TJ 35238, 19 juin 2026, RG 26/00729

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Juin 2026

N° RG 26/00729 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MBJF

Jugement du 19 Juin 2026
N°: 26/651

OPH NEOTOA

C/

[Y] [N]
[I] [X] épouse [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Juin 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Avril 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [G] [A], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [Y] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Mme [I] [X] épouse [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 01 avril 2025, l'Office Public de l'Habitat NEOTOA a loué à Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 525,43 euros,
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 30 avril 2025, l'Office Public de l'Habitat NEOTOA a loué à Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] un box situé [Adresse 5], n° stationnement 0157.E.02.100 moyennant un loyer mensuel initial de 22,26€
Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, l'Office Public de l'Habitat NEOTOA a fait délivrer à Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] un commandement de payer la somme de 2123,36 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026 délivré à personne pour Monsieur [N] et à domicile pour Madame [N], l'Office Public de l'Habitat NEOTOA a fait assigner Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoireEn conséquence
Ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] et de tout occupant de leur chef et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieuCondamner Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] à payer à NEOTOA :La somme de 2732,39€, correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges au 12 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payerLes loyers échus du 12 janvier 2026 à la date de déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseUne indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupantA titre subsidiaire
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéanceDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirEn tout état de cause,
Condamner Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] à payer à NEOTOA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 16 janvier 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 03 avril 2026.
A cette audience, l'Office Public de l'Habitat NEOTOA, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2452,98 euros, échéance de mars incluse. Le représentant de la société sollicite l’octroi de délais de paiements aux débiteurs à hauteur de 150€ par mois, précisant qu’ils sont toujours dans le logement, qu’il y a une reprise de lien avec eux et que la demande d’expulsion est subsidiaire.

Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] n’ont pas répondu lors de l’enquête sociale.
L’affaire est mise en délibéré au 19 juin 2026
Le 10 juin 2026, le juge des contentieux de la protection a écrit au représentant du bailleur pour obtenir des précisions sur la formulation de la demande d’expulsion à titre subsidiaire, notamment pour savoir si elle impliquait à titre principal une demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Par réponse du même jour, la représentante de NEOTOA a précisé qu’il était sollicité des délais de paiement avec une suspension des effets de la clause résolutoire à titre principal et à titre subsidiaire la résiliation du bail et expulsion en cas de non-paiement d’une échéance.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
 
I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 24 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 15 janvier 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 03 avril 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels étant intervenus dans les deux mois à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 novembre 2025.

•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
L'article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».
 
En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat NEOTOA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de justifier les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort du décompte fourni qu’au 31 mars 2026, la dette de Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] s’élève à la somme de 2697,27 euros.
Il convient de déduire de cette somme les frais de « procédure contentieuse » de 94,40€ et 149,89€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens.

Le bailleur facture également des frais de SLS de 25€ en janvier 2026 et des frais de pénalité enquête occupation de 7,62€ en janvier, février et mars 2026 sans apporter de justificatifs pour démontrer que les conditions légales pour les appeler sont remplies. Ces sommes seront donc déduites du montant total dû.

La dette au titre des loyers, charges concernant le local à usage d’habitation s'élève à 2405,12 euros au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre l'Office Public de l'Habitat NEOTOA d’une part, et Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] d’autre part mentionne la solidarité
Par voie de conséquence, Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 septembre 2025 pour la somme de 2123,36 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] sont redevables de la somme de 2405,12 euros au titre de la dette locative.
Le bailleur demande des délais de paiement à hauteur de 150€ par mois en sus du loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire
Les locataires ont repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. Cette demande est dans l’intérêt des locataires puisqu’il leur permet d’obtenir une chance supplémentaire de conserver leur logement.
Compte tenu de ces éléments, Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il est précisé que Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] sont autorisés à anticiper l'apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si leurs ressources le leur permettent.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 23 septembre 2025 et de l'assignation du 15 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat NEOTOA.

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat NEOTOA, Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] seront condamnés à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 avril 2025 entre l'Office Public de l'Habitat NEOTOA, d’une part, et Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] et un box situé [Adresse 6], n°stationnement 0157.E.02.100 sont réunies à la date du 04 novembre 2025 ;
CONDAMNE solidairement Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] à verser à l'Office Public de l'Habitat NEOTOA la somme de 2405,12 euros, soit DEUX MILLE QUATRE CENT CINQ EUROS ET DOUZE CENTIMES (décompte arrêté au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), au titre des loyers et charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2025 sur la somme de 2123,36 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 150 euros chacune et une quinzième mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] soient condamnés solidairement à verser à l'Office Public de l'Habitat NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 septembre 2025 et de l'assignation du 15 janvier 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Madame [I] [N] et Monsieur [V] [N] à payer à l'Office Public de l'Habitat NEOTOA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,