TJ 67482, 18 juin 2026, RG 26/00471

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 26/00471 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OKKL

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :
Me Laurent FREUDL - 192
Me Philippe RUBIGNY - 195

adressées le : 18 juin 2026

Le Greffier

République Française
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ordonnance du 18 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. BROGLIE INVESTISSEMENT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe RUBIGNY, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.S. ADENTAL GROUPE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 02 Juin 2026
Président : Olivier RUER, Premier vice-président
Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :
Olivier RUER, Premier vice-président
Cédric JAGER, Greffier
Contradictoire
En premier ressort
Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 14 octobre 2025, la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT a fait assigner la Sas ADENTAL GROUPE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

- constater que la Sas ADENTAL GROUPE a déserté les lieux et n'exploite plus les locaux du [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- condamner à titre provisionnel la Sas ADENTAL GROUPE à lui payer la somme de 80.183,20 euros TTC due au titre des 3e et 4e trimestre 2025 et au titre de la taxe foncière 2025, avec les intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
- condamner à titre provisionnel la Sas ADENTAL GROUPE à lui payer la somme de 20.000 € sur le préjudice qu’elle subit indiscutablement de par l’attitude inadmissible de son locataire, avec les intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
- condamner la Sas ADENTAL GROUPE au paiement des frais et dépens de la présente procédure ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retirée du rôle le 7 avril 2026 puis reprise le 11 mai 2026 par la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT.

Selon ses dernières conclusions du 29 mai 2026, la Sas ADENTAL GROUPE a sollicité voir :

à titre principal,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT, compte tenu de l'existence de contestations sérieuses,
- condamner la bailleresse à lui rembourser une somme de 41.000 € au titre des provisions sur charges indûment payées depuis le 15 juin 2021 ;
- condamner la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

à titre subsidiaire,
- lui octroyer un délai de 12 mois de paiement pour s'acquitter de l'arriéré du montant des loyers et charges éventuellement dus,
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT.

Selon dernières conclusions du 27 mai 2026, la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT a sollicité voir :

- condamner à titre provisionnel la Sas ADENTAL GROUPE à lui payer la somme de 148.749,20 euros TTC due au titre des 3e et 4e trimestre 2025, 1er et 2e trimestre 2026 et au titre de la taxe foncière 2025, avec les intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
- condamner à titre provisionnel la Sas ADENTAL GROUPE à lui payer la somme de 20.000 € sur le préjudice qu’elle subit indiscutablement de par l’attitude inadmissible de son locataire, avec les intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ;
- débouter purement et simplement la Sas ADENTAL GROUPE de toute demande reconventionnelle au titre des provisions sur charges ;
- condamner la Sas ADENTAL GROUPE au paiement des frais et dépens de la présente procédure ainsi qu'au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 2 juin 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur la demande de provision :

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT expose avoir signé avec la Sas ADENTAL GROUPE un bail commercial le 25 mai 2021 pour une durée déterminée de 10 ans, du 15 juin 2021 au 14 juin 2031, avec une durée ferme de 6 ans, le bail prévoyant ainsi la renonciation du preneur à sa faculté de résiliation ; que la Sas ADENTAL GROUPE a déménagé dans son deuxième local [Adresse 3] ouverts sous l’enseigne Dentego, et n’exploite plus le local qu’elle lui loue [Adresse 2] à [Localité 3] ; que la Sas ADENTAL GROUPE ne s’est pas acquittée des loyers des 3e et 4e trimestre 2025, 1er et 2e trimestre 2026 et au titre de la taxe foncière 2025.

La Sas ADENTAL GROUPE s’oppose à la demande de provision aux motifs qu’elle se heurte à contestations sérieuses relatives à l’exception d’inexécution de la Sas ADENTAL GROUPE, à un montant imprécis et erroné et la mauvaise foi de la bailleresse.

S’agissant de l’exception d’inexécution, la Sas ADENTAL GROUPE soutient que les enseignes nationales présentent aux environs et attirant la patientèle, en particulier « Printemps », ont progressivement fermé leurs magasins ; que la situation des commerçants dans cette zone est précaire et qu’elle a dû transférer son activité dans son deuxième centre de [Localité 1], la masse salariale étant inutilisée en raison de la faible activité ; que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas tout en œuvre pour assureur un environnement commercial favorable au preneur ; qu’elle a été trompée par la bailleresse lors de la conclusion du contrat en 2021.

Cependant, comme il a déjà été précisé dans l’ordonnance précédente du 2 mai 2025, la Sas ADENTAL GROUPE ne verse aucune pièce aux débats permettant de justifier ses dires.

Ainsi, le bail ne mentionne pas que les locaux en question auraient été loués en raison des enseignes nationales environnantes dont certaines ont certes fermées mais d’autres sont toujours actives.

Par ailleurs, il appert qu’il était loisible au preneur de demander une révision des loyers et que la défenderesse ne justifie pas d’avoir fait part de la difficulté à la bailleresse.

Enfin, l’argument d’une éventuelle déloyauté par la bailleresse au moment de la signature du bail nécessite la saisine du juge du fond et la partie défenderesse ne justifie d’aucune démarches engagées en ce sens, et ce malgré la précédente décision du 2 mai 2025.

S’agissant du montant imprécis, la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT produit les avis d’échéance et la taxe foncière 2025 et n’a pas l’obligation de tenir compte des sommes payées par la Sas ADENTAL GROUPE dans le cadre de la procédure d’exécution de l’ordonnance du 2 mai 2025.

Il convient de rappeler qu’il appartient à la Sas ADENTAL GROUPE de rapporter la preuve des paiements des sommes auxquelles elle s’est engagée dans le bail.

Enfin, la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT produit les décomptes de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et 1er janvier 2024 et 31 décembre 2024, la période de 2025 devant être régularisée courant juin 2026, et ce conformément au bail qui indique la date du 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Conformément au bail, page 13/33, « les justificatifs comptables sont tenus à la disposition du preneur qui pourra les consulter sur rendez-vous avec le bailleur au siège de ce dernier ».

S’agissant de la mauvaise foi de la demanderesse, comme il a été dit précédemment, la Sas ADENTAL GROUPE ne justifie d’aucune déloyauté de la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT par rapport au bail signé entre les parties et l’examen de cet argument relève donc de la saisine du juge du fond.

La Sas ADENTAL GROUPE sera donc condamnée à verser à titre de provision à la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT la somme totale de la somme de 148.749,20 euros TTC due au titre des 3e et 4e trimestre 2025, 1er et 2e trimestre 2026 et au titre de la taxe foncière 2025, avec les intérêts calculés au taux légal à compter du 14 octobre 2025 sur la somme de 80.183,20 € et du 27 mai 2026 sur la somme de 68.566 €.

Sur la demande reconventionnelle :

La Sas ADENTAL GROUPE sollicite le remboursement d’une somme de 41.000 € au titre des provisions sur charges indûment payées depuis le 15 juin 2021.

Cependant, comme il a été dit précédemment, la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT a produit les décomptes de charges alors que, conformément au bail, page 13/33, « les justificatifs comptables sont tenus à la disposition du preneur qui pourra les consulter sur rendez-vous avec le bailleur au siège de ce dernier », ce que la Sas ADENTAL GROUPE ne justifie pas avoir fait.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Enfin, il existe une contestation sérieuse à l’examen de la demande en condamnation en paiement d’une provision à titre de dommages et intérêts fondée sur la position scandaleuse et méprisante de la Sas ADENTAL GROUPE dès lors qu’elle nécessite l’analyse des relations contractuelles des parties, ce que le juge des référés ne peut faire.

Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant, la Sas ADENTAL GROUPE produit uniquement des documents comptable pour 2021 et ne fait donc pas la preuve du caractère passager et contingent de ses difficultés financières ni de sa capacité à assumer financièrement le paiement des prochains loyers, et à apurer dans le même temps sa dette locative actuelle.

Partant, la demande de délais de paiement faite par la Sas ADENTAL GROUPE sera rejetée.

Pour le surplus, les demandes des parties seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

L'équité commande d'allouer à la Sci BROGLIE INVESTISSEMENT la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Sas ADENTAL GROUPE sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

La Sas ADENTAL GROUPE sera également condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS