TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/08298

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BENSUSSAN
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BENSUSSAN

■

Charges de copropriété

N° RG 25/08298 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7GO6

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] », sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GERARD SAFAR, Société par Actions Simplifiée, elle-même prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [M] [Z] (Décédé)

Madame [F] [A] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Non représentée

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/08298 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GO6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 31 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [J] [M] [Z] et Madame [F] [A] [Z] sont propriétaires des lots de copropriété n°439, 2807 et 3249 d'un immeuble situé au [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3].
M. [Z] est décédé le 16 juin 2020.
Par jugement du 24 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné les époux [Z] à payer les sommes suivantes :
- 5.821,03 euros au titre des charges impayées au 1er trimestre 2023 inclus,
- 300 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner les époux [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2025, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« PRENDRE ACTE du décès de Monsieur [J] [M] [Z], survenu le 16 juin 2020,
CONDAMNER Madame [F] [A] [Z] à verser au Syndicat des Propriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son Syndic le Cabinet SAFAR, les sommes suivantes:

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
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- 14.755,22 € au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, assortie des intérêts légaux à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 6.752,67 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- 576,00 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire”.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Mme [Z] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 31 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
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En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Z] est propriétaire des lots n°439, 2807 et 3249 d'un immeuble en copropriété situé au [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2023 et 18 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 20 octobre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14 755.22 euros.

Mme [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 20 octobre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
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En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 576 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure distribuée le 16 mai 2024, soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation, et dont il est produit le justificatif, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais relatifs à l’assignation, il convient de rappeler que les frais de signification de l'acte introductif d'instance constituent des dépens et non des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces frais seront traités ci-dessous.

En conséquence, Mme [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [Z] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [Z] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 octobre 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier remis à la copropriétaire le 16 mai 2024. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 6.752,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [Z], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [Z] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,