TJ 31555, 16 juin 2026, RG 23/05029

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 16 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 23/05029 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SL7U
NAC : 72E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 16 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [L] [J]
née le 12 Octobre 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Michel AVENAS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 297

DEFENDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET MARTIN GESTION, RCS [Localité 2] 339 824 963, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 331

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

A la suite de l'explosion de l'usine AZF le 21 septembre 2001, la structure aluminium des baies vitrées de la loggia de l'appartement appartenant à Mme [L] [J], situé au 11ème étage d’une résidence elle-même située au [Adresse 4] à [Localité 2], a été endommagée.

La société Setobat est intervenue afin de reprendre la structure et d'en remplacer les vitres.

Selon factures des 30 avril et 22 mai 2011, la société Miroiterie le cadre, assurée auprès de la SMABTP, a effectué des réparations de la loggia, devenue non étanche à l'air et à l'eau (refixation de l'ossature et remplacement de vitrages).

En 2013, Mme [L] [J] a constaté l'apparition de condensation dans son appartement, puis, ultérieurement, d'infiltrations dans la loggia.

Suivant ordonnance du 20 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, saisi par assignation de Mme [L] [J] en date du 19 mai 2017, a ordonné, au contradictoire de la SMABTP, qui a elle-même appelé en intervention forcée la MAIF, assureur habitation de Mme [L] [J], une mesure d'expertise judiciaire et, désigné pour y procéder M. [D] [O].

Par ordonnance du 12 décembre 2017, le juge des référés, saisi par assignations de Mme [L] [J] du 29 novembre 2017, a ordonné, au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 2] et de M. [X] [M], propriétaire de l'appartement situé au-dessus de celui appartenant à Mme [L] [J], que les opérations d'expertise soient déclarées communes à ceux-ci.

M. [D] [O] a déposé son rapport définitif le 11 mai 2018.

Selon protocole d'accord transactionnel conclu avec la SMABTP le 26 octobre 2018, cette dernière a payé à Mme [L] [J] une indemnité totale de 23 349,82 euros, ainsi décomposée :

- 12 466,07 euros au titre de la reprise des désordres, l'expert ayant notamment retenu un défaut de fixation de l'ensemble menuisé sur le gros-œuvre ;
- 1 330 euros en réparation d'un préjudice de jouissance ;
- 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- 7 453,75 euros au titre des dépens.

Selon protocole d'accord transactionnel conclu avec M. [X] [M] le 18 décembre 2018, ce dernier a payé à Mme [L] [J] une indemnité totale de 2 570,50 euros, ainsi décomposée :

- 2 070,50 euros au titre de la reprise des désordres causés par un dégât des eaux secondaire trouvant son origine dans l'appartement de M. [X] [M] ;
- 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [J] a, selon devis conclu le 2 avril 2019, confié les travaux de remplacement des vantaux de la loggia à la SARL [R] services, pour un montant total TTC de 11 226,44 euros.

Par courriel adressé au syndic de l'immeuble le 4 juillet 2019, Mme [L] [J] l'a averti que la dépose de l'ancienne structure avait révélé que la structure haute de son balcon était endommagée et que la SARL [R] services avait refusé d'intervenir sur ce support.

Le cabinet Polyexpert Pyrénées Aquitaine, missionné par la MAIF, auprès de qui Mme [L] [J] a effectué une déclaration de sinistre, a déposé un rapport d'expertise amiable le 29 novembre 2019, selon lequel le nez de balcon présentait une détérioration avancée, avec éclatement du béton et mise à nu des aciers.

Par courriel du 5 août 2020, le syndic a indiqué à Mme [L] [J] que les défauts de la structure bétonnée de l'immeuble trouvaient leur origine dans la pose des anciennes huisseries équipant le balcon de Mme [L] [J], de sorte qu'il incombait à cette dernière de financer le coût des travaux de sa reprise.

Par courrier du 16 octobre 2020 adressé au syndic, Mme [L] [J] exposait que selon les conclusions techniques de son assureur, les dommages subis par les balcons de l'immeuble résultaient d'une usure, de sorte qu'elle n'avait pas à prendre en charge le coût de la réparation des désordres.

Par ordonnance du 27 mai 2021, le juge des référés, saisi par assignation de Mme [L] [J] du 9 mars 2021, a ordonné, au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 2], une mesure d'expertise judiciaire et, désigné pour y procéder, M. [D] [O], qui a déposé son rapport le 2 décembre 2021.

Suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, les travaux en façade de l'immeuble ont été effectués par le syndicat des copropriétaires, qui a pris en charge leur coût.

Le 31 mai 2022, la SAS [R] services a émis une facture à l'attention de Mme [L] [J], au titre des travaux de fourniture et de pose des vantaux du 11 mai 2022, celle-ci intégrant une " plus-value remise à jour des prix novembre 2021 sur 6 vitrages ", ainsi que des frais de gardiennage du matériel, depuis août 2019.

Procédure

Par acte du 1er décembre 2023, Mme [L] [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL Martin gestion (le SDC) devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de le condamner à lui payer (i) une indemnité de 2 892,90 euros TTC en réparation d'un préjudice de plus-value de la société [R] au titre de la reprise de la véranda, (ii) une indemnité de 2 300,40 euros TTC au titre des frais de gardiennage de la véranda, (iii) une indemnité de 4 950 euros en réparation de son préjudice de jouissance de la véranda, de même (iv) qu'une indemnité de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2025. L'affaire a été évoquée à l'audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 13 mars 2026 puis prorogée au 16 juin 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 14 octobre 2024, Mme [L] [J] demande au tribunal de :

- Condamner le SDC à lui payer les indemnités suivantes :
- 2 892,90 euros TTC en réparation d'un préjudice de plus-value de la société [R] au titre de la reprise de la véranda ;
- 2 300,40 euros TTC au titre des frais de gardiennage de la véranda ;
- 4 950 euros en réparation de son préjudice de jouissance de la véranda ;
- 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Selon ses dernières conclusions du 23 juin 2025, le SDC demande au tribunal de :

- Débouter Mme [L] [J] de l'ensemble de ses prétentions ;
- A titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les indemnités demandées ;
- Condamner Mme [L] [J] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l'examen de chaque prétention.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes indemnitaires

Mme [L] [J] soutient qu'elle a subi les atermoiements du syndic de copropriété, qui a confié à un architecte la mission d'investiguer quant à l'origine des désordres en façade, lequel n'a apporté aucun éclairage technique, de même qu'au sujet de l'identité du débiteur du coût de reprise des façades et de la nature des travaux à engager.

Elle développe que l'expert judiciaire avait retenu dans son rapport du 11 mai 2018 que le remplacement de la structure occasionnerait un coût TTC de 12 466,07 euros TTC, quand la SARL [R] services n'a pu intervenir que le 11 mai 2022, à l'origine d'un surcoût TTC de 2 892,90 euros.
Elle conclut que ce surcoût est imputable au SDC, en raison du refus initial de prise en charge de l'armature bétonnée, support de l'ouvrage.

Mme [L] [J] expose en outre qu'elle a procédé à la commande des vantaux dès qu'elle a obtenu les indemnités après conclusion des protocoles d'accord transactionnel, de sorte qu'ils ont été entreposés dans les locaux de la SARL [R] services entre août 2019 et leur installation, occasionnant des frais de gardiennage d'un montant TTC de 2 300,40 euros.
Elle estime qu'elle n'aurait pas eu à subir ces coûts si la copropriété avait accepté, sans lui poser de difficultés, la réparation de la structure bétonnée.

Enfin, Mme [L] [J] soutient qu'elle doit être indemnisée de son trouble de jouissance de la loggia depuis le 4 juillet 2019, date de l'arrêt du chantier retenue par l'expert judiciaire, jusqu'au 11 mai 2022, précisant que la loggia constitue une pièce complémentaire permettant l'installation d'une table, de plusieurs chaises et d'un canapé, alors que du mobilier, ayant subi les intempéries, a été endommagé.

Le SDC fait valoir qu'il a fait réaliser, dès que les causes des désordres et les moyens d'y remédier étaient déterminés, les travaux de reprise des supports en béton armé, ayant permis l'installation de l'ouvrage, précisant que la commission de sécurité-incendie lui a demandé, le 31 octobre 2024, d'interdire l'aménagement de loggias sur les balcons, susceptibles de favoriser la propagation d'un incendie.

Le SDC demande subsidiairement que les frais de gardiennage soient ramenés à plus justes proportions.

Subsidiairement, sur le préjudice de jouissance invoqué, le SDC observe qu'il ne s'agit que d'une pièce annexe, qui n'est pas considérée, légalement, comme une surface habitable.

***

Selon l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En droit, tenu par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de conserver et d'administrer les parties communes, le syndicat a par conséquent l'obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d'équipement collectif soient en bon état d'entretien et permettent d'assurer la sécurité des occupants et la pérennité de l'immeuble.

Il appartient au copropriétaire qui l'invoque de démontrer, par application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, que des travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble sont nécessaires et qu'un préjudice a été subi du fait de leur inexécution ou de leur exécution tardive.

En l'espèce, selon protocole d'accord transactionnel conclu le 26 octobre 2018 avec la SMABTP, assureur de la société Miroiterie le cadre qui avait procédé à des travaux de réparation de la loggia en 2011, la SMABTP a payé à Mme [L] [J] (pièce n° 17) une indemnité totale de 23 349,82 euros, dont 12 466,07 euros au titre de la reprise des désordres affectant la loggia, l'expert judiciaire ayant notamment retenu un défaut de fixation de l'ensemble menuisé sur le gros-œuvre (pièce n° 16 de Mme [L] [J]).

Mme [L] [J] (pièce n° 19) a, selon devis conclu le 2 avril 2019, confié les travaux de remplacement des vantaux de la loggia à la SARL [R] services, pour un montant total TTC de 11 226,44 euros.

Par courriel du 4 juillet 2019, Mme [L] [J] (pièce n° 20) a averti le syndic que son ancienne véranda avait été déposée le 2 juillet, révélant l'existence de dommages affectant la bordure supérieure du balcon, " avec éclats de béton et ferrailles mis à nu par endroits. "

Selon son courriel du 11 septembre 2019 (pièce n° 20), le syndic a missionné un architecte, qui a effectué un passage " au début du mois de juillet " dans l'appartement de Mme [L] [J], suite à quoi cette dernière a envoyé plusieurs courriels à l'architecte au mois de septembre 2019 (pièce n° 21).

Selon le courriel du 31 octobre 2019 adressé par le conseil de Mme [L] [J] (pièce n° 22) à l'architecte, le 9 octobre 2019, le syndic a fait chiffrer la reprise des désordres à un montant de 4 105,20 euros TTC, suite à quoi l'architecte lui a répondu, le 5 novembre 2019, qu'il enverrait son rapport au syndic début décembre 2019, dès lors que " 20 appartements et parties communes " étaient concernées.

Le rapport de visite final a été émis le 16 décembre 2019 (pièce n° 32 de Mme [L] [J]), qui a conclu à la nécessité, " en suivant l'état des témoins posés, si le mouvement est constaté sur une période de six mois [de] faire intervenir une entreprise spécialisée en renfort de portance des sols ", précisant que des " points particuliers " étaient observés, dès lors que " les joints de calfeutrement supérieurs horizontaux des menuiseries coulissantes obstruant les balcons en limitrophe du [Adresse 5] présentent des anomalies et certainement des manques de continuité, occasionnant des infiltrations et donc une corrosion des aciers des garde-corps des balcons béton. Toutes les corrosions internes de ces garde-corps sont à la charge des copropriétaires concernés au travers de leurs entreprises de pose de menuiserie. "

Ensuite, le 15 juin 2020, le syndic a indiqué à Mme [L] [J] (pièce n° 28) qu'il avait reçu, en mars 2020, le rapport de l'architecte, amorçant à ce moment la phase de chiffrage d'une intervention, délai " malheureusement rallongé par le confinement. "

Des devis ont ensuite été adressés au syndic les 24 juin et 3 juillet 2020 (pièce n° 29 de Mme [L] [J]), avant que celui-ci indique à Mme [L] [J] (pièce n° 29), le 4 août 2020, qu'il ressortait du rapport de l'architecte que les problèmes structurels avaient été causés par l'ancienne baie vitrée, de sorte que la responsabilité civile de Mme [L] [J] était engagée, ce que cette dernière a contesté dès le lendemain (pièce n° 30), le syndic lui ayant répondu le même jour (pièce n° 31) et lui ayant demandé à nouveau de financer les travaux, en opposition avec l'avis de l'expert désigné par l'assureur de Mme [L] [J] (pièce n° 26), rappelé par courrier du 18 août 2020 (pièce n° 33).

Par courriel adressé au syndic le 16 octobre 2020, le conseil de Mme [L] [J] a indiqué que les travaux devaient être mis à la charge de la copropriété, dès lors que " l'usure du temps " se trouvait à l'origine des désordres.

Ensuite, par ordonnance du 27 mai 2021, le juge des référés, saisi par assignation de Mme [L] [J] du 9 mars 2021, a ordonné, au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 2], une mesure d'expertise judiciaire et, désigné pour y procéder, M. [D] [O], qui a déposé son rapport le 2 décembre 2021, lequel a conclu (p. 18) que " la mauvaise mise en œuvre, lors des anciens ravalements de façade, du mortier de réparation dont l'épaisseur ne permet pas de protéger les armatures des garde-corps en béton armé associée au défaut d'entretien de l'enduit de façade a conduit à la problématique actuelle non apparente lors de notre premier rapport. "

Suite au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il est constant que les travaux en façade de l'immeuble ont été effectués par le syndicat des copropriétaires, qui a pris en charge leur coût.

Ainsi, il est établi que dès réception par le syndic du courriel adressé le 4 juillet 2019 par Mme [L] [J], celui-ci a missionné un architecte afin qu'il visite la loggia de Mme [L] [J] et investigue quant à l'origine des désordres.

Ce dernier a déposé son rapport le 16 décembre 2019, préconisant l'observation pendant 6 mois de témoins qu'il avait posés, tout en soulignant que les joints de calfeutrement horizontaux supérieurs des menuiseries habillant certains balcons présentaient des anomalies et, par conséquent, se trouvaient à l'origine d'infiltrations entraînant la corrosion des aciers des garde-corps.

C'est ensuite que le syndic a, les 24 juin et 3 juillet 2020, obtenu des devis afin de chiffrer la réparation des désordres et qu'il a demandé à Mme [L] [J] de les prendre en charge, le 4 août 2020.

Or, le syndicat des copropriétaires, mandant, est responsable envers les copropriétaires des fautes commises envers les copropriétaires par le syndic, dans le cadre de son mandat.

Néanmoins, le syndic n'a, en premier lieu, pas commis de faute, considérant les délais de son intervention, puisqu'il a réagi dès réception du courriel de Mme [L] [J] en juillet 2019, en missionnant un architecte pour qu'il visite son bien, puis, à réception de ses conclusions du 16 décembre 2019 et, considérant le délai d'observation de 6 mois des témoins et la période de crise sanitaire connue entre mars et mai 2020, fait deviser des travaux de réparation dont il a obtenu les devis dès le 24 juin 2020, avant de les transmettre à Mme [L] [J] dès août 2020.

En second lieu, que le syndic ait demandé à Mme [L] [J] de payer ces travaux n'est pas plus fautif, dans la mesure où il s'est fondé sur l'avis de l'architecte qu'il avait missionné et qui a estimé que l'origine de la corrosion affectant les aciers des garde-corps relevait de la mise en œuvre des vantaux coulissants et ce, alors qu'il est constant que le syndic, dès qu'il a eu connaissance des conclusions du rapport d'expertise judiciaire du 2 décembre 2021, qu'il appartenait à Mme [L] [J] de diligenter dès lors qu'elle contestait l'avis de l'architecte missionné par la copropriété, a fait diligenter des travaux de reprise des désordres, qui ont en effet permis à la SAS [R] services de poser les vantaux le 11 mai 2022.

Par conséquent, en l'absence de faute imputable au SDC, Mme [L] [J] sera déboutée de ses demandes indemnitaires présentées au titre d'un surcoût de l'ouvrage, de même que des frais de gardiennage du matériel d'août 2019 jusqu'à son installation et du préjudice de jouissance d'août 2019 à avril 2022.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [L] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à ceux de la procédure de référé et au coût de l'expertise judiciaire dont le rapport a été rendu le 2 décembre 2021.

Partie tenue aux dépens, Mme [L] [J] sera condamnée à payer une indemnité de 2 500 euros au SDC au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, déboutée de sa propre demande à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'est pas plus demandé que justifié de l'écarter.

PAR CES MOTIFS