TJ 31555, 9 juin 2026, RG 23/03087

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 09 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 23/03087 - N° Portalis DBX4-W-B7H-[Localité 1]
NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 16 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [M] [O]
né le 14 Mai 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA [Adresse 2] [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société IMMODEM [Z], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Céline NOUAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 235

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 octobre 2019, M. [M] [O] a acquis plusieurs lots dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété.

Il s’agit d’un lot n°384 constitué d’un appartement de type t1 bis d’une superficie de 18m² et d’un lot n°385 constitué d’un appartement de type t1 bis d’une superficie de 18m².

Les fonctions du syndic sont exercées par la société [Z], en qualité de syndic.

Par courrier recommandé du 24 mars 2021, M. [O] a informé la société [Z] de l’existence de nuisances sonores dans un des deux appartements.

Par ordonnance de référé du 1er avril 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [I] [A] a été désigné. La mission de l’expert a été étendue aux nuisances sonores de l’appartement n°2 appartenant à M. [O] par ordonnance de référé du 10 novembre 2022.

L’expert a rendu son rapport le 29 mai 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 11 juillet 2023, M. [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Toulouse, prise en la personne de son Syndic la société [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de le voir notamment condamné à lui payer la somme de 14.609 euros.

La clôture de la mise en état est intervenue par ordonnance du 4 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 13 mars 2026 puis prorogée au 9 juin 2026.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, M. [M] [O] demande au tribunal, sur le fondement des articles 14 et suivant de la loi du 10 juillet 1965, de bien vouloir :
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes,
- déclarer le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic, responsable des dommages de Monsieur [O],
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer la somme de 36.222€, à parfaire au jour de l’audience,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à la somme de 4.000 € euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Toulouse, prise en la personne de son Syndic la société [Z], demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 6 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de bien vouloir :
à titre principal,
- débouter M. [M] [O] de l’intégralité de ses demandes,
- le condamner au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- à titre subsidiaire, limiter sa condamnation à la somme de 4.416 €,
- en tout état de cause, ramener les demandes adverses au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘déclarer’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

I/ Sur la responsabilité du syndicat de copropriétaire

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit trouve à s’appliquer aux dommages causés par un vice de construction, même antérieur à la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, ou par un défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que “le fonctionnement de la chaufferie du bâtiment génère des niveaux de bruits importants mais surtout nettement audibles pour les occupants de deux logements de M. [O]. La gêne engendrée est d’autant plus importante du caractère soudain du déclenchement de la chaudière suivant la demande en chauffage du bâtiment. En période nocturne, la nuisance sonore est encore plus prégnante compte tenu du niveau sonore très bas dans les logements”.

L’expert a notamment relevé, dans les logements de M. [O], des bruits de fonctionnement de la chaufferie entre 33 et 54 dB(A), précisant que le niveau réglementaire de 30 Db(A) était largement dépassé.

L’expert explique que “les bruits perçus dans les logements de M. [O] comportent deux voies de transmissions : transmission aérienne pour les bruits du brûleur de la chaudière et des circulateurs, transmission solidienne pour les vibrations des conduites de chauffage fixées sur la structure du bâtiment. Les troubles causés par la chaufferie dans les logements de M. [O] sont donc causés par la conjonction de deux phénomènes de transmission”.

Selon l’expert, “la chaufferie qui provoque les nuisances acoustiques dans les deux logements n°1 et n°2 de M. [O] sont des parties communes bénéficiant à l’ensemble de la copropriété. C’est le syndicat des copropriétaires, au travers de son syndic Immodem [Z] qui est en charge de la gestion des parties communes”.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité exposant que l’arrêté du 14 juin 1969 ne peut s’appliquer en l’espèce car l’immeuble a été construit en 1949. Il expose également que M. [O] ne démontre pas les nuisances sonores subies par ses appartements.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que M. [O] a indiqué au syndic par courrier du 24 mars 2021 la présence de nuisances sonores concernant un des ses appartements de la résidence malgré une première intervention dudit syndic.

Ce désordre, identifié par l’expert, a d’ailleurs conduit au vote d’une résolution de l’assemblée générale, le 22 mai 2023, sur la suppression du service de chauffage collectif en raison comme l’indique la lettre du président du conseil syndical du 30 janvier 2023 produite aux débats du bruit de la chaudière “insupportable à vivre dans ces studios”, des travaux d’isolation phonique très onéreux, de l’augmentation du prix du gaz nécessitant de trouver “une porte de sortie alternative sous peine de ne plus maîtriser les charges”.

En réponse à un dire, l’expert précise que “les mesures d’isolement acoustique ne reposent pas sur un arrêté particulier. C’est la norme NF S 31-057 qui traite de la méthodologie de mesurage” et indique avoir “utilisé la base de valeur limite réglementaire d’isolement acoustique vis-à-vis de la chaufferie du 28 octobre 1994", valeur identique à celle prévue par l’arrêté du 11 juin 1969.
Selon l’expert, en 2023, “les logements devraient avoir une isolation acoustique au moins égale à celle exigée dans le cadre des constructions des années 1970", étant rappelé que la chaufferie a été rénovée après 2007.

Dans le prolongement des conclusions de l’expert judiciaire, il doit être effectivement considéré que la rénovation de la chaufferie effectuée en 2007, ce qui n’est pas contesté en l’espèce, doit conduire à appliquer les dispositions réglementaires sur l’isolement acoustique applicable à cette période, le fait que la construction de la résidence soit antérieure au décret de 1969 n’ayant pas d’incidence sur le fonctionnement d’une chaufferie et son isolement acoustique en 2023 lorsque les désordres ont été constatés par l’expert judiciaire.

Les constatations techniques qui y ont été consignées, suffisent à démontrer la matérialité des désordres et leur imputabilité au syndicat des copropriétaires, propriétaire de la chaufferie collective en cause.

En effet, il résulte de la réglementation acoustique précédemment rappelée que celle-ci est enfreinte dès lors que le niveau ambiant (niveau sonore prenant en compte le bruit à l'origine de la gêne) dépasse 30 dB(A) dans une pièce d'un logement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera déclaré responsable des conséquences des dommages causés par le dysfonctionnement de la chaufferie.

II/ Sur les préjudices de M. [O]

M. [O] sollicite une somme de 36.222 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier du fait de la non-location des deux appartements exposant avoir subi pour l’appartement 384 un préjudice à hauteur de 28.462 euros sur la période de février 2022 à août 2023 et de 7.760 euros au titre de l’appartement 385 sur la période de mai 2022 à septembre 2023.

Pour démontrer son préjudice, il produit :
- le courrier de résiliation de Mme [U] [V] datée du 28 décembre 2021,
- un mandat de gérance conclu avec la société Real It pour un studio meublé (lot 384) de 18+6 m² à compter du 28 août 2021,
- un mandat de gérance conclu avec la société Real It pour un appartement de 18m² à compter du 8 mai 2022,
- une attestation de la société Real IT indiquant que l’appartement T1 de 20m² de M. [O] en gérance depuis le mois de mai 2022, n’avait jamais été loué avant septembre 2023 “pour cause de nuisances sonores liées à la chaudière du chauffage collectif”,
- un contrat de bail d’un appartement t1 bis de 20m2 (lot 385) prenant effet à compter du 8 septembre 2023 pour un loyer de 560 euros dont 30 euros au titre des charges.

Au regard des conclusions de l’expertise judiciaire, les seuils de décibels prévus par le décret étant dépassés, le trouble de jouissance existant dans les appartements détenus par M. [O], est établi, rendant difficile la location desdits appartements, peu important que la locataire, Mme [V], n’ait pas fait état de ces nuisances pour justifier la résiliation du bail.

Le syndicat des copropriétaires conteste le montant retenu par le demandeur et produit :
- le contrat de bail de Mme [V] conclu le 1er septembre 2021 pour un studio meublé de 18m² pour un loyer de 519 euros,
- des extraits de locataire pour les lots 384 et 385 du de juillet 2016 à janvier 2020,
- des courriers échangés entre les conseils des parties du mois d’octobre 2022 indiquant que M. [O] a occupé l’appartement n°1 entre le mois de septembre et d’octobre 2022 et que le père de M. [O] avait occupé l’autres studio au cours de cette période,
- des attestations de voisin indiquant que les appartements de M. [O] étaient occupés durant la période litigieuse sans toutefois permettre de déterminer précisément les périodes d’occupation réelles,
- une facture du 30 août 2024 concernant l’enlèvement de la chaudière,
- un courriel de la société Engie indiquant que le contrat gaz a été résilié au 29 août 2023,
- des pages des sites internet Airbnb, booking, abritel, cyberevasion, concernant la location possible d’un appartement au [Adresse 7] (adresse mentionnée sur le site Booking.com).

Il sera noté, concernant ces dernières pièces, que l’appartement loué sur ces sites correspond, malgré les dénégations de M. [O], à un de ses appartements, les photographies étant similaires à celles de l’expertise judiciaire. Il sera également observé que les commentaires sur le site Airbnb font état de locations entre le mois d’octobre 2023 et le mois de juillet 2024, soit postérieurement à la période d’indemnisation sollicitée par M. [O] et qu’il n’est produit aucun élément démontrant que M. [O] avait procédé à des locations de courte durée avant le mois de novembre 2023.

Il doit être également retenu que le syndicat des copropriétaires démontre que la chaufferie ne fonctionne plus depuis le mois d’août 2023 et qu’aucun préjudice locatif ne peut être accordé à compter du mois de septembre 2023 en l’absence de lien avec les désordres constatés. Il n’y aura donc pas lieu de parfaire les sommes au jour de l’audience.

Au regard des éléments produits, il doit être considéré que, pour calculer le préjudice subi :
- concernant le lot 384, il doit être considéré que celui était libre du mois de février 2022 au mois d’août 2022, puis du mois de novembre 2022 au mois d’août 2023 et que le montant du loyer devant être retenu sera fixé à la somme de 519 euros, M. [O] ne démontrant absolument pas avoir loué sur de courtes périodes entre le mois d’octobre 2019, date d’achat des appartements et le mois de février 2022,
- concernant le lot 385, il doit être considéré que celui était libre du mois de mai 2022 au mois d’août 2022, puis du mois de novembre 2022 au mois d’août 2023, le loyer retenu étant fixé à la somme de 530 euros.

Toutefois, et ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, ce préjudice doit s’analyser en une perte de chance dès lors que si la perte est certaine, c’est celle d’une éventualité favorable, la location de son appartement qui doit être prise en compte. En l’espèce, cette dernière présente une probabilité raisonnable au regard des éléments produits par le demandeur, et notamment le fait que l’un des appartements a été loué pour une longue durée dès le mois de septembre 2023 et l’autre ayant fait l’objet d’une location airbnb dès le mois d’octobre 2023. Il y a lieu en l’espèce d’évaluer la perte de chance au taux de 80 %.

En conséquence, et au regard de la date de fin des désordres, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires est responsable de la perte de chance subie par M. [O] de louer son appartement 384 entre le 1er février 2022 et le 1er septembre 2022 et entre le 1er novembre 2022 et le 1er septembre 2023, soit pendant 17 mois et son appartement 385 entre le 1er mai 2022 et le 1er septembre 2022 et entre le 1er novembre 2022 et le 1er septembre 2023, soit pendant 15 mois

Au regard de la valeur locative des appartements, qui peut être déduite du montant mensuel des loyers perçus avant et après la réalisation du préjudice, il y a lieu d’évaluer le préjudice subi par M. [O] à la somme de 13.418,40 euros (17 x 519 x 80 % + 15x 530 x 80%).

III - Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son Syndic la société [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné au dépens.

Par ailleurs, la solution du litige conduit à accorder à M. [O] une indemnité pour frais de procès à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son Syndic la société [Z], qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2.500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS