TJ 75056, 18 juin 2026, RG 25/02348

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [L]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [L]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02348 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT5

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 18 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 2] A [Localité 2], représenté par son syndic, le cabinet BAROND, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Catherine DAUMAS de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0056

DÉFENDERESSE

Madame [A] [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02348 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT5

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 31 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [A] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°5 et 6 d'un immeuble situé au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2].

Par exploit d'huissier signifié le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner Mme [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] A [Localité 2] en ses demandes et y faisant droit.

CONDAMNER Madame [A] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] A [Localité 2], avec intérêts de droit à compter du 16 octobre 2024, date de l’envoi de la lettre de mise en demeure, les sommes savants:
- 33.746,30 € au titre des charges de copropriété 4 ème trimestre 2025 inclus ;
- 1.185,60 € au titre des frais de recouvrement

CONDAMNER Madame [A] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] A [Localité 2], la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires du fait de sa défaillance fautive.

CONDAMNER Madame [A] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] A [Localité 2] la somme de 4.000 € à titre d’indemnité par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [A] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, Avocats, en application de l’article 699 du Code de procédure civile”.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cité suivant les modalités, Mme [V] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 31 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [V] est propriétaire des lots n°5 et 6 de l’immeuble en copropriété sis au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2019, 29 septembre 2020, 16 mars 2021, 25 mars 2022, 12 décembre 2022, 7 décembre 2023, 5 avril 2024, 8 novembre 2024, 3 mars 2025 et 23 juillet 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 33.746,30 euros.

Mme [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.185,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les trois mises en demeure en date des 14 janvier 2021, 4 octobre 2021 et 12 mai 2023, ainsi que les frais de relance exposés les 19 septembre 2021, 10 mai 2022 et 9 septembre 2025 – soit postérieurement aux mises en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il convient toutefois de relever qu’à la date du 4 octobre 2021, sont facturées deux mises en demeure, l’une de 48 euros intitulée « mise en demeure dossier avocat » et l’autre de 120 euros intitulée « BJA Avocats mise en demeure ». Toutefois, si la facture de120 euros est éditée par Maitre [L] est correspond à la réalisation de l’acte de mise en demeure lui-même, il apparait que la première facture de 48 euros correspond en réalité à la transmission du dossier au cabinet par le syndic.

Or, le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En conséquence, la somme de 48 euros sera rejetée.

En conséquence, Mme [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 137,6 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [V] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [O] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
Si deux décisions en date des 27 septembre 2016 et 28 août 2020 ont été rendues et sont versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, il apparait que la première consiste en un désistement de la part du syndicat des copropriétaires de sa demande à l’égard de Mme [V] en paimeent des arriérés de charges de copropriété, la décision mettant à la charge de ce dernier les dépens, et la seconde declarant la saisine du tribunal par le syndicat des copropriétaires irrecevable et condamant ce denrier aux dépens outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile. Ausis, il ne saurait être déduit de ces deux décisions la prevue suffisante d’un défaut de paiement recurrent en dépit de décisions judiciaries.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02348 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT5

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Faute pour le demandeur de produire le bordereau d'accusé de réception de la lettre du 16 octobre 2024, courrier que le syndicat des copropriétaires invoque comme point de départ des intérêts au taux légal, alors que seul le bordereau permettrait de démontrer la remise effective du courrier au destinataire, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 13 février 2025, date de signification de l'assignation, sur la somme de 28.227,48 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [V], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Catherine Daumas de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, avocats.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [V] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Décision du 18 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02348 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6TT5

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,