TJ 2b033, 12 janv. 2026, RG 25/00719

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

Minute n°

N° RG 25/00719 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DMEK

Nature de l’affaire : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Mme [X] , [J] [O]
M. [U] [M]

C/

M. [T] [W]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Mme [X] , [J] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

M. [U] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [T] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre Henri VIALE, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIÈRES : Annie FIESCHI lors des débats et Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.

DÉBATS

Audience publique du 17 Novembre 2025 mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Les consorts [A] exposent être cotitulaires d’un bail d’habitation en date du 6 avril 1998, consenti pour 3 années et relatif à un bien sis [Localité 1] appartenant à M. [T] [W], moyennant un loyer mensuel de 745 €.
Ils précisent que le bail initial avait été souscrit au bénéfice de Mme [O] seule et que, par avenant du 1er mars 2004, M. [M] est devenu cotitulaire dudit bail.

Les consorts [A] indiquent que, seul, M. [M] reçu, en date du 22 octobre 2024, à effet au 30 avril 2025, un congé pour reprise au bénéfice de M. [F] [W], fils du propriétaire et que ce congé n’ayant pas été notifié à Mme [O], ne lui est pas opposable.

Ils font également valoir le fait que M. [M] est âgé de 68 ans et que ses ressources sont inférieures au seuil fixé par la loi mais également que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la volonté de reprise, l’adresse du futur occupant ne figurant pas au congé.

Suivant assignation en date du 9 mai 2025, Mme [X] [O] et M. [U] [M] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [T] [W] et demandent au tribunal de :
Constater que le congé n’a pas été notifié à tous les titulaires du bail,Constater qu’il n’est pas justifié par M. [W] du caractère réel et sérieux de la volonté de reprise pour y loger son fils,Dire et juger que ce congé ne peut produire effet,Prononcer la nullité pure et simple du congé du 22 octobre 2024Condamner M. [W] à leur payer la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
En réponse aux conclusions de M. [W], les consorts [A] indiquent que les retards de paiement du loyer, un défaut d’entretien et l’entreposage de marchandises, à les supposer établis, ne sont pas pertinents dans le cadre d’un congé pour reprise ; ils précisent que les seuls retards de loyers sont contemporains à la période du Covid et que les photographies versées aux débats établissent la réalité des lieux lors de la prise de possession, M. [W] n’ayant pas entretenu le bien, ne saurait invoquer sa propre turpitude.

Ampliant leur demande, ils demandent la condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour sa part, M. [W] expose que le congé pour reprise afin de loger son fils a bien été signifié aux deux titulaires du bail, le 22 octobre 2024 à M. [M] et le 23 octobre 2024 à Mme [O], à sa dernière adresse connue et qu’il est étonnant que M. [M] ne connaisse pas sa nouvelle adresse.
Il souligne, par ailleurs, que Mme [O] apparaît toujours domiciliée à l’adresse du bail dans l’acte introductif d’instance et que la demande contenue dans le dispositif de l’assignation concerne uniquement la nullité du congé signifié à M. [M] et non à Mme [O].

M. [W] précise que M. [M] n’est pas éligible aux dispositions légales lui octroyant une protection particulière, lui-même étant âgé de 92 ans et, par conséquent protégé et que M. [M] ne résidant dans le bien loué qu’en période estivale, d’avril à novembre, ne peut prétendre à la protection légale attachée à la résidence principale.

S’agissant de Mme [O], M. [W] fait valoir le fait qu’elle habite désormais en Normandie, que l’extrait Kbis de son entreprise mentionne un domicile personnel à [Localité 2] et qu’elle n’est pas inscrite sur les listes électorales de la commune de [Localité 3].

M. [W] confirme vouloir loger son fils, âgé de 32 ans et en couple et soutient que la jurisprudence subordonne l’annulation d’un congé à la preuve d’un grief que l’irrégularité du congé aurait causé à son destinataire ; en l’espèce, l’absence de mention de l’adresse de son fils ne cause aucun préjudice.

A titre subsidiaire, il indique être fondé à solliciter la résiliation du bail de location pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution de ses obligations par le locataire et précise que, depuis des années, M. [M] paie le loyer et les charges en retard, l’obligeant à multiplier les lettres de relance, que les espaces extérieurs autour du logement sont dans un état déplorable, qu’il a détourné la destination du bail à usage exclusif d’habitation, utilisant le logement comme dépôt et lieu de stockage professionnel et qu’il est à l’origine de troubles du voisinage dont se plaignent les voisins.

M. [W] demande au tribunal de :
- débouter Mme [O] et M. [M] de leur contestation de la validité du congé de reprise,
- juger que le contrat de location a été régulièrement résilié à l’échéance du 30 avril 2025,
- subsidiairement, juger que la résiliation est fondée sur un motif légitime et sérieux,
- ordonner à Mme [O] et M. [M] et tous occupants de libérer les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’une semaine après la signification du jugement à intervenir,
- condamner solidairement Mme [O] et M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation de 745 € par mois à compter du 30 avril 2025,
- les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris, les frais de signification du congé de reprise.

A l’audience initiale du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour être finalement retenue et évoquée à celle du 17 novembre 2025.
A cette audience, Mme [O] et M. [M], par l’intermédiaire de leur avocat, Me [R], se sont référés, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans leur acte introductif d’instance et dans leurs conclusions, repris oralement.

M. [W], par l’intermédiaire de son avocat, Me VIALE, a maintenu, en les reprenant oralement, les termes de ses conclusions.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.

Sur la demande relative au congé pour reprise :

En application des dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Il sera rappelé qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales.
En l’espèce, les consorts [A] soulève la nullité du congé délivré par les bailleurs pour plusieurs motifs.
- L’absence de notification régulière du congé à tous les cotitulaires du bail :
Il résulte des pièces du dossier que, par acte extra-judiciaire en date du 22 octobre 2024, M. [W], bailleur, a fait délivrer à M. [M] un congé pour reprise, signifié à personne et par acte du 23 octobre 2024, un congé pour reprise à Mme [O], converti en procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [O] n’habitant plus dans les lieux et son ex-compagnon ayant déclaré ne pas connaître sa nouvelle adresse.
Contrairement à ce que prétendent les demandeurs, le congé a bien été signifié à Mme [O].
Par ailleurs, en dehors des prescriptions précitées, l’article 15 n’impose aucun autre formalisme.
Ce congé, régulier en la forme, est fondé sur un motif sérieux et légitime de reprise au profit du fils du propriétaire qui souhaite y habiter.
Ce moyen sera rejeté.
- La protection spéciale du locataire âgé de plus de 65 ans aux faibles revenus :
M. [M] invoque les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, prohibant le congé donné au locataire de plus de 65 ans, disposant de revenus inférieurs au plafond fixé pour l'attribution de logements sociaux, sauf proposition concomitante d’un logement de remplacement et précise qu’aucun logement de substitution ne lui a été proposé.
Néanmoins, la loi précise que ces dispositions ne sont pas applicables notamment, lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans.
En l’espèce, M. [W] étant âgé de 92 ans, pour être né le 26 septembre 1932, au moment de la date d’effet du congé, donc d’échéance du contrat de bail, les consorts [A] ne peuvent, en conséquence, revendiquer la situation de locataire protégé en application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
Ce moyen sera rejeté.
- L’irrégularité formelle du congé :
Les consorts [A] soulèvent l’irrégularité du congé, l’adresse du repreneur, savoir le fils du bailleur, ne figurant pas au congé.
Il convient de constater que le congé, établi à la requête de M. [W] demeurant [Adresse 4] à [Localité 3], précise que « le congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de son fils Monsieur [F] [W], qui ne dispose pas de résidence principale »
S’il n’est pas contesté que le congé critiqué ne comporte pas l’adresse du bénéficiaire de la reprise, les consorts [A] n’établissent pas en quoi cette omission leur causerait un grief alors qu’il résulte des pièces du dossier qu’ils avaient connaissance du lien de parenté et de la localisation du fils [W].
En l’état, il convient de débouter les consorts [A] de leur demande de nullité du congé pour vice de forme.
- Le défaut de justification du caractère réel et sérieux de la reprise :
Les consorts [A] indiquent qu’il appartient au bailleur de démontrer la réalité et le sérieux du projet de reprise ; ils soutiennent qu’aucune justification concrète de la situation du fils du bailleurs n’est fournie.
Cependant, le congé pour reprise ayant été fait au profit du fils du bailleur, conformément aux dispositions légales, il n’avait pas à être motivé par un motif légitime et sérieux.
En conséquence, le congé pour reprise délivré aux consorts [A] sera déclaré valide, le bail résilié à compter du 30 avril 2025 et les locataires déclarés occupants sans droit ni titre à compter de cette même date.
Il n’apparaît donc pas nécessaire d’examiner la demande subsidiaire et les griefs invoqués par M. [W].
Sur l’indemnité d’occupation :
Il résulte des éléments du dossier que le loyer a été diminué à la somme mensuelle de 745 € à compter du 1er avril 2020.
En l’état, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 745 € à compter du 30 avril 2025.
Sur la demande d’expulsion :
En conséquence de la validité du congé pour reprise, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires, dépourvus de titre d’occupation depuis le 30 avril 2025.
Compte tenu de l’indemnité d’occupation arbitrée, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.
Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS :