TJ 33063, 18 juin 2026, RG 26/00464

Du 18 juin 2026

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 26/00464 - N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

Société [Z]

C/

[D] [K]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté [Z]

Le 18/06/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Aurélie BAIL, Vice-Présidente

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par Mme [B] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [D] [K]
née le 25 Juin 1970 à [Localité 2] (MAROC)
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 24 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 03 septembre 2008, la société anonyme d'HLM [Z] ([Z]) a donné à bail à Mme [D] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 4], référencé n°015530, moyennant un loyer mensuel initial de 503,71 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, [Z] a fait signifier le 19 septembre 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 2.909,81 euros en principal.

Le 24 décembre 2025, [Z] a fait assigner Mme [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé à l’audience du 23 avril 2026 en lui demandant :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 03 septembre 2008 à la date du 20 novembre 2025 et que Mme [D] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;
- d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 03 septembre 2008 ;
- en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- de la condamner à payer par provision la somme de 3.332,21 euros au titre des loyers dus à la date du 20 novembre 2025 (terme d’octobre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- de la condamner à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 03 septembre 2008, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;

- de la condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été débattue à l'audience du 23 avril 2026.

Lors des débats, [Z], régulièrement représentée, actualise sa créance à la somme de 689,59 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire sollicités en défense, compte tenu de la reprise des paiements.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de [Z].

Mme [D] [K], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit en proposant de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Les parties se sont accordées sur l’octroi de tels délais.

Mme [D] [K] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite.
En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur la recevabilité de l'action :

[Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 23 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. [Z] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 11 septembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 26 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 19 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.909,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 novembre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par [Z] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [D] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 689,59 euros à la date du 22 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé ainsi qu'à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L. 442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation.

Mme [D] [K] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 689,59 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Mme [D] [K] a repris le paiement d’un loyer courant par deux virements de 500 euros effectués le 02 avril 2026, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [D] [K] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 624,27 euros au 22 avril 2026 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS