TJ 2b033, 12 janv. 2026, RG 25/00370

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00370 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNPS

Minute n°

S.A. 3F SUD

C/

Mme [J] [G]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JANVIER 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [J] [G], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Brice PEIGNE
GREFFIÈRES : Annie FIESCHI lors des débats et
Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.

DÉBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025 mise en délibéré au 15 Décembre 2025, prorogé au 12 Janvier 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2025, la SA 3F SUD a donné à bail à Madame [J] [G] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 533,07 euros pour l’appartement et 47,62 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SA 3F SUD a fait signifier à Madame [J] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1354,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 mars 2025 la SA 3F SUD a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Madame [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [J] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 80 euros par jour de retard,condamner Madame [J] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1354,04 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025,la somme de 1851,75 euros au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de juin 2025la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens en ce compris le commandement de payer du 28 février 2025
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Haute-Corse le 6 août 2025.

À l'audience du 17 novembre 2025, la SA 3F SUD, représentée, n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA 3F SUD soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 février 2025.

Madame [J] [G], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement pour un montant compris entre 100 et 150 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, prorogé au 12 Janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 août 2025, soit au moins deux mois avant l'audience.

Par ailleurs , la SA 3F SUD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 3F SUD aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 novembre 2025, du commandement de payer délivré le 28 février 2025 et du décompte de la créance que la SA 3F SUD rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner, à titre provisionnel, Madame [J] [G] à payer à la SA 3F SUD la somme de 3205,79 euros, échéance du mois de juin 2025 comprise avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2025 sur la somme de 1354,04 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2025 à compter du 29 avril 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [J] [G], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et la SA 3F SUD n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [J] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Au regard de la proposition de Madame [G] d’un échéancier pour payer sa dette, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [G] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 avril 2025, Madame [J] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Madame [J] [G] à son paiement à compter de 29 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [G] aux dépens de l'instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer

Il convient également de condamner Madame [J] [G] 0 à payer à la SA 3F SUD la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :