TJ 63113, 19 juin 2026, RG 23/02717

Jugement N°
du 19 JUIN 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 23/02717 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JD6K / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

S.C.I. FOCH

Contre :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET TERRIER

Grosse : le

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS
la SELARL CLERLEX

Copies électroniques :

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS
la SELARL CLERLEX

Copie dossier

la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS
la SELARL CLERLEX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

S.C.I. FOCH
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par la SELARL CLERLEX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET TERRIER
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Julie AMBROGGI, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Charline SUCHEYRE et lors de la mise à disposition de Madame Fanny CHANSEAUME, greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 05 Mars 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu le 15 mai 2026 par mise à disposition au greffe, et après prorogation à ce jour, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La résidence [Adresse 1], sise à [Localité 1], [Adresse 1], administrée par son syndic, la SARL Cabinet Terrier, comprend un rez-de-chaussée occupée par des locaux commerciaux, dont l’un se prolonge au premier étage.

Suivant acte en date du 20 juillet 2009, la SCI Foch a donné à bail ces locaux à la SARL Hawai aux fins d’exploitation d’un commerce de prêt-à-porter sous l’enseigne “Mango.”

Ce bail commercial, initialement conclu pour la période du 1er juillet 2009 au 30 juin 2018, a fait l’objet d’un renouvellement pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2027.

La SARL Hawai cessant son activité au 31 décembre 2022, elle a souhaité céder son droit au bail.

La société Charles Business a manifesté son intérêt pour l’acquisition de ce droit au bail pour l’exploitation d’un fonds de commerce de glacier sous l’enseigne “Häagen-Dazs.”

La SCI Foch a entendu interroger le syndicat des copropriétaires sur la possible implantation d’une telle enseigne et la création d’une vitrine côté [Adresse 4] au regard du règlement de copropriété.

Les demandes formées par la SCI Foch ont été portées à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 27 avril 2023.

Aux termes de la résolution numéro 5 adoptée lors de ladite assemblée, le syndicat des copropriétaires a voté en majorité contre l’installation de l’enseigne “Häagen-Dazs.”

Par acte en date du 13 juillet 2023, la SCI Foch a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Terrier, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de prononcer l’annulation de la résolution numéro 3 de l’assemblée générale du 27 avril 2023.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a soulevé l’irrégularité de l’assignation en raison d’une erreur de frappe affectant le dispositif de l’acte délivré par la SCI Foch et a souligné que la SCI Foch ne pourrait plus invoquer l’interruption du délai de prescription né de l’assignation initiale au regard de l’irrecevabilité soulevée.

Suivant ordonnance du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement parfait du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Terrier, de ses demandes formées par incident.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la SCI Foch demande, au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
- de prononcer l’annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 27 avril 2023, et ce notamment pour abus de majorité au détriment de la SCI Foch, avec toutes conséquences de droit,
- de dire et juger qu’au surplus, le syndicat des copropriétaires n’avait pas la possibilité d’ajouter au règlement de copropriété,
- de prononcer d’autant plus fort l’annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 27 avril 2023,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 07 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Terrier, demande, au visa des articles 8 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1er 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
- de rejeter les demandes de la SCI Foch,
- de condamner la SCI Foch à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 décembre 2025 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 05 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 19 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que :

- d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

- d’autre part, les demandes tendant à voir “constater” ou “dire et juger”, lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévu par la loi, au sens de l’article 4 de ce même code, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 27 avril 2023

Selon l’article 8 I. alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 42 de cette loi dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

En l’espèce, la SCI Foch soutient que l’assemblée générale a, dans le cadre de l’assemblée générale du 27 avril 2023, et concernant sa résolution numéro 5, abusé de sa majorité en interdisant l’installation d’un commerce qui n’est pas expressément interdit et qui ne répond pas aux restrictions prévues. Elle expose que l’activité de “salon de thé, glacier, vente sur place ou à emporter, en livraison, de glaces, produits dérivés et tous produits alimentaires, à l’exclusion d’une activité de restauration ou de débit de boissons nécessitant une licence de quatrième catégorie” n’est ni bruyante, ni malodorante, ni dangereuse, ni insalubre, ni susceptible de troubler l’ordre public ou la tranquillité de l’immeuble. La SCI Foch considère que seule la démonstration de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage serait de nature à justifier l’interdiction et estime que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de nuisances. Elle indique que le règlement de copropriété ne contient aucune stipulation s’agissant des horaires d’ouverture, de sorte que l’assemblée générale du 27 avril 2023 n’avait pas la possibilité d’ajouter aux restrictions prévues par ledit règlement.

En réponse, le syndicat des copropriétaires explique que l’enseigne “Häagen-Dazs” propose la vente de glaces, sorbets et crèmes glacées alors que le règlement de copropriété prohibe tout commerce d’achat, vente ou distribution de denrées alimentaires quelconques et tout commerce de restauration. Le syndicat des copropriétaires expose qu’il ne soutient pas que les activités de salon de thé et de glacier sont intrinsèquement porteuses de nuisances, mais que la vente sur place ou à emporter, en livraison, de tous produits alimentaires est de nature à autoriser toute activité professionnelle de commerce de restauration, qui lui demeure prohibé par le règlement de copropriété. Il indique que ces activités sont sources de nuisances, notamment s’agissant des activités de livraison.

Au cas présent, aux termes de l’article 3 du règlement de copropriété, il est mentionné que : “Les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage pourront être occupés commercialement, professionnellement ou à usage de bureaux ; l’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. Seront strictement prohibés tous commerces ou activités bruyantes, malodorantes, dangereuses ou insalubres, comme toutes activités susceptibles de troubler l’ordre public ou la tranquillité de l’immeuble, notamment les activités de bar, restaurant et de spectacle (...).”

Au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a, à la majorité des tantièmes exprimés des copropriétaires présents ou représentés, rejeté la résolution numéro 5 présentée par la SCI Foch et consistant à autoriser l’installation de l’enseigne “Häagen-Dazs” dans un des locaux du rez-de-chaussée.

Il est constant que la SCI Foch a, d’ores et déjà, donné son consentement à la cession du droit au bail des locaux dont la vitrine donne sur la [Adresse 5] au profit de la société Charles Business, qui exploite l’enseigne “Häagen-Dazs” depuis le 22 février 2024.

Il importe de rappeler que le tribunal est exclusivement saisi d’une demande tendant à prononcer l’annulation de la résolution numéro 5 précitée, de sorte que le tribunal doit déterminer si la SCI Foch dispose d’un motif légitime d’action en contestation de la résolution litigieuse.

A cet égard, il est manifeste que l’installation de commerces ou activités bruyantes, malodorantes, dangereuses ou insalubres, comme toutes activités susceptibles de troubler l’ordre public ou la tranquillité de l’immeuble, notamment les activités de bar, restaurant et de spectacle, sont strictement prohibés par le règlement de copropriété.

Il se déduit de la formulation de cette clause, qui doit s’interpréter de façon stricte, que la copropriété prohibe l’installation de commerces qui consistent en des activités malodorantes, dangereuses ou insalubres, ainsi qu’en des activités susceptibles de troubler l’ordre public ou la tranquillité de l’immeuble. Les activités de bar, restaurant et de spectacle sont mentionnés à titre d’exemples. Il n’est pas fait référence à l’interdiction de commerce d’achat, vente ou distribution de denrées alimentaires quelconques, ni même à une interdiction d’activités de restauration au sens large.

A juste titre, la SCI Foch expose que l’activité de l’enseigne “Häagen-Dazs” n’est pas un restaurant, mais un salon de thé et un glacier, ce qui ressort d’ailleurs de la lecture du menu versée aux débats, qui propose essentiellement des crèmes glacées, des pâtisseries et des boissons sans alcool.

La clause du règlement de copropriété prohibant “les commerces de café, bar et restaurant” n'est pas de nature à exclure l’exercice d’une activité de “salon de thé et de petite restauration de plats non cuisinés sur place” (en ce sens : Cass. 3e civ., 2 juillet 2013, n° 11-26.363 et 12-19.096). " L’exploitation d’un salon de thé, glacier, à l’exclusion d’une activité de restauration, est ainsi compatible avec la destination de l’immeuble, à usage mixte.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que cette activité serait bruyante, malodorante, dangereuse ou insalubre, ni qu’elle troublerait l’ordre public ou la tranquillité de l’immeuble. Il n’est versé aux débats aucun procès-verbal de commissaire de justice ou d’attestations de copropriétaires en ce sens.

C’est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Foch entend en réalité solliciter une autorisation d’exploiter tous types de commerce de bouche, puisque le tribunal n’est saisi que d’une demande d’annulation d’une résolution qui concerne exclusivement l’enseigne “Häagen-Dazs” dans un local du rez-de-chaussée, à l’exclusion de toute autre enseigne et toute activité.

C’est donc en dénaturant les termes du règlement de copropriété que la résolution numéro 5 a été rejetée par l’assemblée générale du 27 avril 2023.

En revanche, l’argumentation de la SCI Foch quant aux horaires proposés est inopérante puisque c’est elle-même qui a fait cette proposition à l’assemblée générale et que les copropriétaires demeuraient libres de présenter des observations sur ceux-ci.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer l’annulation de la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 27 avril 2023 de la résidence [Adresse 1], sise à [Localité 1], [Adresse 1].

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Terrier, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Terrier, sera condamné à payer à la SCI Foch une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Echouant dans ses demandes, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS