TJ 13055, 24 mars 2026, RG 25/04716

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Juin 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 24 Mars 2026

GROSSE :
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à Me . [P] [M]..........
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EXPEDITION :
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N° RG 25/04716 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6YQY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GP IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Ludovic PERNEY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [Q]
né le 25 Juin 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] - En sa qualité de locataire - [Localité 2]

représenté par Me Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 1er juin 2022, la SCI GP IMMO a loué à Monsieur [Y] [Q] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GP IMMO a fait signifier à Monsieur [Y] [Q] des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SCI GP IMMO a fait assigner Monsieur [Y] [Q] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 25 novembre 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. Elles s’en remettent à la décision du Juge s’agissant de la régularité de la clause résolutoire contenue dans le bail, et des effets des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatif, eu égard aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI GP IMMO produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 novembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 a), 7 g), 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Y] [Q] le 28 mars 2025, pour un arriéré locatif de 4 000 euros.

Monsieur [Y] [Q] [V] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.

Pour autant, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi dit, la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins six semaines en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

De même, le défaut d’assurance n’est pas expressément visé dans les dispositions de la clause résolutoire litigieuse, de sorte qu’elle fait également échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivré le 28 mars 2025 est irrégulier et privé d’effet.

La SCI GP IMMO sera, par conséquent, déboutée de ses demandes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Reste qu’il ressort des pièces produites que Monsieur [Y] [Q] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) et qu’il ne justifie pas de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ; qu’au 29 mai 2025 comme au 1er mars 2026, la dette locative de Monsieur [Y] [Q] n’était pas soldée.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Monsieur [Y] [Q], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [Y] [Q] sera condamné à payer à la SCI GP IMMO une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 800 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI GP IMMO.

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le contrat de bail,

En l’espèce, les montants du loyer et des charges dus ne sont aucunement contestés.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Monsieur [Y] [Q] s’élevait au 29 mai 2025 à la somme de 5 600 euros.

Le décompte actualisé au 1er mars 2026 fixe le montant de la dette locative à la somme de 13 600 euros, terme du mois de mars 2026 inclus.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [Q] à payer à la SCI GP IMMO cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts et, subsidiairement, d’expertise
Il résulte des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesure d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les dispositions du présent article sont applicables même en l'absence d'urgence et même en présence de contestations sérieuses. Cependant en application des dispositions de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et qu’il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720, 1728, 1730 et 1732 du code civil,

En l'espèce, sont versés aux débats, concernant l’état du bien litigieux :

plusieurs photographies qui ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ;
un courrier adressé le 10 mars 2026 par le Conseil de Monsieur [Y] [Q] à la Mairie de [Localité 3], faisant état de désordres : installation électrique non conformé ; écoulements et infiltration d’eau ; odeurs d’égout ; absence répétée d’eau chaude ;
des attestations d’entreprises aux termes desquelles des interventions n’ont pu être honorées faute de réponse du locataire ;
un diagnostic de l’état de l’installation d’électricité et un état du bâtiment relatif à la présence de termites, relevant l’absence d’anomalie ;
un procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 4 avril 2025, selon lequel la boîte aux lettres de Monsieur [Y] [Q] est aux dimensions standards ;
Au regard de ces éléments, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de l’existence de désordres ni de ce que le bailleur en serait le responsable et ne remplirait pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En d’autres termes, il ne ressort avec certitude d’aucune pièce que les désordres invoqués sont effectivement survenus et perdurent ; tant l’imputabilité des dégâts évoqués que l’existence certaine de problèmes au sein du logement ne sont pas établies.

Dès lors, la demande de Monsieur [Y] [Q] en paiement de dommages-intérêts sera rejetée. De même, Monsieur [Y] [Q] ne justifie pas de l’intérêt d'une mesure d’instruction, et sera débouté de sa demande d’expertise.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,
Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [Y] [Q], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, aucune reprise du versement du loyer n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement n’ayant par ailleurs pas d’objet.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [Y] [Q] ne justifie pas de démarches entamées en vue de son relogement et n’apporte pas la preuve de paiements réguliers effectués. En outre, bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, il a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [Q] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [Q] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [Y] [Q] sera condamné à verser à la SCI GP IMMO la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS