TJ 44109, 28 mai 2026, RG 25/04110

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 28 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [F] [N]
10 Boulevard Charles Gautier
44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E] [U] [B]
Logement 523 Etage 7
5 Allée de la Penfenld
44700 ORVAULT

représentée par Maître Gwenola VAUBOIS, avocate au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Pascale MOQUET lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 26 mars 2026
date des débats : 26 mars 2026
délibéré au : 28 mai 2026

RG N° N° RG 25/04110 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGWM

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître [C] [G]
CCC à Maître Gwenola VAUBOIS + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 juillet 2023 à effet au 3 août 2023, la société [F] [N] a donné à bail à [V] [U] [B] un logement de type 2 lui appartenant sis, 5 Allée de la Penfeld, 7ème étage, n°0523 - 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 290,36 €, outre une provision mensuelle pour charges de 91,46 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, [F] [N] a fait commandement à [V] [U] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1418,81 € arrêté au 28 juillet 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [F] [N] a fait assigner [V] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
constater à compter du 6 octobre 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 4 juillet 2023 entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;ordonner en conséquence l’expulsion de [V] [U] [B], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;condamner [V] [U] [B] à lui payer les sommes suivantes :2 407,74 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 octobre 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 425,08 euros, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement ;Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés au locataire pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d’occupation, juger que :Durant tout le cours de ces délais, il devra régler à la bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ;A défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.
[V] [U] [B] demande au tribunal, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1228 et 1345-5 du code civil, de :
Recevoir [V] [U] [B] en ses écritures, fins et conclusions, y faire droit, et en conséquence,A titre principal, débouter [F] [N] de l’intégralité de ses demandes en raison de la renonciation implicite de cette dernière et juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;A titre subsidiaire, accorder un délai de paiement d’une durée de 36 mois à [V] [U] [B] ;Débouter [F] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [F] [N] aux entiers dépens de l’instance ;Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.
Elle fait valoir dans ses écritures qu’[F] [N] aurait implicitement renoncé à l’application de la clause résolutoire, en n’assignant le locataire devant la présente juridiction qu’un mois et demi après l’expiration du délai de deux mois prévu par le commandement de payer. Elle sollicite subsidiairement l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026. À ladite audience, la société [F] [N], valablement représentée par ministère d’avocat, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2083,09 € au titre des loyers et charges échus à la date du 24 mars 2026. Il indique que le locataire s’est remobilisé pour apurer sa dette et reprendre le paiement du loyer mais qu’il n’a plus de titre de séjour de sorte qu’il n’est plus en mesure de travailler. Par conséquent, il s’oppose aux délais de paiement en raison de l’instabilité de la situation personnelle du locataire. Enfin, il s’oppose à l’argument du défendeur consistant à dire qu’[F] [N] aurait implicitement renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, [V] [U] [B] n’a pas comparu lors de l’audience mais était représenté. Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 25 juillet 2025, dont la Commission a accusé réception le 26 août 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 novembre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 25 novembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mars 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire :

Aux termes des articles 1224 du code civil et 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la réforme du 27 juillet 2023, un contrat de bail se trouve résilié par la mise en œuvre d’une clause résolutoire après un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de 2 mois.
Pour se prévaloir d’une renonciation implicite du bailleur à la clause résolutoire prévue au contrat de bail signé le 4 juillet 2023, le défendeur invoque que ce dernier a attendu le 25 novembre 2025 pour délivrer son assignation alors que le commandement de payer était infructueux depuis le 6 octobre 2025.
En conséquence, alors d’une part que la jurisprudence, notamment en matière locative, n’a jamais consacré ni même envisagé que le simple écoulement de plusieurs semaines ou mois puisse valoir renonciation implicite à l’exercice d’une action en justice, contrairement à ce que soutient le défendeur en se référant, à contre sens, à un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 décembre 1994 (n° 92 19.351) portant sur l’opposabilité d’une cession de bail commercial, et d’autre part que la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 ne fixe aucun délai pour saisir la juridiction postérieurement à l’infructuosité du commandement de payer, il y a lieu de débouter le défendeur de ses prétentions fondées sur une prétendue renonciation implicite de la bailleresse à se prévaloir de la clause résolutoire.

Sur la résiliation en tant que tel :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 août 2025, [F] [N] a fait commandement à [V] [U] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1418,81 € arrêté au 28 juillet 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [U] [B].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’[F] [N] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[V] [U] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 083,09 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 24 mars 2026.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 307,58 € (125,83 € + 181,75 €).
Il convient également de déduire de ce montant la somme de 15,24 € correspondant aux différentes pénalités pour non réponse à l'enquête sur l'occupation du parc social en date du 28 février 2026, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu'elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, de leur avis d'imposition ou de non-imposition dans le délai d'un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

En conséquence, [V] [U] [B] sera condamné au paiement de la somme de 1 760,27 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à [F] [N], à compter du 25 mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 428,30 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas intégralement repris le versement intégral des loyers avant la date d’audience pour avoir versé 304,88 euros en date du 28 février 2026 alors que le loyer était de 428,30 euros. En outre, le défendeur indiquant dans ses propres conclusions toujours se trouver dans une situation d’impécuniosité liée à une situation administrative qui n’est toujours pas régularisée, il apparaît que la capacité du locataire à respecter un échelonnement n’est pas démontrée.
Dès lors, compte tenu de l’absence de reprise du paiement du loyer avant l’audience et de l’incapacité du locataire à respecter un échelonnement, il conviendra de débouter [V] [U] [B] de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [U] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.
L’article 700 du code de procédure civile
En équité, il conviendra de débouter [F] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en permier ressort, DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 juillet 2023 entre [F] [N] d’une part et [V] [U] [B] d’autre part, concernant le logement sis 5 Allée de la Penfeld, 7ème étage, n°0523 - 44700 ORVAULT ; DEBOUTE [V] [U] [B] de sa demande tendant à voir constater la renonciation implicite du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 6 octobre 2025 ;