TJ 2b033, 7 avr. 2026, RG 25/00452

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00452 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOC3

Minute n°

Mme [C], [I] [N]

C/

M. [D] [R]

Copie exécutoire
délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR(S) :

Mme [C], [I] [N], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître BERNARDI, avocat au barreau de BASTIA, substituant Maître ORLANDI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR(S) :

M. [D] [R], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA substituant Maître PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA, substituant Maître DELPOUX, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER : Mélanie CHARRUT

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Février 2026 mise en délibéré au 07 Avril 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Madame [C] [N] a donné à bail à Monsieur [D] [R] un logement de type T2 sis [Adresse 4] à [Localité 3], selon un contrat en date du 1er septembre 2016, moyennant un loyer mensuel de 620 euros charges comprises.

Le 20 février 2025, par courrier recommandé avec accusé de réception réceptionné le 21 février suivant, Madame [C] [N] a fait délivrer au locataire un congé pour reprise à effet au 1er septembre 2025.

Par courrier en date du 16 juillet 2025, Monsieur [D] [R] a contesté la régularité du congé au motif qu’il serait une personne en situation de handicap.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Madame [C] [N] a fait assigner Monsieur [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, statuant en référé, aux fins de :

De juger qu’elle est parfaitement recevable et bien fondée en toutes ses demandes et prétentions,Juger que le congé donné à son locataire, est parfaitement licite et fondé, pour les raisons décrites dans ses écritures,Juger que Monsieur [D] [R] est occupant sans droit ni titre de l’appartement,Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R] dudit appartement, et de tous occupants de son chef,Autoriser, à défaut d’exécution volontaire de la décision à intervenir, Madame [C] [N] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l’assistance d’un serrurier, et au transport de meubles laissé dans les lieux, dans tout local qu’il plaira à Madame [C] [N], et ce aux frais de l’expulsé,Condamner Monsieur [D] [R] à lui payer la somme de 620 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner Monsieur [D] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026 à laquelle les parties ont sollicité un renvoi, le dossier a été renvoyé à l’audience du 09 février 2026.

A cette audience, Madame [C] [N], représentée par un avocat, a maintenu ses demandes initiales. Elle a exposé les raisons qui l’ont conduite à devoir reprendre le logement pour y habiter suite à son divorce. Elle a soutenu que le congé a été délivré en vertu de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, que le motif est sérieux et légitime et que Monsieur [D] [R] n’a pas la qualité de locataire protégé. Elle s’est opposée à tout délai, le congé ayant été délivré en février 2025, laissant au locataire le temps nécessaire pour retrouver un logement.

Monsieur [D] [R], représenté par un avocat, s’est référé oralement au dossier déposé à l’audience et a sollicité aux termes des conclusions écrites ainsi remises au tribunal:

De juger que le congé délivré le 21février 2025 est nul faute de contenir la notice d’information prévu par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989,De débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,Subsidiairement, de lui octroyer, conformément aux dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures d’exécution, un délai d’un an,Condamner Madame [N] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Monsieur [D] [R] a contesté la régularité du congé au motif que la notice prévue par l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’était pas jointe et a conclu que le congé était entaché de nullité. Subsidiairement, il a sollicité l’octroi d’ un délai pour quitter le logement en raison de son état de santé, à savoir qu’il souffre de troubles schizo-affectifs sévères.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon une jurisprudence constante le maintien dans les lieux d’une personne en dehors de tout titre d’occupation constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient de mettre fin, même en l’absence de toute urgence.

Sur la demande de nullité du congé
Selon l’article 15 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».

En l’espèce, le congé a été délivré à Monsieur [D] [R], par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 février 2025. Le délai de 6 mois prévu par l’article précité a donc été respecté. Le courrier précité prévoit également le motif du congé, à savoir la reprise du logement au bénéfice de la propriétaire.

Monsieur [D] [R] soutient que la notice d’information n’était pas annexée au congé et que celui-ci est en conséquence entaché de nullité.

Il convient de relever que les dispositions légales précitées ne prévoient aucune sanction en cas de non-respect de cette formalité.

De surcroît, selon l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ».

En l’espèce, aucun grief n’est allégué ni a fortiori démontré.

Le locataire argue également que le congé ne serait ni daté ni signé. La bailleresse verse toutefois aux débats copie de la preuve de dépôt du courrier recommandé contenant le congé ainsi que l’accusé de réception dudit courrier signé, attestant de son expédition le 20 février 2025 et de sa réception le 21 février suivant. Il convient en outre de relever que le locataire indique dans un courrier daté du 16 juillet 2025 avoir réceptionné le congé daté du 20 février 2025.

Dès lors, les moyens invoqués par Monsieur [R] sont inopérants pour contester la régularité du congé.

En conséquence, la contestation du congé pour absence de notice d’information annexée au congé n’apparaît pas sérieuse et la validité du congé ne peut être valablement remise en cause de ce chef.

Dès lors, Monsieur [D] [R] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé délivré le 21 février 2025.

Sur les conséquences du congé
Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation
Le bail a donc été résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 1er septembre 2025.

En conséquence, à compter de cette date, Monsieur [D] [R] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. Il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [D] [R], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Monsieur [D] [R] soit tenu au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel indexé et des charges, soit la somme de 620 €.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux
Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Selon l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, « la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Monsieur [D] [R] sollicite un délai d’un an pour se reloger aux motifs d’un état de santé précaire et de difficultés rencontrées dans sa recherche d’un nouveau logement.

Madame [N] s’oppose à cette demande au motif que Monsieur [R] a déjà bénéficié du temps nécessaire pour retrouver un logement.

Au regard des éléments versés aux débats, il apparaît que Monsieur [D] [R] a bénéficié d’un préavis d’un peu plus de six mois à compter de la réception du congé augmenté d’un délai de sept mois compte tenu de la présente procédure. Il a donc d’ores et déjà bénéficié de plus d’un an de délai, de sorte que Madame [N] peut légitimement prétendre à récupérer son logement pour y vivre.

En conséquence, la demande d’octroi de délais de Monsieur [D] [R] pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [D] [R] au règlement à Madame [N] de la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [D] [R] les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS