TJ 44109, 21 mai 2026, RG 25/03507

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gauthier
44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [N] [W]
Logement 114 Etage 2
1 Rue des Steamers de Loire
44200 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 23 février 2026 no C-44109-2026-01421

représentée par Maître Pauline GUILLAS, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 janvier 2026
date des débats : 19 mars 2026
délibéré au : 21 mai 2026

RG N° N° RG 25/03507 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OCYH

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART,
CCC à Maître Pauline GUILLAS + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [Z] [N] [W] un logement situé 1 rue des Steamers de Loire, deuxième étage, appartement n°114 - 44200 NANTES.

Le 8 novembre 2024, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer à Madame [Z] [N] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3478,61 euros au titre des loyers échus et impayés au 28 octobre 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 22 septembre 2025, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Madame [Z] [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de constater la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, de la condamner à verser la somme de 3642,31 euros au titre des loyers et charges ainsi que d’une indemnité d’occupation, outre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Après deux renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026, lors de laquelle la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4627,58 euros selon le décompte arrêté au 18 mars 2026. Elle s’est opposée à tout délai suspensif des effets de la clause résolutoire compte tenu de l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers et du dépôt d’un dossier de surendettement, s’interrogeant sur la capacité de la locataire à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, elle a précisé que l’allocation logement versée par la Caisse d’allocations familiales est suspendue et qu’elle a reçu la vieille de l’audience l’attestation d’assurance contre les risques locatifs de la locataire. Enfin, à titre subsidiaire, elle a sollicité la résiliation du bail pour défaut d’assurance et de paiement des loyers.

Madame [Z] [N] [W], représentée par ministère d’avocat, s’est opposée aux demandes formulées par la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, sollicitant par ailleurs l’octroi des plus larges délais de paiement pour apurer sa dette.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué lors de l’audience, avoir fait face à des difficultés administratives relatives à son titre de séjour conduisant à l’arrêt des versements de son allocation logement. Par ailleurs elle a précisé avoir perçu le chômage pendant plusieurs mois et être actuellement en arrêt maladie. Enfin, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant. Elle fait valoir qu’elle a effectué un versement de 180 euros le 28 janvier 2026 et qu’elle est désormais en mesure de régler son loyer.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 22 septembre 2025, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience.

En outre, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 octobre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 8 novembre 2024 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 28 novembre 2023 étaient réunies à la date du 9 janvier 2025.

Madame [Z] [N] [W], qui occupe désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [Z] [N] [W] sera par ailleurs condamnée à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 650,94 euros avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de mars 2026 jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 28 novembre 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4627,58 euros au 18 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (333,71 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 15,24 euros correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 euros chacune par mois appliquées à la locataire sur la période allant de janvier à février 2026 (7,62 x 2), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

La bailleresse produit en effet deux courriers simples qu’elle aurait adressés à Madame [Z] [N] [W] les 5 septembre et 17 octobre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête annuelle obligatoire relative au supplément de loyer solidarité et de transmettre son avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024.

De plus, la bailleresse produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 17 octobre 2025 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’Atlantique Habitations, prélevées au hasard, était identique. Elles contiennent toutes un courrier ayant pour objet « Enquête ressources et occupation du parc social 2026 – Mise en demeure » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Dans la liste des plis vérifiés par le commissaire de justice, le nom de Madame [Z] [N] [W] n’apparait pas.

Enfin, il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle.

Madame [Z] [N] [W] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [Z] [N] [W] sera condamnée à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 4278,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte produit démontre que Madame [Z] [N] [W] n’a pas repris le paiement des loyers avant l’audience. En effet, le dernier versement date de janvier 2026 et aucun n’a été effectué durant le mois de février 2026.

Il ressort du diagnostic social et financier qu’à la suite de difficultés administratives et professionnelles, les ressources de la locataire ont considérablement diminué. Aujourd’hui, alors qu’elle avait repris une activité salariée en mars 2025 lui permettant de reprendre le paiement de ses loyers, Madame [Z] [N] [W] est en arrêt maladie depuis le 23 octobre 2025.

Dans ses écritures, la locataire précise avoir déposé un dossier de surendettement tout en affirmant qu’elle dispose de revenus lui permettant de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant puisqu’elle a retrouvé un emploi.

Il convient toutefois d’observer que l’allocation logement n’a pas été versée par la CAF au mois de février 2026, ce qui rendra la situation financière de Madame [Z] [N] [W] encore plus délicate pour les mois à venir.

Dans ces conditions, et en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant, il ne saurait être accordé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à Madame [Z] [N] [W], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Cependant, en vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les éléments ci-dessus rapportés permettent de constater que Madame [Z] [N] [W] a rencontré des difficultés, qu’elle n’est pas en capacité de régler l’intégralité de sa dette, mais qu’elle est en mesure de respecter un échéancier pour l’apurer.

Au regard de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [N] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS