TJ 33063, 18 juin 2026, RG 25/02006

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 25/02006 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3BSN

AQUITANIS, OPH

C/

[U], [D], [N] [M]

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.

- FE délivrée à AQUITANIS

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Mme [Y] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [U], [D], [N] [M]
née le 08 Septembre 1997 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2025-015870 du 12/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterinée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 27 octobre 2021, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 1] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [U] [M] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 2], référencé n°IKSC0104, moyennant un loyer mensuel initial de 474,82 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 27 juin 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 3.292,06 euros en principal. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.

Par acte du 22 septembre 2025, AQUITANIS a fait assigner Mme [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 15 janvier 2026 en lui demandant :
- de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance, et que Mme [U] [M] est occupante sans droit ni titre d'occupation ;
- d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement occupé situé [Adresse 3] à [Localité 2], référencé n°IKSC0104 et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- de la condamner à payer par provision la somme de 4.580,75 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal ;
- d'ordonner que le sort des meubles en cas d'expulsion soit régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- de la condamner à titre provisionnel à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant qu'il y a lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

- de la condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

Mme [U] [M], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
- de lui donner acte qu'elle ne conteste pas la dette locative réclamée par AQUITANIS, arrêtée au 31 mars 2026 à hauteur de 5.456,47 euros ;
- de lui allouer des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif selon l'échéancier suivant : pendant 35 mois, 100 euros maximum en plus du loyer, le solde en un 36ème pacte ;
- de juger que la clause résolutoire du bail sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra normalement si cet échéancier est parfaitement respecté ;
- de débouter AQUITANIS de ses demandes plus amples ;
- de juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu'elle aura exposés.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 15 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l'audience du 23 avril 2026.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d'assurance dès lors qu'un justificatif a été produit postérieurement à l'assignation.

Pour le surplus, AQUITANIS actualise sa créance à la somme de 5.456,47 euros hors frais selon un décompte fourni à l'audience et donne toutefois son accord sur l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [U] [M], représentée par avocat, confirme la production de son assurance locative et maintient ses demandes.

Il est renvoyé aux conclusions de Mme [U] [M], pour l'exposé complet de ses prétentions.

Les parties se sont accordées sur l'octroi de tels délais.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

À l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l'article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L'action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 juin 2025, pour la somme en principal de 3.292,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 28 août 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [U] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 5.456,47 euros à la date du 20 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé ainsi qu'à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l'article L. 442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation.

Mme [U] [M] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.456,47 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

En outre, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Mme [U] [M] a repris le paiement d'un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront en outre suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [U] [M] pourra être poursuivie et qu'elle sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 553,01 euros au 20 avril 2026 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l'exécution.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS