TJ 33063, 18 juin 2026, RG 25/02002

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02002 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3BSJ

AQUITANIS, OPH

C/

[M] [J], [Z] [J]

- Expéditions délivrées à Avocats + dem.

- FE délivrée à AQUITANIS

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Mme [B] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [M] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-036680 du 12/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Sabrina BEUVAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [Z] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-057144 du 22/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par Me Fanny SAURAT-FONTAGNERE - Me Sarah SEGOL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 19 février 2010, à effet du 21 février 2010, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [M] [J] et M. [Z] [J] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 1], référencé n°AUBI111710, moyennant un loyer mensuel initial de 569,59 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 27 octobre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 5.656,29 euros en principal. AQUITANIS leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.

Par acte du 22 septembre 2025, AQUITANIS a fait assigner Mme [M] [J] et M. [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé à l'audience du 15 janvier 2026 en lui demandant :
- de le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit ;
- de constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance ;

- d'ordonner leur expulsion de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement occupé situé [Adresse 3] à [Localité 1], référencé n°AUBI111710, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
- d'autoriser AQUITANIS à faire transposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à leurs frais, risques et périls ;
- de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 3.938,59 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l'assignation (août 2025 inclus) avec intérêts au taux légal ;
- de les condamner solidairement à titre provisionnel à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au dernier terme de loyer, outre les charges et autres, révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux ;
- de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et la dénonce à la Préfecture.

Par conclusions, M. [Z] [J], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé :
- de débouter l'office publique AQUITANIS de l'intégralité des demandes, fins et prétentions ;
- de rappeler le caractère solidaire entre époux de la dette locative ;
- d'autoriser M. [Z] [J] à s'acquitter de la moitié de la dette locative, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
- de dire que pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
- d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
- dire que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
- de juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;
- de statuer ce que de droit sur les dépens ;
- à titre subsidiaire, d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions, Mme [M] [J], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé :

- de rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de l'office publique AQUITANIS ;
- de recevoir Mme [M] [J] en ses demandes et la dire bien fondée ;
- de rappeler le caractère solidaire entre époux de la dette locative ;
- de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lui permettant l'occupation du bien, jusqu'à son départ, compte tenu de la procédure de divorce actuellement pendante devant la juridiction bordelaise (mise en délibéré au 12 mai 2026) ;
- de lui octroyer des délais de paiement aux fins de règlement de sa dette locative de la sorte : 70,60 euros par mois en sus du loyer courant, dans la limite de 36 mois ;
- d'octroyer à M. [J], s'il en formule la demande, des délais de paiement aux fins de règlement de sa dette locative de la sorte : 70,60 euros par mois en sus du loyer courant, dans la limite de 36 mois ;
- de laisser la charge de ses propres dépens à chacune des parties.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 15 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l'audience du 23 avril 2026.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté et se référant à ses écritures, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d'assurance dès lors qu'un justificatif a été produit postérieurement à l'assignation.

Pour le surplus, AQUITANIS actualise sa créance à la somme de 2.775,22 euros hors frais selon un décompte fourni à l'audience et donne toutefois son accord sur l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [M] [J] et M. [Z] [J], chacun représenté par avocat, maintiennent leurs demandes.

Il est renvoyé aux conclusions de Mme [M] [J] et aux conclusions de M. [Z] [J], pour l'exposé complet de leurs prétentions.

Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.

À l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L'action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 octobre 2023, pour la somme en principal de 5.656,29 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 28 décembre 2023.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [M] [J] et M. [Z] [J] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 2.775,22 euros à la date du 20 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Mme [M] [J] et M. [Z] [J] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.775,22 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs.

En outre, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Mme [M] [J] et M. [Z] [J] ont repris le paiement d'un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [M] [J] et M. [Z] [J] pourra être poursuivie et qu'ils seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 616,73 euros au 20 avril 2026 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l'exécution.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit et qu'il n'existe pas de motifs pour l'écarter.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [J] et M. [Z] [J], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS