succès partiel de l'instance.

La demande de M. [A] [E] et Mme [C] [M] [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS