TJ 33063, 18 juin 2026, RG 26/00443

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00443 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3S6Z

Etablissement GIRONDE HABITAT

C/

[F] [A], [I] [A]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représenté par Mme [Q] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [A]
né le 30 Juin 1974 à [Localité 2]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 3]

Madame [I] [A]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 3]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 08 septembre 2014, l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT (l'OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à M. [F] [A] et Mme [I] [A] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 4] ainsi qu'un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 516,13 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à M. [F] [A] et Mme [I] [A] le 24 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 3.057 euros en principal dans un délai de deux mois. L'OPH GIRONDE HABITAT leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative dans un délai d'un mois.

Par acte du 08 décembre 2025, l'OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner M. [F] [A] et Mme [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé à l'audience du 23 avril 2026 en lui demandant de :
- de tenter de concilier les parties si faire se peut et à défaut :
- de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Mme [L] [A] et M. [F] [A] a cessé de plein droit et de juger que ces locataires seront expulsés dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que tout occupant de leur fait ;
- de condamner solidairement à titre provisionnel M. [F] [A] et Mme [I] [A] au paiement des loyers, indemnités d'occupations et charges à la somme de 3.579,53 euros en principal comprenant le montant du loyer du mois d'octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- de condamner solidairement à titre provisionnel M. [F] [A] et Mme [I] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre ;
- de condamner solidairement M. [F] [A] et Mme [I] [A] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement M. [F] [A] et Mme [I] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de la dénonciation EXPLOC et de l'assignation, en vertu des dispositions de l'article 696 du code procédure civile.

Par conclusions du 16 avril 2026 auxquelles le demandeur se réfère à l'audience, l'OPH GIRONDE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé :
- de condamner solidairement M. [F] [A] et Mme [I] [A] au paiement des loyers et charges impayés, soit 3.717,05 euros ;
- de constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;
- de constater que Mme [L] [A] et M. [F] [A] sont occupants sans droit ni titre ;
- de dire que Mme [L] [A] et M. [F] [A] seront tenus de quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef ;
- à défaut, d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, avec si besoin est, le concours de la force publique ;
- de condamner solidairement M. [F] [A] et Mme [I] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, cette indemnité est révisable au même titre que le loyer, conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention passée entre Gironde Habitat et l'État ;
- de condamner solidairement M. [F] [A] et Mme [I] [A] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner solidairement M. [F] [A] et Mme [I] [A] entiers frais et dépens du procès.

L'affaire a été débattue à l'audience du 23 avril 2026.

Lors des débats, l'OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d'assurance dès lors qu'un justificatif a été produit postérieurement à l'assignation. Pour le surplus, elle actualise sa créance à la somme de 3.717,05 euros hors frais selon un décompte fourni à l'audience et donne toutefois son accord sur l'octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire sollicités en défense, compte tenu de la reprise des paiements.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de l'OPH GIRONDE HABITAT.

M. [F] [A] et Mme [I] [A], qui comparaissent en personne, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit en proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Les parties se sont accordées sur l'octroi de tels délais.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l'audience.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

L'OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 08 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 09 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L'action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par l'OPH GIRONDE HABITAT à M. [F] [A] et Mme [I] [A].

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 24 février 2025, pour la somme en principal de 3.057 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par l'OPH GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [F] [A] et Mme [I] [A] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.717,05 euros à la date du 09 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus).

M. [F] [A] et Mme [I] [A] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.717,05 euros.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 3.579,53 euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que M. [F] [A] et Mme [I] [A] ont repris le paiement d'un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [F] [A] et Mme [I] [A] pourra être poursuivie et qu'ils seront tenus solidairement, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 571,24 euros au 09 avril 2026 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l'exécution.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [F] [A] et Mme [I] [A], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par l'OPH GIRONDE HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS