TJ 22278, 15 juin 2026, RG 25/01503

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00282
N° RG 25/01503 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F4XW
Le 15 JUIN 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 23 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 15 JUIN 2026 après prorogation

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le quinze Juin deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Madame Amélie LEPAIGNEUL, munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [K] [L],
Demeurant [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Assisté par Maître Vincent LECLERCQ de la SELASU VINCENT LECLERCQ AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-001846 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1- EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2018, prenant effet le 3 avril 2018, Terre & Baie Habitat, devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Monsieur [K] [L] et Madame [S] [L] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer principal d’un montant de 325, 20 € par mois, outre une provision sur charges de 22,01 € par mois.

Par un courrier en date du 16 mars 2023, Madame [S] [L] a sollicité la désolidarisation du bail.

N’ayant pas réglé l’intégralité de ses loyers malgré une mise en demeure de payer par lettre recommandée en date du 18 octobre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [L] un commandement de payer la somme de 5 030,47 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par acte en date 9 décembre 2024.

Par jugement en date du 9 décembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc a prononcé le divorce pour altération définitive du lien conjugal entre Madame [S] [C] et Monsieur [K] [L].

Par LRAR en date du 19 mai 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [K] [L] de payer la somme de 1 769,74 € au titre des loyers impayés.

Par acte du 3 juillet 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins :
• De constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 10.02.2025 par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail conclu en date des 06.02.2018 et 16.03.2018,
• A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de locataire, et notamment à son obligation de payer les loyers,
• D'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de votre chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique et d'un serrurier,
• De le condamner au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H de la somme de 1887.64 euros, dette locative (loyers, charges et indemnité d'occupation) arrêtée au 10.06.2025,
• De le condamner au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 10.02.2025, jusqu'à libération effective des lieux,
• De le condamner au paiement à TERRES D'ARMOR HABITAT O.P.H de la somme de 150 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile,
• De le condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.
• Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue le 23 février 2026.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par un agent muni d’un pouvoir écrit, a maintenu l’intégralité de ses demandes contenues dans ses écritures, à savoir :
- Le maintien de l’ensemble de ses demandes concernant Monsieur [L] [K]
- Le débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [L] [K] excepté celle visant à lui octroyer un délai de paiement de 3 années pour régler sa dette locative à compter du jugement à intervenir.

Le bailleur social a également précisé que la créance s’élevait désormais à 359,02 € au 23 février 2026. Le bailleur social a indiqué que Monsieur [L] vivait seul, percevait une retraite de 1 034,23 €, que le loyer s’élevait à 408,77 € et qu’il bénéficiait de 254,21 € d’APL, soit un loyer résiduel de 121,95 €. Il a ajouté que les loyers étaient régulièrement réglés depuis janvier 2026.

Il a également demandé dans ses écritures que Monsieur [K] [L] soit débouté de l’ensemble de ses demandes, à l’exception de celle tendant à l’octroi d’un délai de paiement de trois années pour apurer la dette locative à compter du jugement à intervenir.

En défense, Monsieur [K] [L], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes figurant dans ses écritures, à savoir :
- Dire irrecevable la demande Terre d’Armor Habitat en raison de la méconnaissance de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989,
- Subsidiairement, rejeter les demandes au fond en raison de l’absence de notification du commandement et de la signification de l’assignation en demande d’expulsion et de paiement au co-locataire codébiteur solidaire de l’obligation née du bail d’habitation conclu le 6 février 2018,
- Dire qu’en applicable de l’article 1343-5 alinéa 4 c.civ, et subsidiairement, de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le jugement à intervenir suspendra toute mesure d’exécution de la part du créancer et que les majorations d’intérêts ou de pénalités en cas de retard ne seront pas encourues durant cette période,
- Débouter Terres d’Armor Habitat de ses demandes plus amples et contraires,
- Condamner TERRES D’ARMOR HABITAT en 20 000 euros de dommages et intérêts conformément aux demandes notifiées le 19 janvier 2026.

Il a précisé que la demande de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT devait être déclarée irrecevable en raison de l’absence de notification à Madame [L], en sa qualité de codébitrice solidaire. Il a soutenu que le bailleur avait l’obligation de lui signifier tant le commandement de payer que l’assignation en raison de l’engagement solidaire. À titre subsidiaire, il a sollicité un échelonnement de sa dette, proposant le versement de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Il a indiqué avoir fait son maximum pour apurer sa dette et que les conditions étaient réunies pour suspendre les voies d’exécution.
Il a ajouté qu’il ne percevait pas le RSA et qu’il disposait d’une pension mensuelle de 734 euros. Enfin, il a contesté avoir été présenté comme un mauvais payeur et comme une personne violente en rappelant qu’un procès-verbal de plainte ne saurait être assimilé à un jugement ou à une ordonnance de protection, et a, en conséquence, sollicité des dommages et intérêts.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été fait état à l’audience.

Le dossier a été mis en délibéré au 7 avril 2026, prorogé en dernier lieu au 15 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

1–Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ajoute que « III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.. »

* * *

• S’agissant de la notification à la préfecture

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

• S’agissant de la saisine préalable de la caisse d’allocations familiales

S’agissant de la saisine de la CAF au regard de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, Monsieur [K] [L] soutient que le bailleur ne fait état dans la liste des pièces figurant au bas de son assignation que d’un courrier de confirmation de la CAF en date du 31 mai 2022 et que l’attestation de paiement de la CAF du 23 avril 2025 ne fait état d’un rappel de paiement que pour la période du 1er novembre 2023 au 31 mars 2025, faisant donc remonter le premier incident de paiement au mois de novembre 2023. Il ne pouvait ainsi y avoir signalement le 31 mai 2022 d’une situation impayée dont l’apparition remonte au mois de novembre 2023.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CAF le 31 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, il convient de relever que l’attestation de paiement de la CAF du 23 avril 2025, qui mentionne un rappel d’APL à la période du 1er novembre 2023 au 31 mars 2025, ne saurait suffire à établir que le premier incident de paiement serait apparu à compter de novembre 2023.

En effet, ce document précise uniquement les périodes de régularisation des droits à l’APL et ne peut constituer une preuve de la date du premier incident de paiement.

De plus, la saisine de la CAF peut intervenir dès l’apparition de difficultés de paiement, sans qu’il soit nécessaire que la dette locative soit définitive.

Dès lors, le signalement effectué le 31 mai 2022 doit être regardé comme régulier et conforme aux exigences posées par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’ensemble des conditions prévues par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 étant respectées, l’action est recevable.

2–Sur la demande d’irrecevabilité des effets de la clause résolutoire pour absence d’information du colocataire

Selon l’article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

L’article 1313 du Code civil ajoute que « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier.
Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres »

L’article 1193 du Code civil prévoit que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux"

Selon l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.
Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l'article 15 ».

L’article 1715 du Code civil prévoit que « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.
En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ».

* * *

En l’espèce, Monsieur [K] [L] soutient que le bailleur social n’a pas respecté la procédure d’expulsion en n’informant pas le colocataire, de sorte que la procédure en expulsion pour impayés de loyers, de sorte que la procédure est également nulle pour le locataire.

Il fait de plus valoir que les dispositions de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 mettant fin à la solidarité entre copreneurs en raison de violences conjugales n’est pas applicable en l’espèce puisque les conditions ne sont pas réunies : Monsieur [K] [L] n’ayant jamais été reconnu auteur de violences sur son ex-femme.

En défense, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT conteste avoir renoncé à la solidarité à l’égard de Madame [S] [L] en se fondant sur les disposition de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que Madame [S] [L] et Monsieur [K] [L] ont signé un contrat de bail avec TERRE ET BAIE HABITAT par acte sous seing privé du 16 mars 2018.

En qualité de cosignataires et en qualité d’époux, les époux [L] étaient bien solidaires dans les obligations contractées vis-à-vis du bailleur.

Il convient toutefois de rappeler que le principe de solidarité signifie que le créancier dispose d’une option, soit de faire une action contre les deux soit de faire une action contre un seul de ses débiteurs ; la solidarité ayant pour effet de rendre le débiteur condamné redevable du tout, à charge pour lui de faire valoir sa créance auprès de son co-débiteur.

Or en l’espèce, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait le choix d’engager une procédure en expulsion pour impayés de loyers que contre l’un des débiteurs, en l’espèce Monsieur [K] [O].

Et Monsieur [K] [O] ne soulève d’irrégularité de procédure à son endroit.

De plus fort Madame [S] [L] a notifié au bailleur, par courrier en date du 16 mars 2023, une demande de désolidarisation en faisant valoir qu’elle ne résidait plus dans le logement à la suite d’un conflit conjugal tout en reconnaissant l’existence d’une dette locative d’un montant de 293,70 euros.

Enfin il convient de constater que par jugement de divorce prononcé le 9 décembre 2024, Madame [S] [L] conservait à la date de délivrance du commandement de payer, soit le 9 décembre 2024, la qualité de cotitulaire solidaire du bail.

Il en résulte que c’est dans son seul pouvoir d’appréciation que le bailleur social a décidé de mener son action seulement contre l’un des preneurs. Cette absence d’acte de procédure auprès de Madame [S] [L] a seulement pour effet de rendre cette procédure inopposable à Madame [S] [L] mais n’emporte aucune conséquence pour Monsieur [K] [L].

Un commandement payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 février 2025.

3–Sur les demandes de paiement

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a produit un décompte qui montre que Monsieur [K] [L] est redevable de la somme de 106,48 € en principal (359,07 € correspondant aux échéances impayées, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 252,59 €), arrêté à la date du 11 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

Monsieur [K] [L] ne rapporte aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Monsieur [K] [L] sera donc condamné à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 106,48 € au titre de l’arriéré locatif.

4 – Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [L] a procédé aux règlements suivants : la somme de 118,00 € le 6 décembre 2025, la somme de 118,14 € le 13 janvier 2026, la somme de 1 600,00 € le 20 janvier 2026 et la somme de 121,00 € le 11 février 2026.

Il est également établi que Monsieur [K] [L] bénéficie de l’APL pour un montant mensuel de 254,21 € et du RLS pour un montant de 32,61 €.

Par ailleurs, il déclare percevoir une pension de retraite mensuelle de 734,00 €, ainsi qu’une allocation de solidarité aux personnes âgées d’un montant de 300,00 € par mois.

Dès lors, au regard des efforts d’apurement de la dette locative ainsi que de sa capacité financière, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [K] [L] pourra donc s'acquitter de la somme de 106,48 € par versements mensuels de 50 €, en plus du loyer courant, et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 2 mois (2 x 50 € = 100 €), le solde restant de 6,48 € à la 3ème et dernière échéance.

Des délais étant accordés, Monsieur [K] [L] sera donc débouté de sa demande tendant à la compensation de sa dette avec le dépôt de garantie.

Par conséquent, en cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [K] [L] devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la [Localité 6] Publique et d'un serrurier, conformément au dispositif ci-dessous.

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, Monsieur [K] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 408,77 € à compter du mois de février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus), et ce, jusqu'à l'entière libération des lieux.

5- Sur les dommages et intérêts

La diffamation consiste à affirmer un fait ou à accuser une personne d’un fait portant à son honneur ou à sa réputation.

Monsieur [K] [L] sollicite la condamnation de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il soutient que les allégations de violences seraient diffamatoires et constitueraient une faute dommageable eu égard à sa réputation, en le présentant comme une personne violente devant la juridiction.

Il convient d’une part de constater que Monsieur [K] [L] ne donne aucun fondement juridique à sa demande.

D’autre part s’il invoque une diffamation de la part du bailleur social, aucune pièce produite aux débats ne vient établir la réalité des faits de diffamation émanant directement de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, les allégations de violences invoquées ne résultant que des déclarations de Madame [S] [L].

De plus fort, le moyen tiré d’une prétendue faute de Madame [M], assistante sociale, est inopérant car le présent litige oppose exclusivement Monsieur [K] [L] à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT. En effet, les faits reprochés à un tiers sont sans incidence sur l’appréciation de la faute du bailleur.

En outre, Monsieur [K] [L] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice direct, réel et certain. La simple allégation d'une atteinte à sa réputation, non corroborée par des éléments objectifs, ne saurait suffire à caractériser un préjudice.

À défaut de démontrer l'existence d'une faute et d'un préjudice, Monsieur [K] [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

6- Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [L], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Monsieur [K] [L] sera également condamné à verser la somme de 100 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS