TJ 62765, 11 juin 2026, RG 25/00988

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00988 - N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7PP

N° de Minute : 26/00182

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.A.R.L. BOREALE

C/

[E] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BOREALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [V] [F], gestionnaire dûment mandatée

ET :

DÉFENDERESSE

Mme [E] [Z]
née le 25 Août 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Agnetha VYTELINGUM, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Mélanie ROUSSEL, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal ayant pris effet le 1er juillet 2023, la SARL BOREALE a donné à bail à Madame [E] [Z], une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial d'un montant de 830 euros.

Par exploit signifié le 6 mars 2025, la SARL BOREALE a fait commandement à Madame [E] [Z] d'avoir à leur payer la somme principale de 1347,18 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 124,16 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 1728 du code civil.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par voie électronique (EXPLOC) le 13 mars 2025.

Par acte d'huissier signifié le 7 juillet 2025, la SARL BOREALE a fait assigner Madame [E] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection [Localité 1] aux fins d'obtenir, sous le maintien de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail au profit de la SARL BOREALE ;
- l’expulsion immédiate de l'intéressée ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- sa condamnation à lui payer :
* la somme de 1928,45 euros due au titre des loyers impayés arrêtés à mai 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025,
* une indemnité occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux,
la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Pas-de-[Localité 5], par voie électronique (EXPLOC) le 30 décembre 2025.

Après quatre renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 9 avril 2026.

À cette audience, la SARL BOREALE , représentée, maintient l'ensemble des demandes et moyens contenus dans l'assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1878,81 euros, échéance de février 2026 incluse.

Par conclusions n°2 reprises et complétée à l'audience, Madame [E] [Z], représentée, sollicite :
- le rejet de l'ensemble des demandes de la SARL BOREALE,
- à titre subsidiaire que lui soit octroyer les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, outre le rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation de bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil :
« La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que un arriéré de loyers et de charges s'est créé dès juillet 2023 et s'est poursuivi en restant toutefois toujours inférieur à 300 euros jusqu'en août 2024.
Pour cette période, Madame [E] [Z] ne démontre pas d'autres paiements que ceux reconnus perçus par la demanderesse, s'agissant notamment de l'échéance de juillet 2023.

S'il apparaît par ailleurs sur le décompte de la SARL BOREALE que les loyers résiduels de septembre, octobre et novembre 2024 puis janvier 2025 n'ont pas été réglé, Madame [E] [Z] produit quant à elle des extraits de relevés bancaires pour ces mois là, qui ,s'ils ne sont pas suffisants en eux même en terme probatoire de par leur forme et leur absence de mentions de l'émetteur, sont corroborés tant par la propre mention sur le décompte du bailleur de ce que "dépôt de garantie de 830 euros payé le 23/09/2024 + 14/10/2024 + 14/11/2024 + 31/12/2024" ainsi que par un sms du 30 janvier 2025 signé "[F] pour la SARL BOREALE" dont il ressort que les versements ont bien été effectués mais "ont été imputé à votre dépôt de garantie qui n'avait toujours pas été versé".

Or, le caractère exigible du dépôt de garantie, dont le versement peut être prévu dans le bail sans être obligatoire, est contesté par Madame [E] [Z]. Force est de constater, en présence d'un bail verbal, que l'accord quant à son principe et à son montant n'est pas démontré, un projet de bail écrit non signé de la locataire ne suffisant pas à établir l'accord sur le versement du dépôt de garantie mentionné.

Partant, la SARL BOREALE ne pouvait de façon unilatérale affecter les règlements mensuels effectués au titre du paiement du loyer résiduel au paiement d'un dépôt de garantie non convenu contractuellement.

Il s'évince de ces éléments que ne demeurent impayés que le loyer résiduel de juillet 2023 ainsi que quelques euros voire centimes pour les mois de mars 2025 à octobre 2025 ensuite de l'ajout non contesté au loyer de 7,09 euros au titre de charges "chaudière".

Ces impayés sont certes constitutifs d'une faute de la locataire dans l'exécution de ses obligations. Cette faute ne présente toutefois, au regard de l'ensemble des paiements effectués depuis l'origine du bail et de la propre faute du bailleur dans l'affectation unilatérale de certains règlements à une créance injustifiée de dépôt de garantie, pas de degré de gravité justifiant de voir prononcer la résiliation du bail.

Par conséquent, la SARL BOREALE sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail et de toutes les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation.

2. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'un montant de 830 euros a été indûment affecté au règlement d'un dépôt de garantie non dû comme non convenu entre les parties lors de la conclusion verbale du bail.

Il ressort encore des pièces versées aux débats, à savoir notamment l'assignation, l'historique locataire depuis le 1 juillet 2023, les attestations de virement émis par la SAS Financière des paiements électroniques ([M]), des captures d'écran de virements et des sms échangés entre les parties que Madame [E] [Z] reste devoir à la SARL BOREALE la somme de 317,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance de février 2026 incluse, dont 292 euros au titre du loyer résiduel de juillet 2023 et le surplus au titre de la différence entre les règlements opérés et les sommes dues notamment après adjonction d'un montant de charge à compter de janvier 2025, le tout après déduction des règlements justifiés payés de 256,09 euros le 11/01/2026 et de 256,09 euros le 05/02/2026.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [E] [Z] à payer à la SARL BOREALE la somme de 317,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 292 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au regard de la qualité du bailleur, à savoir une société commerciale, de la modicité de la somme due et de la situation de Madame [E] [Z], justifiée notamment par la production d'une attestation CAF du 8 janvier 2026, des délais de paiement seront accordés à l'intéressée sur 12 mois, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

A défaut de règlement d'une échéance au terme prévu, l'intégralité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible.

Il convient encore de rappeler à Madame [Z] que la somme due au titre de l'échelonnement du paiement de sa dette s'ajoute à la somme due au titre de chaque échéance mensuelle de loyers et de charges.

4. Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SARL BOREALE, partie perdante en principale malgré une somme modique restant à la charge de Madame [Z], conservera la charge des dépens et y sera condamnée.

Il n'y a par ailleurs pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la SARL BOREALE sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,