TJ 44109, 28 mai 2026, RG 25/04157

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [R]
Porte 3 Rez de Chaussée Résidence Les Cap Horrniers
9 Place du Commandant Aubin Trentremoult
44400 REZE

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Pascale MOQUET lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 mars 2026
date des débats : 26 mars 2026
délibéré au : 28 mai 2026

RG N° N° RG 25/04157 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGZM

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Madame [W] [R] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 avril 2015 à effet au 9 avril 2015, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [U] [A] et [W] [R] un logement avec garage et jardin privatif de type 4 lui appartenant sis, 9 Place du commandant Aubin Trentemoult, Rez-de-chaussée, n°0003, - 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 555,26 € pour le logement, 54,28 € pour l’accessoire et 13,45 € pour les annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 40,45 €.
Par courrier simple en date du 13 juillet 2018, [U] [A] a quitté le logement.
Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [W] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1491,52 € arrêté au 19 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS a assigné [W] [R], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de [W] [R] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner [W] [R] au paiement des sommes suivantes :- la somme de 3 969,81 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- une indemnité d’occupation égale au loyer, outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat de bail ;
- la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 568,72 euros restera acquis à la NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;
L’espace départemental des solidarités et de la santé n’a pas transmis de diagnostic social et financier au tribunal.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026. À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 11 000,84 € au titre des loyers et charges échus à la date du 23 mars 2026. Elle accepte un apurement de la dette à hauteur de 30 euros par mois en plus du loyer courant.
Régulièrement assigné à étude, [W] [R] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
Par note en délibéré autorisée reçue le 13 mai 2026, le conseil du bailleur a transmis un décompte actualisé et le plan d’apurement de la Caisse d’Allocations Familiales de Loire-Atlantique pour le rétablissement des aides au logement. Elle indique que ce plan d’apurement signé avec la locataire n’est pas respectée. Elle actualise enfin sa créance à la somme de 6892,34 €, expurgée des surloyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 30 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 novembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 novembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [W] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1491,52 € arrêté au 19 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [W] [R].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [W] [R] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par la locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par la locataire.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6892,34 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 mars 2026.
En conséquence, [W] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 6892,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 mai 2026, échéance d’avril 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Elle sera enfin condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 14 mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 767,82 €, sans revalorisation ni indexation car la procédure n’a pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [W] [R] n’a pas intégralement repris le versement du loyer avant l’audience. En outre, l’absence du locataire à l’audience ne permet pas au tribunal d’apprécier sa capacité à tenir un éventuel échelonnement.
Par note en délibéré autorisée reçue le 13 mai 2026, le bailleur indique que la locataire n’a pas respecté le plan d’apurement établi avec la CAF, pour la reprise des aides au logement.
En conséquence, aucun délai de paiement ne sera accordé à la locataire.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement
L’article 700 du code de procédure civile
En équité, la demande de LA NANTAISE D’HABITATIONS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 avril 2015 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [W] [R], concernant le logement sis 9 Place du commandant Aubin Trentemoult, Rez-de-chaussée, n°0003, - 44400 REZE ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;