TJ 22278, 15 juin 2026, RG 25/01638

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00283
N° RG 25/01638 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F5GJ
Le 15 JUIN 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 16 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 15 JUIN 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le quinze Juin deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [U] [B],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substituée par Me Noémie QUIMERCH, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [L] [N],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 4]
Comparante en personne,

Monsieur [A] [K],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 4]
Comparant en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 13 février 2004, avec effet au 15 février 2004, Monsieur [U] [B] a donné à bail à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer de 400 euros mensuels.

Monsieur [U] [B] a adressé un courrier le 23 juin 2022 à ses locataires, indiquant que le loyer était révisé à 638,37 euros à compter du 1er juillet 2022, conformément aux dispositions du contrat de bail.

Le 6 février 2025, un commandement a été délivré à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] aux fins de payer les loyers et charges à hauteur de 8.690,25 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, Monsieur [U] [B] a assigné Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
-constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 13 février 2004, en application de la clause résolutoire ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 février 2004 ;
-condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 10.055,78 euros selon décompte arrêté au 7 avril 2025, comprenant l’échéance du mois d’avril 2025 ;
-condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;
-ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], et celle de tous occupants et biens de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
-condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer et de l’assignation et celui de notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [U] [B], représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures pour demander au juge des contentieux de la protection :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
Et en conséquence :
-constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [U] [B] et Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] le 13 février 2004 concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] ;
-ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] et celles des occupants et biens de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
-condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] au paiement de la somme de 9805,78 euros, échéance de janvier incluse ; subsidiairement les condamner au paiement de 4408 euros ;
-condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges actuels, sous réserve de revalorisation, à compter de mai 2025 jusqu’à libération effective et complète des lieux et restitution des clés ;
-condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer et de l’assignation et celui de notification à la CCAPEX et à la préfecture.
-débouter Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

* * *

En défense, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], comparants en personne, s’en rapporte à leurs observations écrites pour demander au du juge des contentieux de :
A titre principal :
-débouter Monsieur [U] [B] de sa demande de résiliation du bail d’habitation ;
-débouter Monsieur [U] [B] de sa demande d’expulsion dans un délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;
-demander une suspension des effets de la clause résolutoire inclue dans le bail d’habitation ;
-fixer le montant de la dette locative à 2582 euros ;
-fixer le montant du loyer à 414,40 euros ;
-accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette de 2582 euros, soit 71,72 euros mensuels ;
-débouter Monsieur [U] [B] de sa demande de condamnation à 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [U] [B] au partage des dépens de l’instance ;
A titre reconventionnel :
-condamner Monsieur [U] [B] à verser à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] la somme de 3729,60 euros du fait du préjudice subi du fait de l’état du logement ;
-condamner Monsieur [U] [B] à faire réaliser un DPE ;
- condamner Monsieur [U] [B] à faire réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement;
-à titre subsidiaire,
-accorder à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du commandement
A l’audience, ils ont fait valoir que :
-le calcul de l’augmentation du loyer n’est pas bon ; le mont du loyer devrait être inférieur ;
-le bailleur n’a jamais fait de travaux alors que la maison est un nid à courant d’air ;
-ils souhaiteraient terminer leur bail.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, prorogée en dernier lieu au 15 juin 2026.

***

MOTIVATION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que « le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée ».

1- Sur la recevabilité de l’action en expulsion pour impayés de loyers

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 16 janvier 2026, soit dans un délai de 2 mois avant l’audience du 16 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par suite, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 février 2025, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 20 juin 2025.

Dès lors, l’action de Monsieur [U] [B] est recevable.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 février 2004

Aux termes de son article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location du 13 février 2004 conclu entre Monsieur [U] [B] et ses locataires contient une clause résolutoire qui prévoit qu’« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, énonçant la volonté de [T] de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus » (page 9).

Et uun commandement de payer la somme de 8.690,25 euros a été délivré aux locataires le 6 février 2025 qui rappelle la clause résolutoire du bail.

La somme due par les locataires n’ayant pas été régularisée dans les 8 semaines de la signification de ce commandement de payer, ce qui n’est du reste pas contesté par Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 février 2004 à la date du 7 avril 2025.

3- Sur la demande de paiement au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
L’article 24 VII de ladite loi dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 17-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989 énonce en outre que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers […] ».
« La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas », aux termes de l’article 1310 du code civil.

Et selon l’article 7-1 de la loi, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

• Sur la somme due au titre des impayés de loyers

En l’espèce, Monsieur [U] [B] demande que Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 9.805,78 euros, au titre des loyers impayés à compter de l’année 2022, arrêtée à la date du mois de janvier 2026, échéance incluse.
A titre subsidiaire, il limite cette somme à 4.408 euros, si le montant du loyer à compter de juillet 2022 ne devait pas faire l’objet d’une révision.
En réponse aux moyens soulevés par les défendeurs quant à la révision abusive des loyers à compter du mois de juillet 2022, Monsieur [U] [B] déclare s’en rapporter à l’appréciation du juge.

En défense, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] demandent que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et à obtenir des délais de paiement d’une durée de 36 mois, indiquant avoir repris le paiement du loyer intégral courant depuis le mois de juin 2025.
Ils contestent le montant des loyers impayés retenus par Monsieur [U] [B], et demandent que la dette soit limitée à une somme de 2.582 euros. Ils soutiennent qu’à compter du mois de juillet 2022, Monsieur [U] [B] a révisé le loyer de façon abusive, à hauteur de 638,37 euros, alors qu’il aurait dû être limité à 414,40 euros.
Ils font valoir avoir payé 12.250 euros entre le 6 février 2022 et le 6 février 2025, somme venant en déduction du montant total des loyers dus.

Le contrat de location du 13 février 2004 prévoyait un loyer initial de 400 euros.

Sur ce point, le contrat de location stipule que « pendant le cours du présent bail, le loyer ci-dessus sera automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire de la date d’effet du présent contrat en proportion des variations de l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification. La révision s’effectuera en appliquant au loyer en cours le rapport entre l’indice de base au sens du contrat de bail et l’indice INSEE connu à la date anniversaire du contrat de bail. L’indice de base à retenir est l’indice moyen du 2ème trimestre 2003, soit 1181,75. L’indice servant de référence au calcul de chaque modification périodique sera l’indice moyen du même trimestre de l’année considérée. Dans le cas où par voie législative ou réglementaire, il serait fait obligation pour la révision du loyer des contrat de location d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, de se référer à un autre indice, ce dernier serait substitué de plein droit à l’indice contractuel ci-dessus. Les périodicités et modes de révision resteront inchangés […] » (p.7 du contrat de location précité).

Le contrat de location prévoit donc le calcul suivant :
(montant du loyer en vigueur en euros) x (indice INSEE connu à la date anniversaire du contrat)
(indice moyen du 2ème trimestre 2003 = 1181,75)

Par un courrier daté du 26 juin 2022, le bailleur a informé les locataires d’une révision du loyer, d’un montant de 638,37 euros, à compter du mois de juillet 2022.

S’il l’indice moyen du 2ème trimestre 2003 est prévu par le contrat de location, le contrat ne stipule pas expressément l’indice INSEE connu à la date anniversaire du contrat, au 13 février 2022. Il convient de retenir l’indice INSEE du premier trimestre de l’année 2022, en vigueur au 15 avril 2022, soit 133,93.

En application du contrat de location des parties, la révision du montant du loyer s’élève à :

(400 euros) x (133,93) = 45,33 euros d’augmentation.
1181,75

En conséquence, le loyer révisé est égal à la somme du loyer de 400 euros et des 45,33 euros d’augmentation, soit à un montant de 445,33 euros à compter du mois de juillet 2022.

Conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

En révisant le loyer à un montant de 638,37 euros, le bailleur a nécessairement excédé la variation de l’indice de référence de l’INSEE, en violation des dispositions du contrat de location du 13 février 2004. Le montant du loyer à compter du mois de juillet 2022 s’élèvera donc à 445,33 euros, en lieu et place de la somme de 638,37 euros retenue par le bailleur.

En conséquence, s’agissant du montant des loyers impayés, en déduction des paiements effectués entre 2022 et 2024, il n’est pas contesté par les parties, suivant le décompte produit par Monsieur [U] [B] et les observations apportées par Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] que :
-sur l’année 2022, les locataires ont manqué de régler 2 loyers d’un montant de 400 euros, antérieurement à juillet 2022 et 2 loyers d’un montant de 445,33 euros à compter de juillet 2022, s’élevant à une somme totale de 1.690,66 euros ; Toutefois, compte tenu de la prescription triennale, il convient de constater que les loyers restant dus pour l’année 2022 sont prescrits. En effet le commandement de payer acte interruptif de prescription, étant intervenu le 6 février 2025, seuls les loyers postérieurs à février 2022 sont dus. Il convient donc de retrancher les deux premiers mois dus, soit 800 euros au titre de prescription. Il reste donc dû la somme de 890,66 euros.

-sur l’année 2023, si les locataires ont réglé l’ensemble des loyers de 2023, il convient d’ajouter la révision qui est due depuis juillet 2022, d’un montant de 45, 33 euros par mois sur l’ensemble des loyers de 400 euros. Le montant total des loyers impayés sur cette période est donc de 543,96 euros.

-sur l’année 2024, les locataires ont manqué de régler 5 loyers, d’un montant de 2 226,65 euros, outre l’ajout de la somme de 45,33 euros pour les 7 loyers réglés, correspondant à une somme de 317,31 euros, soit un montant global de 2 543,96 euros.

-sur l’année 2025, les locataires n’ont pas réglé de loyers en janvier et février 2025 (x2), ni en mai et juin 2025 (x2) pour un montant total de 1.781,32 euros.

La somme totale de ces arriérés s’élève donc à 5759,90 euros, auquel il convient de soustraire le surplus de 104,67 euros (550 euros payés - 445,33 euros de loyer) payé par les locataires, en mars, avril, juillet, aout, septembre, octobre, novembre et décembre 2025 ainsi que janvier 2026 et février 2026. La déduction représente un montant global de 1.046,7 euros.

Le montant total dû par Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation est donc de 4713,20 euros au 31 janvier 2026.

• Sur l’existence d’une solidarité entre les locataires

Il résulte toutefois de la p.10 du contrat de location que si une clause de solidarité figure au contrat de location, elle se borne à stipuler qu’en cas de décès du locataire, il y aura « solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants comme aussi entre chacun de ces derniers et tous autre coobligés pour le paiement des loyers et accessoires ainsi que pour l’exécution en général, du présent contrat et les frais de la signification prescrite par l’article 877 du code civile seront à la charge exclusive de ceux à qui elle sera faite », ce qui ne concerne manifestement pas la situation de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K].

La solidarité ne se présumant pas, il apparait que Monsieur [U] [B] est défaillant dans l’administration de la preuve. Dès lors, la solidarité ne sera pas retenue au titre des condamnations en paiement de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K].

En conséquence, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] seront condamnés conjointement à payer à Monsieur [U] [B] la somme de 4713,20 euros, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des loyers impayés, assortie de l’intérêt au taux légal.

• Sur la fixation du loyer

S’il a été constaté que le montant appliqué au titre de la révision du loyer par Monsieur [U] [B] était excessif, il a été constaté, à défaut de nouvelle application d’une révision depuis 2022 que le montant du loyer devait être arrêté à 445,33 euros.

4- Sur la demande de délai de paiement

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [G] [K] et Madame [L] [N] demandent un délai pour apurer leur dette de loyer. Ils proposent de régler 71,72 euros en plus du loyer courant. Au soutien de leur demande, Monsieur [G] [K] produit ses trois derniers bulletins de salaire qui montrent qu’il perçoit en moyenne 2360 euros mensuel. Il rapporte également la preuve de paiement le somme de 550 euros depuis février 2025, ce qui établit la reprise de paiement du loyer courant.

Monsieur [U] [B] affirme que les locataires ne démontrent pas leur capacité à respecter d’éventuels délais de paiement et fait valoir qu’ils ne justifient pas de leurs charges actuelles et que Monsieur [G] [K] soit toujours en activité.

Or, il résulte des quittances de loyers produites par Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] qu’aux mois de mars, avril 2025 et juillet à décembre 2025 ainsi que janvier à mars 2026, ils ont repris le paiement des loyers, à hauteur de 550 euros, décomposé comme suit : outre un loyer de 445,33 euros, ils s’acquittent d’une somme complémentaire de 104,67 euros, avant la date de l’audience. Ces éléments tendent à démontrer de façon circonstanciée que Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] sont en mesure de respecter des délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit aux demandes de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] tendant à obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] seront autorisés à s’acquitter de la somme de 4713,20 euros en 35 mensualités de 132 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties. Il sera également ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation du bail.

Il sera rappelé que si Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] ne respectent pas une seule échéance, au titre du paiement du loyer, des charges ou des délais de paiement, alors le montant global au titre de l’arriéré des loyers sera exigible immédiatement.

Les locataires seront également tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En cas de respect du plan d’apurement, le contrat de bail sera maintenu dans les conditions de la conclusion initiale ; l’acquisition de la clause résolutoire étant caduque par l’effet de l’apurement complet de la dette.

5- Sur la demande d’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] devront libérer les lieux tant de son chef, que de leurs biens et de tous occupants de leur chef. Faute de s’exécuter, Monsieur [U] [B] pourra reprendre ses démarches pour faire expulser Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] puisqu’il n’y a plus de contrat de bail.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] tendant à leur octroyer un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux, devenue sans objet.

6- Sur la demande reconventionnelle formées par les locataires

• La demande de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur à compter du 9 juin 2005, disposait qu’un « dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : a) A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation […] ».

En l’espèce, au soutien de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [U] [B] à réaliser un diagnostic de performance énergétique, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] soutiennent que Monsieur [U] [B] ne leur a jamais communiqué un tel document, depuis leur entrée dans les lieux dans le logement occupé, suivant la conclusion du contrat de location en date du 13 février 2004.

En réponse, Monsieur [U] [B] conteste la demande des locataires tendant à le voir condamner à réaliser un diagnostic de performance énergétique, considérant que l’obligation pour le bailleur d’annexer au contrat de bail un diagnostic de performance énergétique, introduite suivant une ordonnance du 8 juin 2005, et entrée en vigueur le 1er juillet 2007, n’est pas applicable au contrat de location du 13 février 2004, lequel lui est antérieur. Il fait donc valoir qu’aucune loi ne le contraint à établir un diagnostic de performance énergétique.

Le contrat de location conclu par les parties devant le notaire le 13 février 2004 stipule en p.2 qu’à son expiration, « le présent bail sera tacitement reconduit ou renouvelé pour une période de 3 ans, si le bail est consenti par une personne physique […] ». Le contrat de location a été tacitement reconduit le 13 février 2010. L’obligation d’annexer un diagnostic de performance énergétique est applicable à compter du 1er juillet 2007 aux contrats qui se renouvellent postérieurement à cette date. Dès lors, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique s’impose à Monsieur [U] [B].

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] de voir condamner Monsieur [U] [B] à réaliser un diagnostic de performance énergétique du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] et à l’annexer au contrat de location daté du 13 février 2004.

• Sur la demande réalisation de travaux du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

Aux termes de l’article 20-1 de ladite loi, il est prévu que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours […] Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 [de la loi du 6 juillet 1989] ».

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement est décent lorsqu’il répond à 5 critères de surface et performances énergétiques minimales, une absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence de nuisibles et de parasites, la mise à disposition de certains équipements (accès à l’eau potable et évacuation des eaux usées, chauffage, électricité, ventilation).
L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il ressort toutefois de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En outre, l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

* * *

En l’espèce, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] invoque l’indécence du logement occupé et demandent la condamnation de Monsieur [U] [B] à faire réaliser des travaux pour une mise en conformité de la maison.

Ils soutiennent que le logement loué n’est pas décent aux motifs :
- qu’il n’est pas étanche à l’air ;
-que l’intégralité des fenêtres et portes vitrées sont constituées de simple vitrage de sorte que les factures énergétiques sont élevées ;
-que l’isolation du logement est inexistante et que les combles sont ouverts, causant une déperdition de chaleur ;
-que le système électrique du logement est vétuste et que de nombreuses prises ne comportent pas de terre.

Au soutien de leurs arguments, ils produisent des photographies et un relevé de consommation d’énergie.

En réponse, Monsieur [U] [B] s’oppose aux demandes des locataires tendant à le voir condamner à réaliser des travaux de mise en conformité du logement.
Il fait valoir que :
- les locataires ne démontrent pas que les moisissures sur les portes et les fenêtres, visibles sur les photographies soient causée par un défaut d’isolation ou d’étanchéité du bâti.
Il en veut pour preuve que les moisissures n’existaient pas au moment de l’état des lieux d’entrée.
-les locataires ne démontrent pas de défaut de l’installation électrique ni l’imputabilité de l’éventuelle surconsommation à l’installation.
Il soulève le fait que les photographies sont insuffisantes à elles-seules, et ne sont pas corroborées par l’avis d’un professionnel qualifié ;
-les locataires n’entretiennent pas le logement, et rapporte la présence de nombreux animaux au domicile qui dégradent les lieux et le fait que les locataires ne chauffent pas le logement. Il s’appuie sur l’attestation rédigée par Monsieur [Q] [W], un employé de l’entreprise générale du bâtiment.

Il convient d’une part, de constater que les photos produites sont non datées et non circonstanciées. Si Monsieur [U] [B] ne conteste pas le fait que ces photos ont bien été prises dans le logement qu’il loue à Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], ces images ne suffisent à établir une véritable indécence du logement.

En effet, si le confort des lieux semble sommaire, il n’est pas démontré que les 5 critères posés par le décret de 2002 soient absents du logement.

Ainsi ces seuls clichés ne démontrent pas l’absence d’étanchéité du logement, l’absence de double vitrage sur l’ensemble de la maison, un problème d’isolation du logement ou l’existence d’une déperdition de chaleur. Elles ne démontrent pas non plus que le système électrique soit vétuste et que les prises ne comportent pas de terre.

Les locataires produisent en outre un document intitulé « évolution de ma conso » portant sur la consommation énergétique d’un logement, notamment sur les périodes courant de janvier à décembre 2023 et janvier à décembre 2024, en comparaison avec des foyers similaires. Le présent document ne démontre toutefois pas que les consommations portent sur le logement loué par Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K]. Ce document ne permet pas de plus d’établir l’origine de l’évolution de la consommation d’énergie

Les locataires sont donc défaillants dans l’administration de la preuve de la preuve du caractère indécent du logement.

Monsieur [U] [B], Madame [L] [N] seront déboutés de leur demande de condamnation de leur bailleur à la réalisation de travaux.

• Sur la demande de dommages et intérêts

Compte tenu de l’absence de preuve d’une faute contractuelle du bailleur, et de l’absence de preuve d’un dommage réparable, il convient de débouter Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K] de leur demande de dommages et intérêts.

7- Sur les frais du procès

- Les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], parties perdantes, devront supporter les dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer et de l’assignation et celui de notification à la CCAPEX et à la préfecture. Ils seront déboutés de leur demande tendant au partage des dépens avec Monsieur [U] [B].

- Sur les demandes au titre des frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [L] [N] et Monsieur [G] [K], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [U] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile. Or, aucun élément du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS