TJ 94028, 18 juin 2026, RG 26/00736

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 18 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00736 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WYHJ
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A. MMA IARD représentée par son mandataire la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE C/ S.A.S. KASAM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. MMA IARD, immatriculée au RCS du MANS sous le n° 440 048 882, dont le siège social est sis 160 Rue Henri Champion - 72030 LE MANS CEDEX 9, représentée par son mandataire la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE, SASU immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 337 953 459, dont le siège social est sisdont le siège social est sis 50 Cours de l’Ile Seguin - 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0866

DEFENDERESSE

S.A.S. KASAM, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 493 970 693, dont le siège social est sis 90 Avenue de Fontainebleau - 94270 LE KREMLIN-BICÊTRE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 26 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mars 2005, la Mutuelle du Mans Assurances I.A.R.D, aux droits de laquelle vient la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France a donné à bail commercial à la société BODY FLASH, SARL, des locaux situés sis 90 avenue de Fontainebleau à Le Kremlin Bicetre (94270) , moyennant un loyer mensuel de 44 489,25 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte en date du 15 octobre 2015, la société Body Flash a cédé à la société Schotty le fonds de commerce, comprenant le droit au bail.

Par acte en date du 11 janvier 2019, la société Schotty a vendu à la société Kasam son fonds de commerce. À la suite de cette vente, la société Kasam est devenue locataire des locaux donnés à bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2025, la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Kasam pour une somme de 81 070,77 € au titre de l'arriéré locatif au 25 novembre 2025.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 2 avril 2026, la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France a fait assigner la société Kasam devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Kasam et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société Kasam à payer à la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France la somme provisionnelle de 111 612,92 €, majorée de 10%, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 81 070,77 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner la société Kasam au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société Kasam au paiement d'une somme de 2 232,26 € au titre de la clause pénale,
- condamner la société Kasam au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l'audience du 26 mai 2026, la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 119 584,38 € et s'est opposée à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société Kasam n'a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 81 070,77 €.

Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 janvier 2026.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société Kasam et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai,

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par la société Kasam depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France, l'obligation de la société Kasam au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 22 janvier 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 111 612,92 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Kasam, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 81 070,77 € et à compter du 2 avril 2026 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 2 avril 2026, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il n'y a pas lieu d'accorder un taux d'intérêt de 10%, car une telle mesure s'analyserait comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé non plus sur ce point.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Kasam, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société Kasam ne permet d'écarter la demande de la SA MMA IARD, représentée par son mandataire la société BNP Paribas Real Estate Property Management France formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS