TJ 13055, 24 mars 2026, RG 24/07948

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Juin 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame KAOUDJI
Débats en audience publique le : 24 Mars 2026

GROSSE :

Le 23 juin 2026
à Me Dorothée SOULAS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :

Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07948 - N° Portalis DBW3-W-B7I-52YS

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], dénommée “[Adresse 2]”, poursuites et diligences de son Syndic la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [X]
née le 08 Novembre 1954 à [Localité 1] (MAROC)
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [E] épouse [S]
née le 09 Février 1958 à [Localité 2] (MAROC)
demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE :

sous le N° RG 25/02132 :

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DEMANDERESSES

Madame [C] [X]
née le 08 Novembre 1954 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [E] épouse [S]
née le 09 Février 1958 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. IMMOBILIERE PUJOL
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], étant héritières de Monsieur [W] [E].

Par exploits de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024 et 4 décembre 2024, auxquels il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait assigner Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] ont, par requête reçue au greffe le 3 avril 2025, à laquelle il y a lieu de se reporter pour l’exposé de l’intégralité de leurs demandes et moyens, saisi le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, afin d’être condamnées à payer la somme de 3 581,63 euros au titre des charges de copropriété dues, déduction faite de la somme de 1 050 euros, ainsi que le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 18 mois.

L'affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue lors de l'audience du 24 mars 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.

Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S], contrairement à leurs demandes formulées dans la requête, ne sollicitent pas de délais de paiement.

L'affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la jonction des instances
Conformément à l'article 367 du code de procédure civile, il est dans l'intérêt d'une bonne justice de joindre les instances entre les parties, enregistrées au répertoire général sous les numéros 24/07948 et 25/02132, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 24/07948.

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] verse aux débats :

la preuve de ce que Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] sont propriétaires des lots 2160 et 2210 sis [Adresse 8], étant venues aux droits de Monsieur [W] [E] et de Madame [O] [I] ép [E], le contrat de syndic,des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2025,des états des dépenses pour la période courant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2025,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 3 novembre 2022, le 7 décembre 2022, 13 décembre 2023, 10 décembre 2024 et 11 décembre 2025, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, des attestations de non-recours, concernant les assemblées générales tenues les 24 février 2021, 10 décembre 2021, 23 mars 2022, 3 novembre 2022, le 7 décembre 2022, 15 juin 2023, 13 décembre 2023 et 11 décembre 2025,un décompte de la créance au 30 octobre 2024, 9 juillet 2025 et 7 janvier 2026,une mise en demeure en date du 14 novembre 2023, portant sur la somme de 3 045,13 euros, sans bordereau d’AR,une mise en demeure en date du 16 février 2024, portant sur la somme de 3 744,41 euros, sans bordereau d’AR,une sommation de payer en date du 22 janvier 2024, portant sur la somme de 3 536,58 euros, signifiée à étude.
Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] admettent devoir la somme de 1 649,79 euros au titre des charges de copropriété.

Au vu de ces éléments, et sans qu’il ne soit nécessaire de produire les appels de fonds pour exiger le paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires justifie que Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] n’ont pas acquitté dans leur intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 755,66 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure, et de suivi de contentieux.

Peu importe que le syndic qui n’est que le représentant du syndicat des copropriétaires ait changé au cas d’espèce.

Il convient, en conséquence, eu égard à la demande du syndicat des copropriétaires aux termes de ses dernières écritures (paiement des charges au 11 septembre 2025), de condamner Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] au paiement de la somme de 2 755,66 euros, au titre des charges dues à la date du 9 juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l'absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

Vu l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6, 64, 64-1 et 65 du décret du 17 mars 1967,

En l'espèce, il apparaît que :

la preuve n’est pas apportée de ce que le syndic ait été informé du décès de Monsieur [W] [E] et Madame [O] [I] ép [E], de la désignation d’un mandataire de l’indivision ou d’une autre adresse que celle à laquelle ont été envoyées les mises en demeure ;
le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S], la somme de 152,63 euros correspondant aux frais de la sommation de payer du 22 janvier 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.
Par conséquent, Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] seront condamnées à payer la somme de 152,63 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

En l'absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] serait abusive ou fautive, en l'absence de preuve d’une mauvaise foi de leur part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral subi, qui plus est directement causé par les agissements du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8].

En conséquence, Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous le numéro 24/07948 et 25/02132, sous le numéro 24/07948 ;

CONDAMNE Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 2 755,66 euros, au titre des charges dues à la date du 9 juillet 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 152,63 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [E] et Madame [T] [E] ép [S] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,

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