TJ 44109, 21 mai 2026, RG 25/04005

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21 Quai d’Austerlitz
75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [U]
Rez de Chaussée
88 Avenue Joseph Bodinier
44000 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 mars 2026
date des débats : 19 mars 2026
délibéré au : 21 mai 2026

RG N° N° RG 25/04005 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OFXT

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître [N] [E]
CCC à Monsieur [B] [U] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2024 à effet au même jour, Monsieur [Q] [S] et Madame [F] [P], représentés par leur mandataire POULPIQUET IMMOBILIER GESTION, ont donné à bail à Monsieur [B] [U] un logement situé au rez-de-chaussée 88 avenue Joseph Bodinier - 44000 NANTES.

Le 14 novembre 2024, Monsieur [Q] [S], représenté par POULPIQUET IMMOBILIER GESTION, a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après SAS ACTION LOGEMENT SERVICES).

Le 8 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2760 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 juillet 2025.

Ce commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Loire Atlantique le 11 août 2025.

Par acte de Commissaire de justice du 5 novembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 6 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion du locataire, de le condamner à verser la somme de 3450 euros ainsi que d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2309 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2308 dudit code.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2026, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6298,03 euros selon décompte arrêté au 12 mars 2026.

Monsieur [B] [U], régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé par les services sociaux en l’absence de contact avec le locataire et les propriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur :
Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre les bailleurs et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 14 novembre 2024 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il ressort du décompte du 12 mars 2026 et de la quittance subrogative du 9 février 2026 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé aux propriétaires la somme totale de 6298,03 euros au titre des impayés de loyers dus par Monsieur [B] [U].

Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'avaient les propriétaires à l’encontre de Monsieur [B] [U], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 6 novembre 2025, soit dans le délai de six semaines avant l’audience.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 8 août 2025 demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 15 novembre 2024 étaient réunies à la date du 9 octobre 2025.

Occupant désormais le logement sans droit ni titre, Monsieur [B] [U] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [B] [U] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d'occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, soit 695,67 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), étant précisé que Monsieur [B] [U] sera condamné à payer ces indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées aux bailleurs.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, la créance principale de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement.

Il ressort de la dernière quittance subrogative du 9 février 2026 et du détail de la créance arrêté au 12 mars 2026 que la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 6298,03 euros, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [B] [U] pour la période d’avril 2025 à février 2026 inclus, après déduction des sommes versées par le locataire.

Monsieur [B] [U] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [B] [U] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6298,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En outre, dès lors que le décompte laisse apparaître une absence totale de reprise des paiements, et en l’absence de tout élément sur la situation financière du locataire, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [B] [U], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :