TJ 26362, 18 juin 2026, RG 26/00107

Minute n°
N° RG 26/00107 - N° Portalis DBXS-W-B7J-I4PR

JUGEMENT DU 18 Juin 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante,assistée par Mme [T] [B], sa mère,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

S.A.R.L. LEX IMMO 07, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [M] [Q] épouse [C], gérante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT
Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 23 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

N° RG 26/00107 - N° Portalis DBXS-W-B7J-I4PR

EXPOSE DES FAITS

M. [Z] [E], par l’intermédiaire de son mandataire la société LEX IMMO 07, a donné à bail à Mme [G] [L] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 1] par contrat du 24 septembre 2024 pour un loyer initial de 429 euros, outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 65 euros.

Mme [G] [L] a déposé congé par lettre recommandée avec accusé réception le 2 juin 2025, avec une fin de bail prévue le 2 juillet 2025. Un état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice à la demande de la locataire le 2 juillet 2025.

Par requête du 11 décembre 2025, reçue au greffe le 15 décembre 2025, Mme [G] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence afin d’obtenir la condamnation de M. [Z] [E] et de la société LEX IMMO 07 à lui verser la somme totale de 1941,26 euros, outre 500 euros de dommages et intérêts.

Mme [G] [L] a été convoquée par lettre simple. M. [Z] [E] et la société LEX IMMO 07 ont été convoqués par lettre recommandée avec accusé réception.

A l’audience du 23 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [G] [L] a comparu. Elle maintient ses demandes, précisant que la demande de condamnation de M. [Z] [E] et de la société LEX IMMO 07 au paiement de la somme de 1941,26 euros se compose :
- de la somme de 496,34 euros correspondant à la régularisation de charges,
- de la somme de 293,94 euros en restitution du trop-perçu de provisions sur charges,
- de la somme de 302,98 au titre de la restitution de la consommation d’eau, de la taxe d’ordure ménagère, et de la reproduction des clés manquantes,
- de la somme de 209 euros au titre de la restitution des versements CAF,
- de la somme de 429 euros au titre du dépôt de garantie,
- de la somme de 210 euros correspondant à la moitié des frais de commissaire de justice pour les constatation d’état des lieux sortant,
- des intérêts de retard.

Elle sollicite en outre, la condamnation de M. [Z] [E] et la société LEX IMMO 07 au paiement de la somme de 500 euros aux fins d’être indemnisée de l’ensemble des frais engagés dans le cadre de la procédure, en ce compris en vue des tentatives de conciliation préalables.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que l’état des lieux d’entrée ne correspondait pas à la réalité en ce qu’il mentionne la remise de deux clés alors qu’elle n’en a jamais eu qu’une seule à disposition. Elle explique que l’agence mandataire ne lui a pas donné de date pour réaliser un état des lieux de sortie et qu’elle a donc été contrainte de saisir un commissaire de justice, dont le coût est imputable pour moitié à la société LEX IMMO 07 et M. [Z] [E]. Elle indique avoir reçu un chèque de solde de tout compte d’un montant de 669,09 euros qu’elle n’a pas encaissé car le montant est erroné selon elle. En effet, elle rapporte que le décompte est arrêté au 21 juillet 2025 et non au 2 juillet 2025. De plus, des charges lui ont été comptées en double et la régularisation de charges n’a pas été effectuée. Elle explique par ailleurs avoir trop versé de loyer et être donc bénéficiaire de 7 euros. Enfin, elle indique qu’une prestation de la CAF de 209 euros a été perçue indument par le bailleur.

En réplique, la société LEX IMMO 07 indique avoir établi un chèque aux fins de solde de tout compte de 669,09 euros qui n’a pas été encaissée par la locataire, somme qu’elle est prête à restituer, outre la somme de 82,80 euros au titre de la facturation du double des clés, reconnaissant que Mme [G] [L] n’a jamais été en possession de ce double. En revanche elle s’oppose au surplus des demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a proposé plusieurs dates pour établir l’état des lieux qui n’ont pas convenu à Mme [G] [L]. Elle rejette formellement la demande de partage des frais de commissaire de justice dans la mesure où la locataire ne s’est pas accordée sur une date et qu’elle n’a pas été dument convoquée à l’état des lieux. Elle ajoute que, l’assemblée générale de la copropriété s’étant tenue au début de l’année 2026, elle rapporte les chiffres actualisés des charges sur l’exercice budgétaire septembre 2024 à août 2025, correspondant à la période d’occupation de Mme [G] [L]. Sur la restitution du trop-perçu CAF, elle indique que celui-ci a été prise en compte dans le solde de la locataire.

Bien que régulièrement convoqué par lettre recommandé dont il a signé l’avis de réception, M. [Z] [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement du bailleur

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civil il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, contestant le décompte de sortie du 21 juillet 2025 faisant apparaître un solde de 669,09 euros à son profit, Mme [G] [L] sollicite la somme totale de 1941,26 euros. Contrairement à ce que croit Mme [G] [L], la date du 21 juillet 2025 portée en tête du décompte n’a aucune incidence sur les lignes qui y sont mentionnées.

Sur la régularisation des charges

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

L’article 22 de cette même loi précise que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Il est constant que si le montant des provisions versées par le locataire est supérieur au montant des charges récupérables, le bailleur doit restituer le trop-perçu au locataire dans le délai d’un mois à compter de la communication du décompte.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société LEX IMMO 07 a fait, lors de la sortie de la locataire, une régularisation des charges sur la base du montant des charges de copropriété récupérables de l’exercice 2023-2024 (1er octobre 2023 – 30 septembre 2024) clos le 30 septembre 2024, l’exercice de l’année 2024-2025 n’étant pas encore clos et l’assemblée générale de la copropriété n’ayant lieu qu’au début de l’année 2026, ce qui la mettait dans l’impossibilité matérielle de procéder à une régularisation des charges en tenant compte du montant réel des charges récupérables postérieures au 30 septembre 2024.

Les relevés de charges de copropriété de l’appartement objet du bail pour chacun des exercices sont désormais produits et font état :
- d’un montant de charges récupérables de 403,26 euros pour l’exercice 2023-2024, soit un montant de 1,10 euros par jour ; Mme [G] [L] a occupé l’appartement entre le 24 septembre et le 30 septembre 2024 sur la période considérée, soit 7 jours ; dès lors la somme de 7,70 euros lui incombe ;
- d’un montant de charges récupérables de 343,16 euros pour l’exercice 2024-2025, soit un montant de 0,94 euros par jour ; Mme [G] [L] a occupé l’appartement entre le 1er octobre 2024 et le 2 juillet 2025 sur la période considérée, soit 275 jours ; dès lors la somme de 258,50 euros lui incombe,
- soit un montant total de charges de copropriété récupérables de 266,20 euros.

De la même façon, la société LEX IMMO 07 a effectué la régularisation des provisions sur charges sur la base du seul avis de taxe foncière pour l’année 2024, faisant état d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) de 113 euros. Elle produit dans le cadre de la présente instance l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 montrant que la TEOM est passée à 115 euros. Dès lors, le montant pouvant être réclamé à Mme [G] [L] s’établit comme suit :
- pour l’année 2024 = 113 euros / 365 x 99 jours (24 septembre au 31 décembre 2024) = 30,65 euros
- pour l’année 2025 = 115 euros /365 x 183 jours (1er janvier au 2 juillet 2025) = 57,65 euros,
- soit un montant total de 88,30 euros au titre de la TEOM.

Concernant la consommation d’eau, l’état des lieux d’entrée relève un compteur à 7,357 m3. Le commissaire de justice mandaté par Mme [G] [L] pour établir l’état des lieux de sortie n’a pas relevé le compteur d’eau, qui a été relevé par la société LEX IMMO 07 seule après avoir récupéré les clés le 21 juillet 2025. Le relevé du compteur d’eau mentionnant 24,018m3, soit une consommation de 16,661 m3, n’est pas utilement remis en cause par Mme [G] [L], l’appartement n’ayant fait l’objet d’aucune nouvelle occupation entre le 2 et le 21 juillet 2025. Au prix de 3,46 euros le m3, le montant dû au titre de la consommation d’eau est de 57,65 euros.

Il est constant que Mme [G] [L] a payé des provisions sur charges pour un montant total de 604,14 euros sur la durée du bail (14,95 euros pour le mois de septembre 2024 + 9 x 65 euros entre octobre 2024 et juin 2025 + 4,19 euros pour le mois de juillet 2025).

En conséquence, le calcul à retenir est le suivant : total charges payées – (prorata des charges de copropriété récupérables + prorata des TEOM + consommation d’eau) = 604,14 – (266,20 + 88,30 + 57,65) = 191,99 euros dus à Mme [G] [L].

Sur la reproduction des clés manquantes

L’état des lieux entrant relève que deux jeux de clés ont été remis à Mme [G] [L]. Les constations de sortie du commissaire du justice et l’état des lieux sortant de la société LEX IMMO 07 rapportent que seul un jeu de clé a été remis à la sortie du logement.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que dès le 3 octobre 2024 Mme [G] [L] a signalé qu’une clé était manquante. La société LEX IMMO 07 a reconnu qu’il s’agissait d’un trousseau à disposition du gardien de l’immeuble et qu’il n’avait jamais été remis à Mme [G] [L].

Dans ces conditions, Mme [G] [L] ne peut être tenue responsable de l’absence de clés qui ne lui ont été jamais été remise. En conséquence, le coût des clés manquantes ne peut lui être imputé.

Sur la restitution des versements CAF

En l’espèce, Mme [G] [L] produit un décompte faisant état des paiements faits par elle auprès de la société LEX IMMO 07, pour un montant total de 2952,67 euros au titre des loyers et provisions sur charges, qui n’est pas contesté.

Elle produit par ailleurs une attestation de paiement de la CAF qui établit que les sommes suivantes ont été directement versées au mandataire du bailleur, étant précisé que l’allocation logement est versée à terme échu par la CAF et non à terme à échoir, de telle sorte que, contrairement à ce que soutient Mme [G] [L], les différents décomptes et quittances émis par la société LEX IMMO 07 ne comportent pas d’erreur :
- 201 euros pour le mois d’octobre 2024 (payée en novembre 2024),
- 201 euros pour le mois de novembre 2024 (payée en décembre 2024),
- 201 euros pour le mois de décembre 2024 (payée en janvier 2025),
- 199 euros pour le mois de janvier 2025 (payée en février 2025),
- 199 euros pour le mois de février 2025 (payée en mars 2025),
- 202 euros pour le mois de mars 2025 (payée en avril 2025),
- 202 euros pour le mois d’avril 2025 (payée en mai 2025),
- 202 euros pour le mois de mai 2025 (payée en juin 2025),
- 209 euros pour le mois de juin 2025 (payée en juillet 2025),
- soit un total de 1816 euros perçus directement au titre des aides au logement.

Le montant total des loyers et provisions sur charges pour la période du 24 septembre 2024 au 2 juillet 2025 est de (98,72 + 14,95 pour le mois de septembre 2024) + 9 x 494 euros d’octobre 2024 à juin 2025 + (27,68 + 4,19 pour le mois de juillet 2025) = 4591,54 euros.

En conséquence, le calcul à retenir est le suivant : loyers et provisions sur charges dus – paiements faits par Mme [G] [L] – APL directement versés au mandataire du bailleur = 4591,54 – 2952,67 – 1816 = 177,13 euros dus à Mme [G] [L] au titre des trop-perçus de la CAF.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

La société LEX IMMO 07 produit un solde de tout compte montrant que le dépôt de garantie de 429 euros devait être intégralement remboursé. Elle a d’ailleurs adressé à Mme [G] [L] un chèque d’un montant de 669,09 euros, que celle-ci a fait le choix de ne pas encaisser, unique raison pour laquelle le dépôt de garantie est toujours dans la comptabilité du mandataire du bailleur.

En conséquence, il convient de tenir compte du montant du dépôt de garantie dans les comptes entre les parties.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il est constant que le bailleur a rempli son obligation de restitution dès lors qu’il a mis le chèque à disposition du locataire, cette mise à disposition vaut restitution. Le fait que le locataire ne l’encaisse pas ne peut être imputé au bailleur, qui a respecté ses obligations légales.

En l’espèce, le chèque de restitution du dépôt de garantie n’ayant pas été encaissé volontairement par Mme [G] [L], qui l’a pourtant reçu puisqu’elle le produit aux débats, la majoration légale ne sera pas appliquée.

Sur le partage des frais d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi de n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, la société LEX IMMO 07 justifie avoir proposé, dans deux courriels distincts du 23 juin et du 2 juillet 2025, plusieurs dates pour l’établissement d’un état des lieux amiable et contradictoire en raison de son indisponibilité le 2 juillet 2025. Ne donnant pas suite aux propositions de date faites par le mandataire du bailleur, Mme [G] [L] a saisi un commissaire de justice afin d’établir l’état des lieux de sortie.

Toutefois, Mme [G] [L] ne justifie pas que la société LEX IMMO 07 ou M. [Z] [E] aient été régulièrement convoqués par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions légales rappelées ci-dessus. En outre, rien n’établit, compte tenu des propositions faites par l’agence immobilière, qu’il n’était pas possible de réaliser un état des lieux de sortie amiable.

En conséquence, Mme [G] [L] sera déboutée de sa demande de partage des frais de commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur les comptes entre les parties

Compte tenu de ce qui précède, le décompte récapitulatif des sommes dues entre Mme [G] [L] et M. [Z] [E] s’établit comme suit :

Au débit
Au crédit
Loyers et provisions sur charges dûs
4591,54

Montants payés par la locataire

2952,67
Montants payés par la CAF

1816
Provisions sur charges appelées

604,14
Charges récupérables (charges de copropriété + TEOM + eau)
412,15
(266,20 + 88,30 + 57,65)

Restitution du dépôt de garantie

429 TOTAL 5003,69 5801,81

En conséquence, M. [Z] [E] sera condamné à payer à Mme [G] [L] la somme de 798,12 euros au titre des sommes restant dues à la locataire à l’issue du contrat de bail.

Sur la demande de condamnation au paiement du mandataire du bailleur

L'article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité de l'agence mandataire du bailleur, dans ses rapports avec le locataire, ne peut être solidairement engagée avec celle du bailleur, en ce qu'elle est extracontractuelle. En revanche, le locataire peut agir en responsabilité délictuelle à l'encontre du mandataire du bailleur, mais doit rapporter la preuve d'une faute commise par elle dans le cadre de la gestion du bien loué.

En l’espèce, Mme [G] [L] ne rapporte pas la preuve d’aucun manquement de la société LEX IMMO 07 à ses obligations contractuelles de mandataire dans sa gestion du logement de nature à engager sa responsabilité. En effet, la société LEX IMMO 07 a donné suite à ses réclamations, a proposé des dates pour établir l’état des lieux de sortie, et a établi un décompte de sortie en fonction des éléments dont elle disposait.

En conséquence, Mme [G] [L] sera déboutée de ses demandes à l’encontre de la société LEX IMMO 07.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des faits de l’espèce, et notamment du fait que la société LEX IMMO 07 avait adressé un chèque qui n’a pas été encaissé intentionnellement par la demanderesse, l’équité commande de ne pas faire droit à sa demande au titre des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS