TJ 44109, 28 mai 2026, RG 25/04159

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Q]
Logement 7 Etage 1 Fésidence Norkiouse
15 Rue Jean François de la Pérouse
44400 REZE

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Pascale MOQUET lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 mars 2026
date des débats : 26 mars 2026
délibéré au : 28 mai 2026

RG N° N° RG 25/04159 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGZO

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Monsieur [I] [Q] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 avril 2014 à effet au 18 avril 2014, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [I] [Q] un logement avec terrasse de type 2 lui appartenant sis, 15 Rue Jean François de la Perouse, 1er étage, n°0007 - 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 379,04 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 87,26 €.
Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2017 à effet au même jour, LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [I] [Q] un emplacement de stationnement lui appartenant sis Rue Jean François de la Perouse, n°0037 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 43,21 € pour le parking outre une provision mensuelle pour charges de 3,40 €.
Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [I] [Q] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2719,98 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS a assigné [I] [Q], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de [I] [Q] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner [I] [Q] au paiement des sommes suivantes :- la somme de 6 109,71 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, étant sollicité par ailleurs que le dépôt de garantie vienne en déduction des sommes dues ;
- une indemnité d’occupation égale au loyer, outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat de bail ;
- la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;
Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 379,04 euros restera acquis à la NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L’espace départemental des solidarités et de la santé a transmis un diagnostic social et financier au tribunal en date du 24 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026. À ladite audience, LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9 514,56 € au titre des loyers et charges échus à la date du 31 mars 2026. Il précise qu’un surloyer a été appliqué mais a ensuite été régularisé et que le loyer actuel s’élève à 639,53 euros. Il ajoute que les loyers n’ont pas été repris depuis mai 2025 et que les volets du logement sont continuellement fermés de sorte qu’il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement. Enfin, il croit savoir que le locataire est salarié et perçoit environ 2 000 euros par mois.

Régulièrement assigné à étude, [I] [Q] a comparu et a expliqué l’origine de la dette locative par un blocage des comptes bancaires ayant entraîné un retard dans le paiement des loyers. Il précise avoir les capacités financières pour régler de suite deux fois le montant du loyer mensuel.
Les deux parties ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 16 octobre 2024 laquelle en a accusé réception le jour même, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 novembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 27 novembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [I] [Q] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2719,98 € arrêté au 31 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [Q].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [I] [Q] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9 514,56 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026. En application de l'article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.
En conséquence, [I] [Q] sera condamné au paiement de la somme de 9 514,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mars 2026, échéance de mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 639,53 €, sans revalorisation ni indexation car la procédure n’a pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [I] [Q] n’a pas repris intégralement le versement du loyer avant l’audience.
En outre, bien que [I] [Q] prétende pouvoir, le jour de l’audience, régler deux fois le montant du loyer puisqu’il gagne 2 000 euros par mois, il ne verse aucun élément de nature à conforter ses déclarations.
Dès lors, compte tenu de l’absence de reprise intégrale du loyer avant l’audience, de l’opposition du bailleur et de l’incapacité du locataire à tenir un échelonnement, il conviendra de ne pas octroyer de délais de paiement.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [Q], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement
L’article 700 du code de procédure civile
En équité, la demande de LA NANTAISE D’HABITATIONS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 avril 2014 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [I] [Q], concernant le logement sis 15 Rue Jean François de la Perouse, 1er étage, n°0007 - 44400 REZE, et celui conclu le 10 novembre 2017, concernant l’emplacement de stationnement sise Rue Jean François de la Perouse, n°0037 – 44400 REZE ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux sont réunies à la date du 10 février 2025 ; CONDAMNE [I] [Q] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 9 514,56 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, dépôt de garantie à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNE à [I] [Q], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de [I] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE [I] [Q] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 639,53 € par mois, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ; CONDAMNE [I] [Q] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ; DÉBOUTE LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026.