TJ 2b033, 16 mars 2026, RG 25/01188

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/01188 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DNIJ

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Mme [Z] [M]

C/

M. [Q] [L]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

DEMANDEUR(S) :

Mme [Z] [M], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Olivier CARDI, avocat au Barreau de Bastia, substitué à l’audience par Maître Stella LEONI, avocat au Barreau de Bastia

DÉFENDEUR(S) :

M. [Q] [L], demeurant [Adresse 2]
Présent, assisté à l’audience par madame [F], travailleur sociale auprès de l’associatio A.L.I.S.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Yves LE MAO

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Février 2026
Mise en délibéré au 16 Mars 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant assignation en date du 29 juillet 2025, Mme [Z] [M] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [Q] [L] et demande au tribunal de :
Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation à effet au 20 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de M. [Q] [L] et celle de tous occupants de son chef avec l’aide, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique et ce, sous astreinte de 150 euros par jour passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,Condamner M. [Q] [L] au paiement de la somme de 14.721,67 euros au titre des loyers dus jusqu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, déduction faite des sommes versées par la CAF d’un montant de 6.361,13 euros,Condamner M. [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 777,70 euros par mois à compter du 1er mai 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,Condamner M. [Q] [L] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2025.
Mme [M] expose avoir donné à bail à M. [L], le 1er janvier 2012, un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, loyer indexé à la somme actuelle de 757,70 euros, outre 20 euros de charges.

Arguant d’un arriéré de loyers, elle lui a fait délivrer, le 20 février 2025, un commandement de payer la somme de 13.167,27 euros représentant les loyers échus d’octobre 2023 à février 2025, commandement demeuré infructueux.

Mme [M] soutient l’acquisition de la clause résolutoire et rappelle que si la commission de surendettement a orienté le dossier de M. [L] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision n’a pas encore été prise en sorte que cela ne fait pas obstacle à ses demandes financières.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance du bien loué et en raison des nuisances provoquées par les véhicules de M. [L], laissées à l’état d’épave sur le parking de la résidence, ces manquements étant de nature à justifier la résiliation du bail.
Ampliant sa demande, elle demande au tribunal de condamner M. [L] au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 17 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 9 février 2026, date à laquelle elle a été retenue et évoquée.

A cette audience, Mme [M], par l’intermédiaire de son avocat, Me [N] substituant Me [U], a maintenu ses demandes, se référant à son acte introductif d’instance et à ses conclusions.
M. [L], assisté d’un travailleur social, a indiqué ne pas contester l’arriéré locatif et ne pas s’opposer à son expulsion, expliquant ne plus pouvoir demeurer dans les lieux avec ses deux filles lycéennes dont il a la garde en l’état de la procédure en cours, ses revenus en qualité d’artisan en maçonnerie étant aléatoires et ne disposant que d’une somme de l’ordre de 700 euros au titre des prestations sociales.
Il a confirmé avoir déposé un dossier de surendettement et attendre la décision d’expulsion pour faire une demande de logement social.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :
Il résulte des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la signature du bail que :
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 1er septembre 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la situation d’impayés également signalée le 21 février 2025 à la CCAPEX, de sorte que l’action est recevable.

Il résulte des dispositions de l'article 1224 du code civil, que la condition résolutoire étant toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.
Enfin, aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il lui appartient de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail du 1er janvier 2021, le preneur s’est notamment obligé à payer le loyer convenu.
M. [L] ne conteste pas l’arriéré locatif.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 20 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion :
Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire justifiant qu’il soit procédé, outre à la résiliation du bail, à son expulsion.

Il sera ainsi fait droit à la demande de Mme [M] et l’expulsion de M. [L] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée.
Les circonstances de l’espèce ne justifient pas que l’expulsion ordonnée soit assortie d’une astreinte.

Sur la demande en paiement de l’arriéré des loyers :
En vertu de l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [L] était redevable, au moment de la délivrance du commandement de payer, de la somme de 13.358,34 euros.
Mme [M] produit également un décompte en date du 10 juillet 2025 intitulé « historique locataire » aux termes duquel la dette locative s’élevait à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, à la somme de 12.696,97 euros dont il convient de déduire les versements effectués par la Caisse d’Allocations Familiales pour un total de 6.361,30 euros.

M. [L] produit deux courriers de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Corse tendant à l’orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire mais ne justifie pas de la suite de la procédure et notamment d’un tableau des dettes le concernant.

En conséquence, M. [L] sera condamné à payer à Mme [M] la somme de 6.335,67 euros, arrêtée au 20 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation :
Il n’est pas contestable que, nonobstant le commandement de payer et l’arriéré locatif, M. [L] occupe toujours les lieux.
Son maintien dans les lieux, sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause à Mme [M] un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’il soit tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient, sans droit, dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Il a été jugé que le fait qu’un locataire soit occupant sans droit ni titre, l’oblige à verser mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges.

Contrepartie de la résiliation du bail, il sera mis à la charge de M. [L], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel indexé, soit la somme de 757,70 euros, outre 20 euros de provision sur charges, soit au total, la somme de 777,70 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 20 avril 2025, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement.

Sur les autres demandes :
Compte tenu de la dette locative et de la situation familiale et financière de M. [L], il n’apparait pas équitable de faire droit à la demande de Mme [M] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de M. [L], les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 20 février 2025.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS