TJ 31555, 17 juin 2026, RG 22/03917

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 22/03917 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RHCB
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 2

JUGEMENT DU 17 Juin 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Mme DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l'audience publique du 11 Mars 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 27 mai 2026, puis prorogé au 17 juin 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [W] [M]
né le 16 Avril 1998 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Marc-antoine IMBERNON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 89

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE, "[Adresse 2]", représenté par son syndic bénévole, M. [J] [G],
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me José DUGUET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme et M. [J] sont propriétaires d'une maison d'habitation située au [Adresse 4] à [Localité 2], dont la référence cadastrale est AI [Cadastre 1].

M. [W] [M] a acquis le 22 janvier 2021 la maison d'habitation avec terrain attenant située au n°[Cadastre 2] de la même route, référencée AI [Cadastre 3].

Entre ces deux immeubles se trouve la copropriété dénommée "[Adresse 2]" référencée AI [Cadastre 4], dont les lots 2 et 3, représentant 550/1000èmes et appartenant à Mme et M. [J], sont constitués de la pièce du 1er étage et des combles. Le lot 1, représentant 450/1000èmes et appartenant à M. [W] [M], était initialement constitué d'une pièce au rez-de-chaussée avec une grande porte donnant sur un jardin. Cette pièce ne communiquait pas avec la maison acquise par M. [W] [M].

À la fin de l'année 2014, les précédents propriétaires de la maison acquise par M. [W] [M] et du lot 1 de la copropriété dénommée " [Adresse 2] " ont entrepris des travaux de la pièce du rez-de-chaussée de la copropriété " [Adresse 2] ", ayant consisté à aménager cette pièce, à remplacer la porte en bois de la façade par une porte-fenêtre avec volet électrique, et à créer une ouverture dans un mur afin de relier cette pièce à leur maison. Ils n'ont préalablement pas soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'effectuer ces travaux.

Mme et M. [J] ont sollicité une expertise judiciaire portant sur les éventuelles conséquences structurelles des travaux, qui a été ordonnée le 14 juin 2018 et dont le rapport a été déposé le 29 novembre 2019.

Par assignations des 29 et 30 novembre 2021, Mme et M. [J] ont sollicité la condamnation in solidum de M. [W] [M] et des anciens propriétaires du lot 1 à remettre dans son état initial le mur ayant fait l'objet de l'ouverture non autorisée.

Par courriers des 11 mai et 9 juin 2022, M. [W] [M] a sollicité la convocation d'une assemblée générale extraordinaire aux fins de soumettre au vote l'adoption d'une résolution tendant à régulariser les travaux réalisés à la fin de l'année 2014 et au début de l'année 2015.

Cette résolution a été rejetée le 23 juillet 2022, à la majorité des 550/1000èmes correspondant au vote de Mme et M. [J].

Par acte en date du 21 septembre 2022, M. [W] [M] a assigné le SDC de l'immeuble " [Localité 3] " représenté par son syndic bénévole M. [G] [J], aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n°4 de rejet et de se voir autoriser rétroactivement à réaliser les travaux sur les parties communes.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 11 mars 2026. À l'issue des débats, elle a été mise en délibéré au 27 mai, délibéré prorogé au 17 juin 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, M. [M] demande au tribunal de :

- juger recevables et fondées toutes les demandes présentées par M. [M] ;
- débouter le SDC de l'immeuble " [Localité 3] " de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- annuler la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022 ;
- autoriser M. [M] à réaliser les travaux suivants :
- créer dans son lot une ouverture dans le mur séparatif des parcelles AI [Cadastre 4] et AI [Cadastre 3] afin de les relier entre elles ;
- remplacer la porte en bois existante au rez-de-chaussée par une porte-fenêtre avec volets électriques ;
Sur les demandes reconventionnelles présentées par le SDC de l'immeuble " [Localité 3] " :
- débouter le SDC de l'immeuble " [Adresse 2] " de sa demande tendant à voir condamner M. [M] à reboucher le passage percé au sein de son logement dans le mur commun sous quinzaine à compter de la date de signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
Subsidiairement et si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit aux demandes présentées par M. [M] et accueillait celles présentées reconventionnellement par le SDC de l'immeuble " [Adresse 5] Gelade " :
- débouter le SDC de l'immeuble " [Localité 3] " de sa demande tendant à assortir cette condamnation d'une astreinte ;
- écarter l'exécution provisoire pour ce chef de condamnation ;
- juger que le syndic bénévole est irrecevable à présenter pour le compte du SDC de l'immeuble " [Localité 3] " une demande reconventionnelle au titre de l'installation électrique des parties privatives de M. [M], faute d'autorisation préalable votée par l'assemblée générale ;
En conséquence,
- débouter le SDC de l'immeuble " [Adresse 5] [Localité 4] " de sa demande tendant à faire enjoindre à M. [M] de produire les justificatifs attestant la conformité du réseau électrique de ses parties privatives ;
- débouter le SDC de l'immeuble " [Localité 3] " de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire ;
En toute hypothèse,
- condamner le SDC de l'immeuble " [Adresse 2] " situé au [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic bénévole, à savoir M. [G] [J], à payer à M. [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le SDC de l'immeuble " [Adresse 2] " aux entiers dépens ;
- dispenser M. [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure.

Au soutien de sa prétention portant sur l'annulation de la résolution n°4, M. [M] affirme que Mme et M. [J] ont été informés de la nature des travaux, de leur implantation et de leur consistance et que leur refus de voter favorablement la régularisation relève d'un abus de majorité car fondé sur des considérations personnelles liées à un avis technique différent des conclusions expertales. De surcroît, M. [M] demande l'autorisation des travaux par le tribunal judiciaire, en considérant que ces derniers ont contribué à l'amélioration du bien immeuble sans nuire à sa structure.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles du SDC de l'immeuble " [Adresse 2] ", M. [M] répond que la demande de reboucher le mur percé est incompatible avec l'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022 et demande à titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit à la demande du SDC de l'immeuble " La Gelade ", qu'il n'y ait ni astreinte ni exécution provisoire. Quant aux demandes relatives à la conformité électrique, M. [M] soutient que ces demandes sont irrecevables car non soumises au vote de l'assemblée générale, dilatoires, et au demeurant satisfaites par la production de l'attestation de conformité électrique du 15 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, le SDC de l'immeuble " La Gelade " demande au tribunal de :

- débouter M. [M] de toutes ses demandes comme irrecevables ne serait-ce qu'en l'absence d'appel en cause des auteurs de l'abus de majorité ;
- condamner reconventionnellement M. [M] à reboucher le passage percé dans le mur commun de la copropriété par les anciens propriétaires sans la moindre autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et de remettre les lieux dans leur état antérieur, sous quinzaine à compter de la signification du jugement à intervenir avec bénéfice d'exécution provisoire, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, nonobstant opposition ou appel, le tout sans caution ;
- enjoindre à M. [M] de produire tous les justificatifs attestant de la parfaite révision et de la bonne conformité du circuit électrique de ses parties privatives, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ;
- ordonner une expertise judiciaire aux fins de vérification de l'exécution des travaux électriques afférents aux obligations légales de M. [M] ;
- réserver les droits du SDC de l'immeuble " [Adresse 2] " à développer tous moyens après communication des pièces ;
- condamner M. [M] aux dépens et au paiement de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le SDC de l'immeuble " [Adresse 2] " soutient que M. [M] est irrecevable dans sa demande d'annulation car les copropriétaires ayant potentiellement réalisé un abus de majorité n'ont pas été attraits en justice. De surcroît, il considère les votes défavorables comme fondés, les travaux étant irréguliers car réalisés sans autorisation et sans respect des règles d'urbanisme et demande à ce titre de manière reconventionnelle de procéder à la remise en état des lieux. Également, le SDC de l'immeuble " [Adresse 5] [Localité 4] " soutient que M. [M] a une obligation de mise en conformité électrique de ses parties privatives et il demande en ce sens la fourniture de justificatifs et la réalisation d'une expertise judiciaire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022 :

L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose dans sa version applicable au litige que " I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble […] ".

L'article 25 de la même loi, en vigueur au jour du vote de la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022, précise que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant " L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

L'article 42 dispose également que " […] Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30 ".

A titre liminaire, il ne résulte d'aucun texte ni d'aucun principe que M. [M], qui demande l'annulation de la résolution n° 4 ayant rejeté sa demande de régularisation des travaux affectant les parties communes, aurait dû appeler individuellement en cause les copropriétaires votants.

Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'appel en cause des auteurs de l'abus de majorité allégué ne peut qu'être écartée.

En l'espèce, la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022 a fait l'objet de deux votes défavorables de Mme et M. [N], propriétaires de 550/1000 tantièmes, constitutifs d'un refus d'autorisation des travaux par la majorité des copropriétaires. Ces derniers ont justifié leur refus par les déclarations suivantes : " le dessin copié-collé qui illustre votre projet de résolution est extrait du rapport d'expertise judiciaire du 29.11.2019 de Mr [K]. L'expert précise qu'il s'agit d'un relevé approximatif. Cette mention devrait donc apparaître dans votre copié-collé. Tout le monde a le droit de savoir qu'entre l'immeuble de la parcelle AI [Cadastre 3] et celui de la parcelle AI [Cadastre 4], il y a deux murs porteurs et non pas un mur de refend comme indiqué dans votre introduction ".

Toutefois, aucune pièce ne démontre la présence de deux murs porteurs ni que leur perçage aurait entraîné des désordres structurels. La mention du caractère approximatif du relevé de l'expert ne suffit pas à établir la présence de deux murs porteurs ou de malfaçons. Le rapport d'expertise judiciaire du 29 novembre 2019 énonce au contraire la présence et l'ouverture dans les règles de l'art d'un seul mur porteur, et les déclarations selon lesquelles un second mur porteur serait resté à l'état brut de découpage ne sont corroborées par aucune pièce, ce qui est également le cas pour les désordres relatifs aux fuites, à l'affaissement de la toiture, et aux troubles olfactifs et sonores déclarés par Mme et M. [J]. Le rapport d'expertise judiciaire du 29 novembre 2019 dément au contraire les allégations du SDC de l'immeuble " [Adresse 5] [Localité 4] ", soulignant que " les troubles anormaux d'ordre olfactif ou sonore ne sont pas constatés " et que " les travaux réalisés sur les parties communes n'ont occasionné aucun désordre " (p. 38).

Également, il n'est démontré aucune tentative d'aliénation des parties communes, M. [M] ne revendiquant aucunement le transfert de propriété du mur percé ni de la façade sur laquelle a été posée la porte-fenêtre, de sorte que la décision portant sur la résolution n°4 ne nécessitait pas l'unanimité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige.

Dès lors que le refus d'autoriser rétroactivement les travaux privatifs affectant les parties communes est motivé par des considérations techniques non corroborées et des troubles non établis, voire fantaisistes, et qu'il résulte des pièces du dossier, notamment du rapport d'expertise judiciaire, que les travaux n'ont pas porté atteinte aux droits des copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, ce refus doit être regardé comme un abus de majorité.

L'absence d'autorisation préalable par les anciens propriétaires et le défaut de respect des règles d'urbanisme n'entravent pas la qualification d'abus de majorité, M. [M] s'étant montré de bonne foi en sollicitant les régularisations nécessaires, notamment par la soumission au vote de la résolution n°4 lors de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022, et par la demande de régularisation ayant conduit le maire de [Localité 2] à édicter un arrêté de non-opposition à travaux en date du 24 janvier 2025.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de M. [M] tendant à prononcer la nullité de la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juillet 2022.

Sur la demande d'autorisation des travaux portant sur les parties communes :

L'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration, le tribunal fixant en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

En l'espèce, si le tribunal peut autoriser des travaux d'amélioration des parties communes, cette amélioration ne suppose pas nécessairement de répondre à un intérêt collectif. Les travaux ayant permis de faire communiquer le rez-de-chaussée de la parcelle AI [Cadastre 4] avec la maison de M. [M], et d'éclairer naturellement les pièces aménagées, ont amélioré l'ensemble de la copropriété.

De surcroît, le SDC de l'immeuble " [Adresse 5] [Localité 4] " ne prouve pas que ces travaux ont porté atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, et par conséquent qu'ils contreviennent à l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne l'application de l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ces dispositions ne s'opposent pas à une autorisation judiciaire rétroactive des travaux, dans la mesure où le tribunal peut fixer les conditions d'exécution de travaux d'amélioration, ce qui est le cas en l'espèce, les travaux ayant permis d'améliorer la copropriété sans nuire aux autres copropriétaires.

Partant, il y a lieu d'autoriser rétroactivement M. [M] à réaliser les travaux consistant à créer une ouverture dans le mur séparatif des parcelles AI [Cadastre 4] et AI [Cadastre 3] afin de les relier entre elles, et à remplacer la porte en bois existante au rez-de-chaussée par une porte-fenêtre avec volets électriques.

Sur les demandes reconventionnelles :

Le tribunal faisant droit aux demandes de M. [M], la demande du SDC de l'immeuble " [Adresse 2] " tendant au rebouchage du mur et à la remise en état antérieur des lieux est incompatible avec la nullité de la résolution n°4 et avec l'autorisation des travaux prononcées supra.

Par conséquent, le SDC de l'immeuble " [Localité 3] " est débouté de cette demande.

En ce qui concerne les demandes tendant à enjoindre M. [M] de fournir des justificatifs attestant la conformité du réseau électrique de ses parties privatives et d'ordonner une expertise, il y a lieu d'en débouter le SDC de l'immeuble " [Adresse 5] [Localité 4] " compte tenu de la fourniture de l'attestation de conformité de l'installation électrique en date du 15 janvier 2025 par M. [M], ainsi que du caractère dilatoire de telles demandes formulées plusieurs années après l'achat par M. [M] du bien immeuble concerné.

Ainsi, les demandes à titre subsidiaire formulées par M. [M] dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes reconventionnelles du SDC de l'immeuble " [Adresse 5] [Localité 4] " sont privées d'objet.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, le SDC de l'immeuble " [Adresse 2] ", qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à M. [M] une indemnité pour frais de procès à la charge du SDC de l'immeuble " [Adresse 2] ", qu'il paraît équitable de fixer à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, M. [M] ayant vu ses prétentions déclarées fondées par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS